关税会不会导致房价崩盘？

关税会不会导致房价崩盘？

这类问题看似简单，背后却暗藏经济底层逻辑的深刻转变。这就好比三轮车和两轮车哪个更稳的道理，当出口这个“第三个轮子”被关税卸掉，经济这辆车就只能依靠消费和基建这两个轮子支撑。

虽说政策工具箱在尽力给轮子“充气”，但稳定性必然会大打折扣。这种变化最直接冲击的，就是汇率与房价之间的微妙平衡。

回想2018年贸易战刚开始时，人民币汇率从6.5贬值到6.86，当时成功对冲了出口下滑的影响。然而这次关税升级，人民币汇率却遭遇瓶颈，只是从7.175微微贬值到7.2。更让人担忧的是，两年前1美元只能兑换6.3人民币，现在却飙升到7.2，累计贬值了15%。这种温水煮青蛙式的贬值，正悄然改变着财富分配格局。

以前，只要汇率波动到关键点位，央行总会通过口头喊话或者直接干预来稳定市场。比如在2022年11月，人民币汇率达到7.3的关口，央行果断动用外汇储备干预，一下子扭转了贬值预期。可在这次关税大战期间，人民币在7.1到7.3之间波动，却罕见地不见政策出手。这背后其实是保汇率还是保房价的艰难抉择。

关键矛盾在于中美利差的持续扩大。如今美国联邦基金利率是4.33%，而中国三年期大额存单利率才1.55%，利差接近3%。如果此时降息刺激楼市，资本外流肯定会更严重，汇率也会受到更大冲击。这就是全国都在呼吁降息，央行却一直按兵不动的根本原因。经济学家连平也说过，在美联储降息之前，我们没有降息空间。

很多人可能以为央行能直接控制汇率，其实并非如此。汇率本质上是经济基本面的一面镜子。当中国经济在2020 - 2021年独步全球时，人民币汇率从7.1升至6.3。而在2022年11月疫情管控全面放开时，汇率又从7.3反弹到6.9。这两个时期有个共同点，就是经济预期改善，资本自然流入。反之，当楼市持续低迷，消费信心萎靡不振时，哪怕央行不干预，汇率也会因资本外流而承压。

数据显示，2025年1 - 3月，全国商品房销售面积同比下降3%，房地产开发投资更是下降9.9%。这种资产荒的局面导致人民币存款逐渐增加，社融数据也持续萎缩。聪明的资金都在用脚投票，结果就是汇率陷入阴跌模式。

为啥刺激消费的政策密集出台，CPI却还在通缩边缘徘徊呢？关键在于楼市崩盘对中产财富的毁灭性打击。中国城市家庭77.7%的资产是房产，房价每下跌10%，家庭资产就缩水7.7%。在这一轮调整中，部分城市房价直接腰斩，四亿中产财富蒸发了40%。当人们连300元的消费券都不敢用的时候，又怎么能拉动内需呢？

更严重的是，房地产作为金融系统的信用之“矛”正在失效。土地和房产抵押占银行抵押物的60%以上，房价下跌导致抵押物估值缩水，金融体系的信用创造能力也随之下降，这种恶性循环让中国经济的估值体系陷入崩塌。

在这场货币战争中，真正的胜负手其实不是汇率或房价，而是经济基本面。2025年政府工作报告提出的提振消费专项行动，通过3000亿元超长期特别国债支持以旧换新，就是想激活消费这摊“死水”。赤峰市的实践已经证明，汽车家电以旧换新政策带动了6.8亿元的消费，说明政策还是有一定效果的。

更深层的变革在于货币“锚”的转换。过去20年，人民币以房地产为“锚”发行，导致资产价格和货币供应量螺旋上升。现在，央行正通过超长国债置换地方债务，推动货币“锚”向国债信用转型。虽然这个转型过程很痛苦，但能避免重蹈日本房地产泡沫的覆辙。