房价涨跌随意！第二地级市，妥协了

正在搞一个汽车号，对汽车、企业、科技感兴趣的读者，可以同步关注一下我的“飞箭财经”↓

作者：余飞

01

第二地级市，取消限价

越来越多的重点城市，被迫取消限价了。

去年郑州、武汉、杭州均已执行，4月15日第二地级市无锡，也选择跟进。

首先解释一下无锡第二地级市的头衔。

从GDP角度来看，无锡在地级市中，是仅次于苏州的存在，其GDP高于长沙、郑州，在全国位居第14位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

4月15日，无锡市发布了楼市新政，推出了5.0版的“锡十条”，其中包括取消限售、加大公积金提取额度、延长购房补贴时间、房企拍地可分期支付等。

其中最有吸引力的是取消限价：

暂停市区新建商品住房销售价格备案，房地产开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证明前，不再向价格管理部门办理价格备案手续，由企业根据市场自主确定“一房一价”，并对外公布。

这意味着，无锡新房定价权，交给了房企，交给了市场，不再设置涨跌板，涨跌随意了。

对房价设置跌停板，本就是一个无效的操作。

在房价猛涨的年代里，有不少城市设置了5%的房价涨幅，但均没有限制住，房价不断不突破上限。

在这轮房价调整之初，很多城市没有认清现实，纷纷开启了设置房价跌停板的操作。其中湖南的岳阳，打响了限价第一枪。

之后上百个城市跟进，有的发了明文，有的则是心照不宣。

仅2021年，就有 岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山出台限跌令的氛围下，出台了限跌令：

最新取得预售证的新房，实际销售价格不得低于备案价的85%，也就是说新房价格跌幅不能超过15%。

但限跌令依旧没有挡住房价下跌。

02

无锡，妥协了

本号早在几年前就呼吁过取消限价，并取消摇号措施。

理由很简单，限价，无非是在楼市火热时，控制住房价涨幅。在楼市下行时，控制房价跌幅。

然而，过去八年的经验告诉我们，限价不仅不顶用，反而适得其反。

比如 限涨为目的的限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而在2016年至2021上半年期间，造就了人为抢房局面，加速了市场价格上涨。

限价，制造了与二手的剪刀差，拉大了利润空间，人为制造出了更农村的炒作需求。

摇号，则是人为制造了紧张的氛围。

限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而加速了市场价格上涨。2016年以来，西安、成都、杭州、苏州、武汉、南京、深圳等城市加起来上演了上百次万人摇号抢房、千人摇号抢房画面。

同时，限跌令，初衷是防止系统性风险出现，防止市场过冷，影响卖地收入。

然而，在时间的检验之下发现，限跌令啥也没能阻挡住，房价该跌的仍在跌。更严重的是，限制房价下跌，干扰房企的正常回款，加剧了房企的暴雷，加剧了市场问题楼盘的局面，更加剧了卖地收入跳水的局面。

全国卖地收入，自2021年见顶之后，已经三连跌，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。

2024年卖地收入再下降16%，至48699亿元。

制图：城市财经；数据：财政部

房价方面，率先发布限跌令的湖南岳阳，目前均价已经跌破6000元。

河北张家口，去年被媒体爆出很多房子已经鹤岗化了。

去年6月3日，每日经济新闻披露：

当地中介爆料，张家口市下花园区，花6万元的确可以买一套建筑面积60平方米的两室一厅，花8万元能买一套78平方米的两室两厅。

去年取消限跌令的郑州、武汉，其实也是被市场逼迫妥协的。

郑州方面，商品房销量自2018年以来，一年不如一年，而库存量则与日俱增。

制图：城市财经；数据：郑州市统计局

2023年郑州房屋销售总面积2028.6万平方米，相较于2018年的高点，下跌了45.4%。销售额1748.4亿元，相较于2019年的高点下跌了48.6%。

房屋库存则突破了1100万平方米。

此外，郑州的卖地收入，早就脚踝斩了。根据郑州市财政局披露的数据显示，2023年郑州市政府性基金预算收入（主要是卖地收入）387.9亿元，相较于高点时期下降了73%。

制图：城市财经；数据：郑州市财政局

进入202 4年，进一步下降。

郑州官方披露，2024年全市商品房累计销售1124.48万平方米。

武汉大体亦是如此。

再看无锡的情况。

无锡商品房销量高点在2021年，当年1550.86万平方米的商品房销售面积，销售金额更是高达2658.96亿元，当年均价也是最高，为1.71万/平方米。

2023年这些数据分别跌至1081.83万平方米、1701.36亿元、1.57万平方米。

制图：城市财经；数据：无锡市统计局

今年一季度，当一线与强二线行情走热之际，无锡依旧不温不火。

据克而瑞数据，2025年3月无锡新建商品住宅成交面积12万平方米，环比增长57%，同比下跌26%。今年一季度，无锡新建商品住宅成交面积30万平方米，同比下跌26%。数据显示，今年3月无锡新房库存量513万平方米，消化周期33.6个月。

房价方面，国家统计局4月16日公布的70个大中城市数据显示：

无锡新房价格环比下跌0.1%，同比下跌4.4%。二手房环比下跌0.5%，同比下跌7.1%。

库存大，行情没有拉动，房价仍在下跌。

最关键的是，4月2日中美之间的贸易摩擦再度升级，其影响已经开始显现。

这种背景下，将定价权交给市场，才是去库存最好的方式。

毕竟，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

而且，本号不断强调过，楼市最怕的不是降价，而是没有流动性。

尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。

楼市最怕的就是陷入僵局。

03

没有谁能置身事外

这一轮调整，没有哪座城市能置身事外，之前写过的深圳、广州、上海、北京、东莞、成都、重庆、烟台、常州、南京、西安、武汉、厦门等一众热点城市的房价走势，可以得出一个明显结论：

即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。

区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。

无锡的经济、产业、人口不可谓不强悍。

2024年宁波GDP高达16263.29亿元，位居全国第14位，稳坐第二地级市宝座。

产业方面，无锡工业实力位居全国前列。2023年规模以上工业总产值24765.26亿元，规模以上工业营收24096.93亿元，在江苏仅次于苏州。

此外，按照工信部划分的41个工业大类，无锡总产值超过千亿的产业数量高达9个。

制图：城市财经；数据：无锡市统计局

所以，从产业角度看，宁波相当强悍。

然而这又怎样？

相比之下，在长三角，无锡的房价调整幅度还是偏小的。

看看经济、产业、人口同样强悍的宁波，跌幅非常大。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

各区对比三年前的数据，跌幅都很大。奉化、杭州湾新区、镇海跌幅都在三分之一左右。江北、北仑、余姚三年跌了四分之一，鄞州、海曙、慈溪跌幅均超五分之一。

数据再一次告诉我们，这一轮调整是全面的、深度的，在大周期面前，谁都得服从，谁都无法置身事外。

本号早就说过，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。

对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。

在关税大战利空之下，调整仍会是这座城市今年的底色，只不过分化特点更明显而已。

原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。

转载、广告投放、加读者群，加微信：593594349（备注来意，否则不通过）