拆迁房未办证仍可继承！房产律师代理突破 “产权登记” 争议

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：张秀英（被继承人张志强之女，随父姓）

被告：

张建国（被继承人继子，随父姓）

张丽丽（被继承人之女，随父姓）

张建军、张淑兰（被继承人继子女，随父姓，未到庭）

（二）案件背景

被继承人张志强（2023 年 4 月 4 日去世）与前妻高秀芳育有子女张秀英、张丽丽，与继子女张建国、张建军、张淑兰（均随父姓）。2015 年，张志强家位于大兴区礼贤镇的 29 号院纳入北京新机场拆迁范围，拆迁后获得两套安置房（一号房屋、二号房屋）及股份分红款。2015 年 7 月，张志强与前妻高秀芳、女儿张丽丽、女婿吕某、外孙吕小辉签订《拆迁利益分配协议》，约定张志强享有 150 平方米安置房指标及 25% 的剩余补偿款。2016 年法院判决确认协议有效，张志强对两套房屋享有居住使用权。张志强去世后，原告张秀英主张继承两套房屋及分红款，被告以遗嘱无效、原告非村民为由抗辩。

（三）关键事实与证据

拆迁协议与生效判决：

2015 年协议约定张志强享有 150 平方米安置房指标，对应一号房屋（60.49㎡）、二号房屋（87.17㎡），由张丽丽代选房。

2016 年法院判决确认协议有效，张志强对两套房屋享有居住使用权。

遗嘱争议：

原告提交2016 年打印遗嘱及视频遗嘱，称张志强将房屋留给自己，被告主张遗嘱因形式瑕疵无效（打印遗嘱无见证人全程参与，视频遗嘱无见证人）。

分红款：

某村2023 年股份分红款 7242 元由张丽丽领取，原告主张继承，被告称原告非村民无权领取。

二、争议焦点

（一）遗嘱是否有效

原告主张：打印遗嘱有两位见证人签名，视频遗嘱反映张志强真实意愿，应认定有效。

被告抗辩：打印遗嘱非见证人打印且未注日期，视频遗嘱无见证人，均不符合《民法典》形式要件，属无效遗嘱。

（二）案涉房屋性质及分配依据

原告主张：拆迁协议明确张志强享有150 平方米指标，房屋应作为遗产由其继承。

被告抗辩：法院此前判决仅确认居住使用权，非所有权，且购房款由被告支付，原告无权继承。

（三）分红款能否继承

原告主张：分红款属张志强遗产，应按法定继承分配。

被告抗辩：分红款仅限本村村民，原告户籍不在本村，无权领取。

三、裁判结果

房屋继承分配：

二号房屋（87.17㎡）由张秀英继承，张丽丽 30 日内腾退并协助办理产权登记；

一号房屋（60.49㎡）由张建国、张建军、张淑兰、张丽丽按份继承（各 25% 份额）。

分红款处理：

已领取的7242 元分红款由五继承人各分得 1448.4 元，张丽丽于 10 日内支付；

未来分红款由五继承人按20% 份额继承。

驳回其他请求：原告要求确认全部房屋所有权及居住权的请求被驳回。

四、案件分析

（一）遗嘱效力认定

根据《民法典》第1136 条、第 1137 条：

打印遗嘱：需两个以上见证人在场见证并在每一页签名注日期。原告提交的遗嘱由非见证人打印，见证人未参与打印过程，不符合形式要件，无效。

视频遗嘱：需两个以上见证人在录音录像中记录身份信息及日期，原告视频无见证人，无效。

（二）房屋权利性质与继承依据

拆迁协议效力：2015 年协议经法院确认有效，张志强享有 150 平方米安置房指标，该指标转化的房屋权益属其个人财产，可作为遗产继承。

居住使用权的延伸：2016 年判决因房屋未办证仅确认居住权，但不影响张志强对房屋的实质权益，法院结合拆迁协议及赡养情况，酌情分配房屋：面积较大的二号房屋由尽主要赡养义务的张秀英继承，一号房屋由其他继承人按份共有。

（三）分红款的遗产属性

分红款属张志强生前应得收益，属遗产范围，与户籍无关。被告主张“村民资格” 无法律依据，法院按法定继承平均分配，未来分红款亦按同等份额处理。

五、胜诉办案心得

（一）关键证据的精细化运用

拆迁协议与生效判决：原告提交2016 年判决书，直接证明张志强对房屋的合法权益，绕过 “所有权争议”，以 “指标转化权益” 主张继承，为法院认可奠定基础。

赡养证据链：通过村委会证明及证人证言，证明自己与张志强共同生活并尽主要赡养义务，促使法院在遗嘱无效时酌情倾斜分配。

（二）法律形式要件的严格审查

针对被告提出的遗嘱无效抗辩，原告虽未能证明遗嘱有效，但提前收集证人证言，证明张志强处分意愿，为法院“尊重被继承人意愿” 的自由裁量提供依据。

（三）诉讼策略的灵活调整

放弃“所有权” 执念：基于 2016 年判决未处理所有权的事实，转而主张 “指标对应遗产权益”，避免与被告陷入产权登记争议，聚焦拆迁协议约定的实质利益。

分红款的法定继承主张：强调分红款属财产性收益而非福利，援引《民法典》遗产范围规定，反驳被告“村民资格” 抗辩，确保分红款纳入继承范围。

（四）程序风险的有效应对

对未到庭的张建军、张淑兰，通过法院依法缺席判决，利用《民事诉讼法》第147 条排除程序障碍，确保继承份额不受缺席影响。

本案启示：在拆迁安置房继承中，需区分“居住使用权” 与 “实质财产权益”，结合拆迁协议与生效判决锁定权益归属；面对遗嘱形式瑕疵，可通过证明被继承人真实意愿及赡养情况争取合理分配，同时严格把握遗产范围，突破户籍等非法定限制。