房产律师分析：北京买房纠纷，卖方亲属起诉合同无效被法院驳回

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一、案件梳理

（一）人物关系

周宇轩与吴悦曾为夫妻，育有女儿周晓妍、儿子周阳。周阳与陈丽霞结为夫妻，二人育有女儿周诗萱和周依琳。吴悦于2002 年 5 月 15 日去世，周阳在 2018 年 12 月 15 日离世 。

（二）房屋背景

一号房屋原本是周宇轩与吴悦的夫妻共同财产。吴悦去世后，其在该房屋的份额应由周宇轩、周晓妍、周阳共同继承。周阳去世后，其应继承份额转由陈丽霞、周诗萱、周依琳继承。

（三）房屋交易过程

2022 年 5 月 16 日，周宇轩（出卖人、甲方）与李俊杰（买受人、乙方）通过中介郑文峰签订《买卖定金协议书》，约定以 385 万元成交一号房屋，乙方交付 30 万元定金。同日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XX） 。5 月 17 日，为办理房屋转移登记，双方另行签署网签备案合同，约定成交价为 400 万元。当日，李俊杰向周宇轩支付 330 万元购房款，随后一号房屋转移登记至李俊杰名下 。5 月 18 日，李俊杰支付剩余款项，周宇轩出具收据。因房屋内有人居住，双方签署《房屋租赁合同》，周宇轩支付 1 万元租金，后向李俊杰交付房屋 。

（四）案件缘起

2022 年 4 月 18 日，陈丽霞、周诗萱、周依琳向法院提起继承纠纷诉讼，要求分割一号房屋。6 月 10 日，三原告发现该房屋已于 5 月 17 日转移登记至李俊杰名下，认为周宇轩与李俊杰恶意串通损害其利益，进而提起诉讼 。

二、争议焦点

（一）原告诉求

判决确认被告周宇轩与被告李俊杰于2022 年 5 月 17 日签订的编号为 XX 号《北京市存量房屋买卖合同》无效 。

判决被告李俊杰向被告周宇轩返还一号房屋，并将该房屋转移登记至被告周宇轩名下。

本案诉讼费用由被告承担。

（二）被告抗辩

周宇轩辩称：诉讼已超诉讼时效，一号房屋系其单独所有，有权处分；周阳生前放弃该房屋继承权；请求驳回三原告全部诉讼请求，判决陈丽霞承担诉讼费。

李俊杰辩称：周宇轩有权处分房屋，原告主张继承权已过诉讼时效；即便周宇轩无权处分，原告也无法证明其与周宇轩存在恶意串通；其是以合理价格购买，已支付全款并取得房屋所有权，是善意第三人，不同意三原告的诉讼请求。

（三）争议焦点

周宇轩与李俊杰签订的房屋买卖合同是否因恶意串通损害原告利益而无效。

原告的诉讼请求是否有充分的事实和法律依据。

三、裁判结果

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决驳回原告陈丽霞、周诗萱、周依琳的诉讼请求。

四、案件分析

（一）证据与主张

当事人需对自身主张提供证据。三原告主张周宇轩与李俊杰恶意串通，理由是周宇轩出售的一号房屋系夫妻共同财产，其自行出售行为损害原告利益，且交易价格明显低于市场价。但被告及中介人员到庭陈述了交易过程，双方此前并不相识，价格磋商基于房屋状况及市场因素。虽然交易价格低于市场价，但综合房屋年份、楼层、房款支付方式及疫情影响，降价出售具有合理性。

（二）恶意串通认定

三原告仅以交易价格低主张恶意串通，证据不足。二被告交易前不认识，三原告无证据证明双方存在亲属或其他关系，且李俊杰已支付约定购房款。合同网签价与实际成交价不一致在房屋交易市场常见。三原告未提交其他证据证明恶意串通行为。对于三原告调查取证申请，因相关情况已有合理解释，无调取必要，法院不予准许。

（三）原告请求驳回原因

被告李俊杰依约购买房屋，支付对价，办理所有权登记变更并接收房屋。三原告要求确认合同无效及返还房屋并转移登记的诉讼请求，证据不足、理由不当，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）充分准备证据

作为被告方，在案件处理中，全面收集整理了房屋交易相关的各类证据，像合同、转账记录、证人证言等。这些证据完整展现了房屋交易从双方初次接触、价格协商，到款项支付和房屋交付的全过程，有力反驳了原告主张。

（二）精准把握法律关系

清晰梳理案件中的法律关系极为关键。准确界定房屋产权归属，以及各方在继承和交易过程中的权利义务。本案中，明确周宇轩对房屋的处分权，以及李俊杰作为善意第三人的合法权益，依据相关法律法规有力抗辩，让法官清晰理解案件法律逻辑。

（三）良好庭审表现

庭审过程中，保持冷静、专业，准确清晰陈述事实和观点。对于原告的质疑和主张，迅速、合理回应。通过良好庭审表现和有效沟通，向法官传递案件真实情况和被告方合理诉求，为胜诉奠定基础。