无证房买受人如何诉保房屋所有权？答案是——《物权法》

《中华人民共和国物权法》是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。

物权法的性质是私法：私法性质是基于民法的性质产生的；物权法所调整的基本内容仍是民事主体之间发生的民事法律关系。物权法是财产法；物权法是强行法；物权法是普通法；物权法是固有法。基本原则是贯穿一部法律始终的基本精神和基本理念。在中国的立法和学理上，有确定一部法律的基本原则的习惯：物权法定原则；一物一权原则；公示公信原则。

2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过。2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十二号公布，自2007年10月1日起施行。

在北京市海淀区一拆迁案件中，当事人房屋年代久远，几经易手，正经房本谈不上，但一住就是17年，一遇拆迁，“继承人”便冒出来主张房屋所有权，原本属于自己的拆迁安置补偿眼看就要落空……拆迁律师正是利用了物权法对不动产的有效保护，为吕女士打赢了这场物权争夺战。

案情回放：

海淀区铁家坟98号系一处普通民宅，面积不过110平，然而几次易主，又遭遇拆迁后，这处宅子就变得有点特别了。

该房建成于上世纪五十年代，几次易手，直到1992年，吕云（化名）在与刘欣（化名）签订房屋买卖合同后，成为了该房的新主人，这一住就是十七年。2009年，旧城区改造的大潮席卷而来，阳光鑫地置业公司开始进行采石路住宅拆迁项目开发，吕云的房屋恰好处在拆迁范围之内。

拆迁意味着拆迁户将以丧失现有房地的代价获得安置房、拆迁补偿款或者其他更多的拆迁利益。众多被拆迁户在经历过迷茫、恐慌之后，逐渐意识到，这是一场机遇，把握得好就可以得到合理的安置，甚至生活更上一台阶。

吕云就是其中的一分子，显然她也是聪明的。她知道在拆迁中，被拆迁人往往都是弱势的，与其自己费尽心力跟拆迁人谈判，不如委托专业法律人士代劳。几经斟酌，她选择了拆迁律师全权委托其主办相关拆迁事宜。

律师说案：

律师接手案件后，很快就发现了本案的两个关键问题：一是拆迁事项本身，二是关于涉案房屋的物权情况。前者可以适用常规思路，而后者很有可能引发新的纷争，因为吕云当年买房时多种原因下并没有办理产权过户手续，期间经过多次买卖，不能排除第三人会主张物权的情况。所以，早作打算，两手准备，一边沉稳应对拆迁，一边应对随时发生的物权纠纷。

果不其然，在拆迁行政诉讼与谈判进展顺利的第六个月，即2013年1月15日，吕云收到了法院寄来的一份起诉状，得知周文（化名）以房屋产权人的名义向海淀区法院提起了民事诉讼，要求吕云腾房。周文主张，该房是其父亲王洪涛（化名）所建，而自己就是房屋的继承权人，经过几次易手后，吕云仅享有居住权，不享有所有权。为此，周文还提交了海淀区档案馆复印的国有土地使用权证存根。面对“意料之中”的民事诉讼，主办律师从容不迫，精心设计了拆迁中的物权保护纠纷维权策略。如下：

1、提起管辖权异议之诉争时间

管辖权异议之诉的结果对本案并没有多大影响，但是对整个拆迁案件的解决却是有深远意义的。律师敏感地找到了异议之诉的切入点，顺利提起了异议申请。经过开庭审理，法院作出裁定并没有支持原告提出的管辖权异议。此时，距周文起诉已经过去了3个多月。如果按照正常的审理程序，周文提起的物权保护之诉早已经审结完毕了。这意味着，律师为吕云又赢得了3个多月的谈判时间。

2、直击物权保护之诉保权利

回到周文提起的物权保护之诉，律师认为可以从以下几方面进行辩驳：

首先，周文的起诉与事实不符，国有土地使用权证存根上记载的房屋地址、面积与涉案房屋根本不一致。

其次，吕云通过买卖已经取得房屋的合法所有权，而拆迁评估、谈话等也都是以吕云为被拆迁人进行的。

再次，周文系王洪涛的继子，而周文并没有提交相应的证据证明是周洪涛的唯一继承权人。

最后，涉案房屋曾经历过几次买卖，周文即使起诉也应该去找最初的购买人。

经过一番开庭论证辩驳，胜利的天平已经向吕云一方倾斜了。终于在9月22日，法院作出了一审判决，驳回了周文的诉讼请求，吕云的房屋所有权得到了法院的判决支持和保护，大大增强了其解决拆迁纠纷的信心。

律师点评：

根据《民法通则》及《物权法》相关规定，以取得是否基于他人的意思表示为标准，可将物权的取得方式划分为两种：原始取得与继受取得。前者主要有建造、添附、先占、拾得遗失物、发现埋藏物、善意取得及行政征收、罚没等方式，后者有合同、继承、遗赠等方式。在满足一定条件的情况下，权利人取得物权，就应该受到《物权法》的保护，并且基于物权支配权和对世权的属性，物权人可以行使占有、使用、收益甚至处分等权能，并对抗权利人之外的其他人。

当普通物权之争发生在拆迁的大背景之下时，物权的归属无疑成为权利人获得拆迁利益的前提和关键。无论是按照《土地管理法》还是《物权法》的规定，征地拆迁的受偿主体都必须是房屋、土地的所有权人或使用权人。权利属性不同，在拆迁中的地位也不同，最终获得的拆迁补偿安置也存在很大的差别。

所以，实践中，一般都需要首先确定房屋或土地的真正权利人，然后才能进行拆迁评估、裁决、补偿等活动。房屋买受人、承租人、受赠人、继承权人、建房人等都是房屋的正当权利人，享有拆迁利益。当遇有他人主张物权时，无需惊慌，利用民事诉讼“谁主张，谁举证”的举证责任分配方式，积极应诉，合理举证，化被动为主动，必能争取到应有的权益。

相关法条：

《物权法》

第十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第一百零六条

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（2）以合理的价格转让；

（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。