谢逸枫：3月70城房价呈现底部信号，一线城市房价连涨4个月

文/谢逸枫

4月16日，统计部门公布70城房价指数显示，3月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.1%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，实际0.07%）跌幅环比与上月持平(2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%（0.08%），房价呈底部运行走势。

3月70城新房的房价连续5个月跌幅收窄后，连续3个月持平，表明房价总体处于止跌筑底转向底部拐点运行阶段，延续止跌、修复的态势，已经基本调整到位，呈现未来房价反弹迹象。这个房价走势，符合笔者提出的房价底部运行周期（6个月-12个月）。

按照3月70城一线、二线、三线城市的新建商品住宅房价指数环比来看，其中一线城市房价连续4个月上涨，上涨幅度与上月持平；二线城市房价首次迎来上涨拐点后，连续2个月持平；三线城市房价，比上月跌幅收窄0.1%。

判断70城房价见底企稳、反弹上涨的结论为时过早，房价跌幅连续3个月持平，背后的真相是市场信心和预期、短期政策效应减弱、楼盘产品供应和成交结构性、限价限签政策的取消带来结构性的止跌效应减弱、二手房价的冲击，不排除网签滞后性的影响。

短期内要完成房价见底企稳、反弹上涨的基础不牢固、条件不具备。过去房价周期路径为成交量止跌上升-房价止跌见底-反弹上涨，现阶段还在成交、房价止跌筑底转向见底企稳阶段。一线城市和少部分城市房价结构性上涨，大部分城市房价正在筑底阶段。

按照历史楼市与政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上（即2024年9月-2025年9月）、一系列政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、还有新的政策加码，才是判断成交量、房价见底反弹上涨关键。

目前政策短期之内无法熨平供求关系波动，经济和房地产基本面、市场预期及信心、债务和交付层面的修复需要时间。现在成交量、房价呈现热点城市见底的结构性上涨。预计房价完成筑底之后，将会在底部运行6个月-9个月以上才有可能会企稳。

根据国家统计部门2024年9月-12月、2025年1月-3月70城房价、供求关系、产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场、网签因素分析，目前房地产市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现指标好转、市场积极改善、底部见底、上涨反弹迹象的趋势。

一是房价处于止跌筑底转向底部企稳阶段，暂时房价要反弹上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨的基础不牢固，城市结构性上涨占主导。

三是未来2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是区域、城市内部、一二手房价两极分化，一线城市、二手房价率先上涨。

五是一线城市房价连续上涨4个月，二线城市房价持平呈现不稳定状态。

六是房价上涨的城市增加，呈现点状上涨趋势，片状上涨不稳定状态。

七是市场结构性带动房价上涨，一二线核心区域量对价的传导效应明显增强。

八是买房最好窗口期来临，现在一线、二线城市核心区买房，就是抄底。

3月70城一手商品住宅房价环比下跌0.1%，跌幅与上月持平

3月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.1%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，实际下跌0.07%），跌幅与上月持平（2024年12月下跌0.1%，实际下跌0.08%），连续3个月持平。说明房价已经基本调整到位，止跌筑底转向底部拐点阶段特征。

3月房价环比跌幅连续3个月持平主要原因，一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交出现波动。二是限价、限签政策取消，带来价格上涨效应减弱。三是政策边际效应带来的短期效果减弱。四是不排除网签数据的滞后性。五是二手房对新房价的不稳定因素。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月环比下跌0.07%，2月环比下跌0.07%、3月环比下降0.7%，已经连续3个月持平，总体呈现房价逐步往止跌、触底上涨的预期方向发展。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年3月连续下跌43个月，超过上轮房价下跌周期，说明房价基本上已经调整到位。

70城房价环比已经连续下跌43个月，是否短期内出现全面反弹上涨待观察，因为一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策传导、效应持续性不佳，以价换量是市场主流，供大于求、收入和预期未全面逆转、信用违约与交房及信心影响房价。

中指数据显示，2025年3月百城新建住宅平均价为16740元/平方米，环比上涨0.17%，同比上涨2.63%，环比涨幅扩大0.06%，同比涨幅回落0.1%。2025年1月环比上涨0.23%,同比上涨2.76%、2月环比上涨0.11%，同比上涨2.73%。

2024年12月环比上涨0.37%，同比上涨2.68%；11月环比涨0.36%，同比涨2.40%、10月环比涨0.29%，同比涨2.08%；9月环比涨0.14%，同比涨1.85%，主要是热点城市的高价、优质项目入市，导致房价结构性上涨。

中指数据显示，一季度百城新建住宅价格累计上涨0.52%，百城二手住宅价格累计下跌1.51%。深圳、广州新房销售面积同比分别增长72%、32%。深圳二手房成交量同比增长57%。北京、上海二手房成交量同比增幅分别为32%和45%，延续修复态势。

3月24个城市房价上涨，上海上涨0.5%，领涨全国

2025年3月70城新房的房价环比上涨数量来看，比上月18个（2月18个、1月24个）增加6个有。1月、3月24个城市房价上涨的数量，创下了自2023年7月（18个月）以来的新高，3月增加到24个城市。

3月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市为24个，比上月上涨18个城市增加6个。下跌的城市41城，比上月减少4个。持平的城市5个，与上月减少2个。其中上海房价环比上涨0.7%，领涨全国。

上海房价环比上涨0.7%，领涨全国。首先是上海房价上涨0.7%，杭州、成都上涨0.5%，宁波上涨0.4%，上涨幅度前3名。从房价指数的幅度来看，上海、杭州、成都、宁波，应该是属于暴涨了。

其次是天津、济南、长沙、宜昌分别上涨0.3%，再次是太原、合肥、南昌、青岛、南宁、重庆、泉州、湛江、桂林分别上涨0.2%，最后是南京、福州、武汉、深圳、银川、乌鲁木齐、遵义分别上涨0.1%，这20个城市是上涨。

能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上的扩大，并且稳定增长。基于政策效应，市场回温表现，预计2025年4月房价上涨的城市数量可能会减少。

3月70城市新房价上涨中，上海环比上涨0.7%，比上月扩大0.5%，涨幅排在首位。自2022年6月份以来，上海新房价格已连续上涨34个月。此外，2025年前3个月，上海的新房价格均值领涨全国，同比上涨5.6%，堪称暴涨。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价环比格连续34个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，市场供求相对平衡。

上海的新房价格领涨全国，环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.5%。二手房房价环比由上月下降0.4%转为上涨0.4%，涨幅排在第二，仅次于北京。除了房价上涨，3月上海楼市的成交量上升。量价齐升下，上海楼市小阳春可谓成色十足。

3月一线城市房价连续4个月上涨，二线城市房价持平，三线城市跌幅收窄

3月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续4个月上涨，二线城市房价持平，三线城市房价跌幅收窄，形成一线城市房价上涨、二线城市持平、三线城市跌幅收窄的市场格局。

一系列房地产利好新政的加持下，2025年3月，从环比来看，全国70城房价底部拐点迹象已经显现，一线城市连续4个月上涨，二线城市持平，三线城市跌幅收窄，房价即将迎来底部拐点阶段，一线城市率先上涨。

3月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%（1月上涨0.1%、2月上涨0.1%），涨幅与上月持平。这是一线城市房价自2023年6月以来连续4个月上涨。其北上深广州环比分别为下降0.2%、上涨0.7%、上涨0.1%、下跌0.1%。

3月二线城市新建商品住宅销售价格环比0.0%（1月上涨0.1%，1月0.0%），这是二线城市房价自2023年7月首次止跌上涨，连续2个月持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.1%，比上月跌幅收窄0.1%。

3月一手商品住宅房价同比下跌5.0%，跌幅比上月收窄0.2%

3月70城新建商品住宅房价指数同比下跌5.0%（1月下跌5.4%、2月下跌5.2%），跌幅上月收窄0.2%，房价连续4个月收窄，与政策效果传导到销售、价格端改善有关系，但跌幅依然大，离止跌见底还早，以价换量、供需关系未逆转。

房价同比已经连续下跌36个月，短期内出现见底、反弹的可能性非常低。过去3年房价同比下跌基数大，短期的下行筑底未完成。房地产出清周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，所以房价总体见底、反弹有待观察。

3月70城新房房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅大幅度收窄，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的结构性房价上涨，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是上涨的城市数量变化、网签滞后性的原因。

3月70城新房房价同比下跌5.0%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。

3月70城新建商品住房价同比下跌5.0%，比上月跌幅收窄0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年3月，房价同比已经连续下跌36个月，已经基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年3月70城新建商品住宅房价同比连续下跌36个月，房价下跌周期超过上轮。

2025年3月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市2个（分别为上海、太原），与上月持平。持平0座。下降的城市68座，与上月持平。其中上海上涨5.7%，比上月涨幅扩大0.1%，太原上涨1.0%，比上月涨幅收窄0.2%。

3月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅连续4个月收窄

2025年3月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.2%，二线城市跌幅收窄0.3%、三线城市房价跌幅收窄0.2%，形成连续4个月一二三线城市跌幅收窄的市场格局。

3月一线城市新建商品住宅销售价格指数同比下跌2.8%，比2月下跌3.0%，收窄0.2%，1月下跌3.4%。其中上海上涨5.7%，涨幅扩大。北京、广州和深圳分别下降5.7%、7.2%和3.9%，降幅分别扩大0.2%、0.6%、0.5%。

3月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下跌3.0%，跌幅比上月收窄0.4%。二线城市同比下降4.4%，降幅比上月收窄0.3%。三线城市同比下降5.7%，降幅比上月收窄0.2%。说明一二三线城市房价改善明显。

3月70城二手住宅房价环比下跌0.2%，跌幅连续4个月持平后收窄0.1%

2023年3月70城二手住宅房价指数环比下跌0.2%，比上月下跌0.3%收窄0.1%，1月下跌0.3%（2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%），房价连续4个月跌幅持平后收窄。

相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2025年3月70城二手住宅房价指数环比下跌0.2%已大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位，呈现房价止跌筑底阶段特征，未来上涨的可能性比下跌的概率大。

二手住宅房价跌幅收窄，重要原因就是二手房挂牌量下降，二手房高价房大量上市。总体表现为处于止跌筑底阶段，未见底。2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年3月连续下跌44个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

3月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市10个，比上月增加7个，其北京上涨0.5%、上海上涨0.4%、南昌、深圳、扬州均上涨0.3%。杭州上涨1.0%，宁波、成都、桂林、泸州均为0.1%。4城持平，增加2城，下跌城市56个，比上月减少9个。

说明房价上涨的城市数量增加，房价下跌的城市数量减少，释放出二手住宅房价止跌筑底预期增强，总体见底企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。二手房市场的库存巨大，短期来看，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

中指数据显示，2025年3月百城二手住宅平均价格为13988元/平方米，环比下跌0.59%（2月环比下跌0.42%），跌幅较上月扩大0.17%，连续7个月收窄后扩大，已连跌33个月，同比下跌7.29%（2月同比下降7.27%）。

2024年10月百城二手住宅平均价格环比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月环比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月环比下跌0.53%，同比下跌7.26%；2025年1月环比下跌0.51%，同比下跌7.22%。2月环比下跌0.42%，同比下降7.27%。

3月70城二手住宅一线城市房价环比上涨，二三线城市房价收窄

2025年3月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续4月上涨后出现止涨转跌再上涨，呈现房价不稳定的趋势。形成一线城市止涨转跌再上涨，二线城市房价跌幅收窄和三线城市房价跌幅连续3个月持平的市场格局。

3月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2（1月上涨0.1%、2月下跌0.1%），连续4个月上涨后出现止涨转跌，呈现房价下降压力的趋势。其中北京、上海、深圳分别上涨0.5%、0.4%和0.3%，广州下降0.2%，跌幅收窄0.1%。

3月一线城市二手住宅销售价格连续4个月上涨后转跌再上涨，主要是高品质的楼盘大户型、高价房集中上市供应和成交增加，市场带来的结构性房价上涨，及限价、限签的政策取消带来单价上涨，政策效应的集中效果延续。

3月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，城市分化，其中一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，连续4个月上涨后转跌再涨。二线城市二手住宅环比下跌0.2%，跌幅收窄0.2%。三线城市二手住宅环比下跌0.3%，降幅收窄0.1%。

3月70城二手住宅房价同比下跌7.3%，跌幅比上月收窄0.2%

2025年3月70城二手住宅房价指数同比下跌7.3%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%），跌幅较上月下跌收窄0.2%，连续6个月跌幅收窄，处于止跌筑底阶段。一方面是房价环比一线城市连续5个月上涨，二三线城市房价同比跌幅连续6个月收窄。因此，表明房价逐渐改善的趋势。

3月70城二手住宅房价同比下跌7.3%，比上月跌幅收窄0.2%，连续6个月跌幅收窄，说明房价止跌筑底加快。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年3月房价下跌7.3%，已经连续下跌38个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年3月二手商品住宅房价同比连续下跌38个月，房价下跌周期超上轮。

2025年3月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为全面下跌，已经连续14个月70城房价全部下跌，跌幅均收窄。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

3月70城二手住宅一二三线城市房价同比跌幅连续5个月收窄

3月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价同比连续5个月跌幅收窄，其中一线城市房价跌幅收窄0.8%，二线城市房价跌幅收窄0.4%、三线城市房价跌幅收窄0.2%，说明指标改善好转的格局。

3月一线城市二手住宅销售价格同比下跌4.1%，比上月下跌4.9%收窄0.8%，1月下跌5.6%。其中北京、上海、广州和深圳分别下降2.1%、1.4%、8.7%和4.1%，表现出北上深广房价同比跌幅连续5个月全面收窄。

3月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线城市二手住宅销售价格同比下降4.1%，降幅收窄0.8%。二线同比下降7.0%，降幅收窄0.4%。三线城市同比下降7.8%，降幅收窄0.2%，意味着一二三线城市房价处于止跌筑底趋势。