互掐多年的中介龙头和解了！老牌港资中原集团卷土重来，搭上贝壳重启内地加盟业务

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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宛如宿敌的两家房产中介龙头，在市场上对垒多年之后，毫无征兆地“世纪大和解”。

近日，中原集团旗下加盟业务品牌宝原地产与贝壳找房签署战略合作协议。根据中原集团的规划，旗下中原地产品牌继续深耕直营市场，宝原地产品牌则专注加盟业务拓展。加盟业务将率先落地天津、沈阳两地，“后续将根据市场发展情况逐步扩大布局范围”。

在房产中介江湖，起源于链家的贝壳系与来自香港的中原集团之间的火药味一直不断，从市场竞争到管理层的隔空放话，两家的“混战”已持续多年。

2018年，贝壳平台问世后迅速做大，同年10月，时任中原地产中国内地区主席的黎明楷接受采访时甚至放话，“站在中原的角度，是不能用贝壳的，用了贝壳平台等于用他的系统、生产技术，连工具都是他们提供的，以后想怎样就怎样，会有不放心的因素”。

多年来，中原集团和贝壳系看起来水火不相容，如今两家公司的管理层却在镜头前双手一握，冰释前嫌，一同做起了房产中介生意。

图源：中原地产官微

老牌龙头重启加盟业务

1994年，来自香港的中原地产正式开拓内地市场。

彼时，内地商品房市场起步不久，无论是地产开发，还是房产经纪均处于较为原始的阶段。相比之下，走过几十年发展历程的香港房地产行业更加成熟，已形成一套可供内地借鉴的机制，在很长一段时间内，中原在内地市场是一个无可匹敌的存在。

内地房产经纪行业在2015年迎来转折点，这一年来自北京的链家凭借着资本的力量，在全国范围内大打规模战，中原地产行业老大的地位受到挑战。就内地市场规模而言，2015年，中原地产全年交易额为7259亿元，而成立14年的链家已达到7090亿元。此后，随着链家进一步发展以及贝壳平台的出现，贝壳系的市场份额继续迅速上升，将中原地产远远抛开。

商业世界没有永恒的敌人，只有持续的利益格局重构，曾经在市场上“厮杀”的对手如今走到了一起。

在近日成立的公众号中，宝原地产这样介绍与贝壳找房的合作模式，即宝原地产“依托中原集团四十余年的行业积淀和强大资源，同时借助贝壳平台的数字化赋能与完善规则体系，为加盟商提供全方位的房地产服务支持”。

宣告宝原地产和贝壳找房的合作时，中原集团特别提及宝原地产融合了贝壳平台的ACN网络（经纪人合作网络）。ACN网络的运作规则是，贝壳将完整的存量房交易（包括二手房交易及租赁）划分为不同环节，允许多名跨品牌及跨门店经纪人在一单交易中开展合作，并根据其角色分享佣金。

做大二手房市场，为公司开辟“第二增长曲线”，是中原集团加盟业务携手贝壳找房的原因。从中原地产（中国内地）总裁李耀智近期发表的说法可知，中原集团的计划是巩固二级代理业务，同时通过直营模式和加盟模式发展三级市场。在房产经纪行业，二级市场主要指新房买卖，而三级市场主要指二手房买卖和租赁。

中原集团相关人士回应时代财经亦表示，“宝原地产选择天津和沈阳作为加盟业务首批试点城市，是基于两地近年来的市场交易规模变化及三级业务创新需求”，中原地产在天津和沈阳的二级业务直营模式不变，宝原地产将在三级业务领域与贝壳找房展开加盟合作试点。

宝原地产门店 图源：中原地产官微

实际上，中原集团也看到了三级市场的重要性在提升。中原集团创始人、主席施永青在近期接受媒体采访时提到，“二手市场的生存空间一定比一手好。一手房这几年盖得太多，如果再继续大规模开发，就会造成浪费，也会增加国家的负担和资源错配。此时，中介的功能就在于帮助小业主之间的流通。中国市场很大，人口流动始终存在；有人口流动，就会有居住需求的转移”。

而目前，贝壳早已牢牢占据了国内房产中介的头把交椅。数据显示，2023年，贝壳存量房交易的总交易额约为2.03万亿元，新房交易为1.00万亿元；存量房交易的总交易额在2024年继续攀升至2.25万亿元，新房交易则下跌至9700亿元。

截至2024年12月31日，贝壳自营、加盟及合作品牌涉及经纪门店合计5.16万家，涉及经纪人合计49.99万名，其中，活跃门店为4.97万家，活跃经纪人为44.53万名。

中原加盟业务“换壳”重生

宝原地产此番现身是时隔9年的一次重新出山。

宝原地产最初是中原集团在2007年开设的第二品牌，起初并非从事加盟业务。不过，因长期持续亏损，且中原集团判断其短时间内难以扭转局面，宝原地产在2016年12月结束营业。

2015年的宝原地产 图源：上海宝原地产微博

宝原地产原本的定位是二手中高端住宅中介代理业务，后期变更为一手房、二手房、别墅、豪宅的买卖。在当时，中原集团的计划是先在上海试点，通过宝原地产快速提高中原集团在上海的市场占有率，再扩展到其它城市，但直至关停时，宝原地产也只停留在上海地界。

在2018年、2019年，中原集团相继推出原萃和几亩置业，原萃的主要业务是为中小中介提供技术及经验输出的服务平台，包括品牌授权、IT系统、交易按揭、顾问咨询等业务板块，几亩置业则是原萃旗下的加盟品牌。彼时，中原地产的加盟业务的布局策略是错开公司的主阵地一线城市，在二三四线城市落地。

长期做直营品牌的中原集团，为何突然在2018年启动加盟业务？

黎明楷曾指出，经纪行业传统的直营模式存在两个难以突破的问题，其中一个问题是“以往进军一个新城市的打法是（通过直营方式）把规模铺开，然后才有可能和当地大规模的中介企业进行竞争，但国内有这么多二三线的城市，不可能每个城市都这样铺”。

当时，原萃的出现被外界视为中原集团叫板贝壳平台的举措，不过，由于贝壳平台借助资本的力量迅速占领市场，原萃选择了另外的发展路径，即聚焦中小中介。

在中原集团看来，直营店能够覆盖交易量大的小区，但老旧小区是直营店无法覆盖的长尾市场，在这块市场，只有熟悉老旧小区业主的小中介才能生存。

与此同时，当时的房产经纪行业涌入大量的资金，在资源大公司被挤压甚至“垄断”状况下，中小中介的生存空间日渐堪忧，他们也有着求生的本能需求，比如“现在大部分客人都是来自于线上”，但“网络营销是一个砸资金的游戏，中小企业无法与之抗衡。

从对手到盟友

面对贝壳系的崛起，中原集团也曾寄希望于加盟业务与其对垒，但收效甚微。

原萃在2019年先后与58同城、安居客、房天下等平台展开合作，又在2020年引入房多多作为控股股东。原萃选择与房地产领域的多家知名互联网平台携手，却唯独少了当时的资本宠儿贝壳平台。

“我们原本就是奔着反垄断（来的）”，黎明楷在2018年6月上海原萃的开业演讲中称，原萃试图在大型中介的挤压之下为中小中介争取生存空间。在原萃推向市场之后，中原集团的管理层在多个不同的场合提到了垄断现象，有时他们把矛头直指贝壳。

“无论是直接参与贝壳平台的中型中介企业或是通过加盟贝壳平台以下品牌的小型中介，都避免不了主权丧失的结果。平台的参与者既然要使用平台提供的资源，也就必须服从平台的制度，随着企业对平台的依赖度越高，经营的自主性就越低。”黎明楷在2020年1月的一篇文章中指出，原萃允许加盟的中介公司维持自主性。

不过，中原集团的加盟业务问世短短3年便遭遇困境。2021年9月，房多多被爆突然决定不再支持原萃和几亩置业的发展，导致处在初创期的原萃出现资金链缺口，正常发展受阻。天眼查显示，原萃、几亩置业的主体上海原萃信息技术有限公司、几亩置业（上海）有限公司均已在去年第四季度正式注销。

如今，中原集团加盟业务“换壳”重生，更选择了与昔日的对手达成合作。对此，中原集团相关人士向时代财经回应道，“当前中国房地产行业正处于深度调整期，市场交易规模与结构发生显著变化。在这一背景下，加盟模式因其灵活性、资源整合能力及风险共担特性，更适应当前行业环境”。

上述人士进一步指出，中原与贝壳都有举足轻重的地位，只是双方选择了不同的发展路径。中原坚持垂直深耕，而贝壳则走平台化路线。过去这些年，贝壳通过规模效应与技术赋能，验证了平台化模式的市场价值，而此次合作，中原不仅能“学习先进的平台化运营经验”，还能“推动自身进化”。

显然，在房地产行业深度调整的当下，无论是中原还是贝壳，唯有打破以往的路径依赖，才能持续走在正确的道路上。