陕西
作者：周军律师.
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在执行案件里，常常出现以房抵债的情况，这类案件的法律关系相对复杂。在以房抵债协议未完成房屋权属转移登记时，抵债行为未最终完成，受让人的债权通常被认定为普通债权，一般不享有物权期待权，因而不能排除执行。
那么，如果以房抵债的受让人满足消费购房人条件 ，能排除执行吗？
一、消费购房人的界定标准
消费购房人，简单来说，是指以居住为目的购置房屋的人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，要同时符合下列情形，其权利才能够排除执行：
1. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
2. 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
3. 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
二、以房抵债受让人符合消费购房人条件的情形
如果以房抵债受让人跟抵债人之间存在真实的抵债关系，并且在以房抵债协议里约定免除原债务，达到了债务更新的效果，这种情况下，如果受让人符合《执行异议复议规定》第29条的条件的，即可被赋予一般买受人的权利。
那么，如果是在连环抵债的情形下，符合消费购房人条件的受让人还能排除执行吗？
最高院在《中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、孔德彬等申请执行人执行异议案》中明确：
在满足法律规定的条件下，商品房消费者的权益可以优先于抵押权人的抵押权，即使房屋属于“工抵房”且已被抵押并查封，消费者仍可排除强制执行。
最高院认为，
兰州二建在2016年3月26日就与华屹置业公司签订以房抵款协议书，约定华屹置业公司以9套房屋抵顶兰州二建的工程款，对该事实东方资产甘肃分公司亦予以认可。
之后华屹置业公司将案涉房屋抵顶给华升公司、华升公司又将该房屋抵顶给言信公司，最终由孔德彬母亲从言信公司股东刘钦涛处购得，华屹置业公司与孔德彬之间签订了《商品房购买合同》。
华屹置业公司为孔德彬出具的收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等事项与《商品房购买合同》约定的内容相吻合。
此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”,但并不因此改变孔德彬与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。
因华屹置业公司出卖案涉房屋的时间早于被查封时间，在东方资产甘肃分公司未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，孔德彬的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。
周军律师提醒，最高院该案例裁判观点，在连环抵债房产纠纷中，如果满足消费购房人条件，当事人可依据《执行异议与复议》二十九条提起执行异议和执行异议之诉来维护自身合法权益。如有困难，应及时咨询法律专业人士寻求帮助。
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