北上广深的房东又嗅到信号了，开始将手里的房子“腾笼换鸟”

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

　　很多人都注意到，新一轮资产置换潮已经悄然来袭。

　　然而，心有余而力不足变成了常态。

　　因为大部分人的身家积累都来源于过去十多年来的房产投机，此前有份调查显示：内地家庭总资产配置中，房产的占比超过了70%。

　　如此一来，除非卖房，否则手上根本没有多少资产能提供相对稳定、持续、可充分支配的现金流。

　　尤其是如今房价下跌后，家庭财富的整体缩水也随之而来。

　　曾经房价坚挺的四大一线城市，截至2024年末的二手房价累计跌幅竟然高达30%左右，已然集体跌回2016年的水平！

　　直接来说，2016年前后买的房子已经不挣钱了，什么都没做，家庭资产就直接减少三成。

　　这说明国内房产正褪去资产属性，回归到纯粹的消费功能，房子就真的只是房子而已。

　　更糟心的是，房产不仅资产价值缩水，在租金回报上也不理想。

　　在国内，由于土地成本、市场需求等因素，衡量房价的高低从来不靠租售比。对比一众发达国家，我国的租金收益率几乎排在末位。

　　即便想拿租金换现金流，未来也不会太乐观。

　　当前一线城市租金回本的速度越来越慢，房租下降速度甚至可能比房价还快，原因不外乎以下几点：

愿意生娃的人变少了（没人租）；

愿意花高价钱租房的人也变少了（租不起）；

加上国家队下场推进保租房（租房市场竞争加剧）；

　　房价和房租上涨行不通，于是很多人把目光放在了卖房进行资产置换上。

　　好在，如今房子没有过去两年那么难卖了，二手房市场出现了久违的小阳春。

　　今年1-3月重点14城二手房成交量为316222套，较去年同期上升29.7%。其中，3月份成交了137735套，环比上升65.2%，同比上涨34.0%。

　　趁着这个窗口期，很多人在国内卖房后，转而买进了国外房产。

　　近来，中国买家的身影在新加坡、香港、日本等地的楼市中越来越常见。尤其是日本，坊间甚至流传着“上海一套房能在日本买一栋楼”的说法。

　　这也并非空穴来风，东京的房价整体比上海便宜不少，但租金回报率却差不多甚至更高，嗅到商机的投资者涌向日本“爆买”也是情理之中。

　　说到底，腾笼换鸟地进行资产置换，本质上就是出海寻找安全感。

　　察觉到信号的中高净值家庭，早已进行了一轮资产置换。

　　他们的置换方向主要有两个：

　　1、将实体资产置换成金融资产

　　具体表现为，卖出闲置房产，转为购买收益更稳定的银行理财、保险产品等金融产品。

　　2、将部分人民币资产置换成日元资产

　　近段时间，全球两个最大经济体在经贸问题上的摩擦不断，随之而来的汇率波动让更多人意识到了手握单一货币的被动性。

　　而日元，是全球前三大储备货币中，唯一一个非西方主权货币，也是重要的避险货币。

　　依靠日元的强势与稳定，越来越多的中高净值家庭选择投资日元资产，尤其是房地产。

　　根据日经综合研究所统计，截止2024年下半年，外国资本对日本国内房地产的购买额达到约1.6兆日元，比去年同期增长了约80%。

　　日本房地产为何能受到中高净值人士的青睐？

　　首先，日元资产可不仅仅代表“日本”，更暗含着全球资产配置的方向。

　　随着全球市场避险情绪升级，全球买家纷纷购入日元资产充当避风港。持有日元资产，也意味着参与到全球资产配置潮中。

　　其次，日本房产投资门槛较低，选择类型多样。无论是公寓、整栋楼还是酒店，外国人都可以购买，不设身份限制。

　　同时，收益和增值空间也比较可观。放眼国际都市，东京房产投资收益率都是第一梯队，能达到3%~5%。而且房价还处于上涨周期，东京23区的新建公寓售价已连续4个月呈现上升趋势，同比涨幅10.3%。

　　举个例子：

　　此前，有客户在我们这购入了一套位于东京文京区的公寓，售价约1620万日元（约合人民币83万元），月租金可以达到7.6万日元（约合人民币3898元）。

　　整体来看，这套公寓有以下五大优势：

　　第一，收益可观。去除掉持有成本，净收益率能达到4.3%，如果将这83万元存入国内银行，收益率无论如何都达不到这个数字；

　　第二，价值稳健。文京区素有“日本的海淀区”之称，聚集了大量高校和学生，出租率有保障；

　　第三，地段优越。文京区是东京核心6区之一，从占地面积来看，在这买房就相当于买在了北京的五环内、上海外环内；

　　第四，属于稳定资产。日本房产为永久产权，且购入的同时也拥有了土地的所有权；

　　第五，购入时机堪称最佳。客户在日元走低的时候入手了这套公寓，如今房价还在稳步上升中。

　　在日本经济逐步迈入稳健的通胀的背景下，房地产市场也迎来复苏的信号，再叠加低利率背景、房价较低等因素，日本房产确实是配置“海外钱包”时较为稳妥的选择。