房价连涨半年！楼市第一城，卖疯了

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作者：余飞

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成都楼市，连续三年位居第一

首先解释一下，成都为何是楼市第一城。

自2022年商品房成交量规模取代武汉登顶中国楼市第一城之后，成都连续三年蝉联。

机构披露的数据显示，2024年新房成交量，成都以11.1万套数量位居全国第一，不过同比去年的成交量减少了24.5%。

二手房，成都同样以23.1万套规模，力压群雄，位居全国第一，同比去年增长了5.2%。

从成交面积角度看，成都新房和二手房成交面积，同样双双位居全国第一。

数据来源：CRIC，注:12月数据根据前25日数据预估得到

成都二手房能够突破23万套，刷新历史新高，得益于四季度由一线城市带动的行情。

2024年10月份，成都新房成交7269套，环比增长36.8%。二手房成交19807套，环比、同比均增长。

11月份，成都新房成交11401套，环比上涨56.8%，创下年内新高；二手房成交量达26219套，为2023年4月以来最高值，11月累计成交37620套。

12月份，成都新房成交12625套，继续创年内新高，环比增长10.7%，同比增长24%。二手房成交28563套，创历史新高，环比增长8.9%，同比增长73.1%。

行情带动下，来自国家统计局的数据显示，去年10月份成都二手房价格止跌上涨。

当月，成都的二手房价格止跌上涨，环比上涨了0.4%，成为8个二手房价格上涨的城市之一。不过同比仍下跌8.7%。11月份、12月份二手房价格环比持续上涨。

11月份，成都新房止跌上涨，12月份环比上涨0.6%。

02

成都楼市，卖疯了

进入2025年，成都楼市依旧很飒，主要表现在三点：

第一，地价不断捅破天花板。

3月11 日，三宗 分别位于 高新区大源西板块、锦江区三圣乡板块、成华区槐树店板块核心区地块，全部高溢价成交。

其中高新区大源西板块， 吸引了招商蛇口、建发房产、中国金茂等十余家知名房企参拍。经过130余轮激烈竞争，该地块最终由招商蛇口以27亿元的总价斩获，成交楼面价31700元/平方米，溢价率高达70.4%。

3.17万元/平方米的楼面价，超越了去年9月份由贝壳创造的高价纪录。

2024年9月20日，经过82轮竞价，贝壳以10.76亿元的价格竞得锦江区金融城三期H12地块，溢价率42.19%，折合成交楼面价27300元/平方米，一举成为成都新的单价地王。

这一次大源西地块，一举将成都楼面价拉入了“3”字打头时代，成为成都新的单价地王。

两周后的3月27日， 成都推出的金融城三期H10地块引发激烈争夺。该住宅用地出让面积约32495平方米，起拍价16.25亿元，起始楼面价2万元/平方米。

该地块在开拍前便吸引了大量市场关注，本次出让引来华发、华润、中海、建发、招商蛇口等10家房企竞拍。经过213轮竞价后，该地块最终被建发集团以33.47亿元的价格摘得，成交楼面价41200元/平方米，溢价率高达106%。

成都楼面价最终进入了“4”字打头时代。

和杭州一样，一个月内两度刷新地价天际线。

第二，一个季度成交了近9万套住宅。

成都官方披露，一季度成都成交87971套住宅，其中新房成交27871套，同比去年一季度上涨19.7%；二手房成交60100套，同比去年一季度上涨32.9%。

第三，新房与二手房同步上涨。

国家统计局数据显示，成都新房价格从去年12月份止跌上涨以来，连续四个月上涨。

1月份环比上涨0.7%，2月份上涨0.3%，3月上涨0.5%。

二手房价格自去年10月份止跌上涨以来连续上涨了6个月。

1月份环比上涨0.2%，2月份环比上涨0.2%，3月份上涨0.1%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

成都楼市为何这么强悍？

根本原因是情绪与信心的叠加，毕竟从全国宏观数据来看，一季度我们的经济增速的确不错。

4月16日国家统计局披露，一季度全国GDP318758亿元，同比增长5.4%，迎来开门红。

除此之外，成都的客观条件，也为其提供了一触即发的基础。

第一，泡沫并没有高到离谱。

我在之前的文章中多次强调过，当下各城市遭遇的楼市困局，都是当年房价拼命上涨造成的。

成都的房价上涨方式，与长沙雷同，都是温水注水青蛙，钝刀子割肉模式。

每月涨一点，持续不断地上涨，长年累月持续上涨。

这种模式之下，一方面房价绝对量相对东部热点城市并不太高，民众的接受度比较高。注意，这里说的是相对，不要钻牛角尖。

尽管持续上涨，但目前成都的二手房挂牌价仍只有1.65万元/平方米。

相比于杭州、苏州、南京、宁波、青岛、厦门等城市，接受度好很多，泡沫小太多。

其他城市的民众，奋力一跳也没有买的指望。成都普通民众努力一下，还是有购房的希望。这是成都楼市耐扛的底层逻辑。

第二，人口不断涌入，需求不断增加。

归功于成都近年来的成功宣传，成都近年来名声大噪。再加上四川盆地独特的宜居条件，以及东部城市房价高企的现状，成都过去十年成功收割了一波人口。

七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。2021年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。

2022年全国人口见顶转向的背景下，成都人口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量的确跳水了，但依旧保持着人口增量。

2023年全国人口加速下降的背景下，成都常住人口增量仍在10万之上，有13.5万增量，位居全国第五。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

人口不断涌入，需求不断增加。

而且，关键的是，成都不仅虹吸全川的购买需求，也承接着西藏等西南地区的置业需求。

毕竟，成都在官方的定位中，非常高。

2024年初，国务院批准《四川省国土空间规划（2021—2035年）》，明确四川是国家发展的战略腹地，全国独此一份，而成都是腹地的中心；

7月，《关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出“建设国家战略腹地和关键产业备份”；

9月15日，官方宣布“将引导资金、技术、劳动密集型产业从东部向中西部、从中心城市向腹地有序转移”，成都毋庸置疑是“关键产业备份”主力；

9月27日，国务院批复《成都市国土空间总体规划（2021—2035年）》，成都城市定位「升格」——从“区域经济中心、科技中心”升级为“西部经济中心、西部科技创新中心”，同时新增“全国先进制造业基地”定位。

整体功能定位，比同级别的杭州、南京、济南都要高。

成都商报披露了一组数据，2023上半年有20万个家庭在成都买房了。

03

热度要终结了吗

前两天写杭州楼市时我强调过，随着4月初中美关税大战再起，杭州原本可以借助地王势头在4月份大干一场的剧情，落空。

4月1日至14日，杭州十区二手房成交量不到4000套，预计全月成交量8000套左右。

而3月份十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。

从1.24万套，可能降至8000套，降幅超三分之一，而且还是在两个地王诞生的背景下，可见这一轮关税博弈对市场信心的冲击，有多大。

从数据端来看，全国整体情况基本如此。

Wind数据显示，全国68个大中城市成交面积在第13周见顶后，目前已经连续下滑两周，时间刚好对应着中美新一轮关税博弈。

就目前成都的数据来看，还没有走弱。

成都房管局数据显示，截止到4月16日新房成交了4706套，3月份为10870套；二手房成交12652套，3月份25358套。

但关税大战的影响，成都也躲不过。

白宫网站发布关于关键矿产和衍生品232调查的有关事实清单，提到因为中国针对美“对等关税”采取报复措施，现在中国出口到美国的商品面临最高达245%的关税。

在前几天本号分析关税大战对各城市的影响中，我梳理了外贸三十强城市的数据。

成都去年出口规模4624.8亿元，其中对美出口规模857.55亿元（2023年数据），对美依赖度18.5%。

这一依赖度位居第四，仅次于宁波、苏州、中山。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、各地海关

因此，对成都的影响不言而喻。

因此，本号认为，在关税大战利空之下，目前躁动的城市，热度都将难以为继，调整仍会是各城市今年的底色，只不过分化特点更明显而已。

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