从顺昌玖里到云邸玖章 中海在上海杨浦滨江又开一盘

观点网 “你要问徐汇领邸玖章，那我们早就已经卖完了，你要是问中海在杨浦的新盘，我们已经确定这周入市了。”

承接去年11月位于上海徐汇的领邸玖章项目累计1558组、认购率约282%的余热，2025年4月中旬，中海位于内中环杨浦滨江区域的另一宗玖系产品准备入市。

据销售人员向观点新媒体透露，中海云邸玖章展厅已经于3月初开放，销售团队也在2月组建完毕。

事实上，中海对于“玖系”产品在上海的铺排格外上心。据观点新媒体了解，于2024年，中海在上海总销售额突破700亿元，玖系产品贡献占比达到60%。

彼时，顺昌玖里项目单日销售额近200亿元，创下全国单日销售额最高纪录；领邸玖序、领邸玖章前后五开五罄，又创下上海单盘最短时间最高总销售额纪录。

几宗项目接连传来销售喜报，中海看到了在上海培养“现象级产品”的可能性，又于2024年底连续拿下三幅住宅地块，正式深入杨浦区域。

杨浦布局

2024年10月25日，上海进行第六批次土拍，共计出让四宗地，其中闵行区2宗、宝山区1宗、杨浦区1宗，总起拍价147.7亿元。

其中，中海以32.13亿元竞得杨浦定海社区K2-04、G2-5两宗地块，折合楼板价69158元/平方米，溢价率2.3%，成为本次土拍中唯一溢价成交的地块。

虽然溢价率不高，但地块实则吸引了保利置业及中海参与竞拍，最终经19轮竞拍，由中海成功竞得。

资料显示，地块土地用途为普通商品房；出让面积1.85万平方米，容积率2.5，建筑面积4.6万平方米，起价31.4亿元，楼面价6.76万元/平方米；地块限高60米，中小套型占比40%，住宅套数下限无设定，集采价4000元/平方米。

后于11月27日，中海又在上海七批次土拍以36.45亿元的价格，摘得K2-04、G2-5地块周边的杨浦区N090602单元K8-05地块，成交楼面价7.33万元/平方米，溢价率达到16.33%，中小套型占比50%，集采价4000元/平方米。

从地理位置来看，K2-04地块有少量待拆除的老式石库门房屋，周边包括平凉路上海杨浦中心医院医院、贵阳路东辽阳中学等资源，南侧一路之隔另有波阳公园，该地块规划设计方案公示，拟建3幢17-18高层、4幢3F别墅。

G2-5地块与K2-04地块相隔一条平凉路，隔壁是智慧坊的新型创意园区，该园区由40余幢老建筑构成，曾是上海远东钢丝针布厂。该地块规划设计方案公示地块容积率约合2.5，预计拟建两栋住宅建筑，一栋15F的住宅和一栋18F的公共租赁房。

如上文所述，G2-5地块与K2-04地块可以实现周边配套共享，K8-05地块则位于缦云上海三期和东外滩1号两宗项目中间，居住氛围更浓，但相对而言城市界面不如前者。据规划设计方案公示，地块计划建设7幢13-17层高层住宅以及4幢配套用房。

观点新媒体查阅资料后得知，中海拿下的这三宗地块周边纯新房在售案例较少，可以用作对比的项目主要为华发公馆、东外滩1号等次新项目。

有业内人士称，两宗项目在区域内反响较好，成交价格基本稳定在9万元 /平方米，最高达到11万元/平方米；新房项目单价上限更高，距离三宗地块最近的新项目缦云上海均价达到12.2万元/平方米，2024年该项目累计销售额达到210亿元。

竞争者们

值得注意的是，就在云邸玖章预备入市的同一周，同样位于内中环板块的华润翡雲悦府也开启了认筹序幕。

华润联合中能建、越秀拿下的上海浦东新杨思地块，案名正是确定为华润翡雲悦府。

2024年11月27日，华润联合中能建以及越秀以78.97亿元总价竞得该地块，溢价率高达40.37%，刷新了新杨思板块的地价纪录。

据观点新媒体过往报道，翡雲悦府项目周边上园项目于2024年4月首次开盘，推出266套房源，开盘当日去化率超过80%，至今累计推售4个批次共612套住宅，成交均价约达到9.96万元/平方米，?与云邸玖章的备案均价相近。

从地理位置对比，翡雲悦府所在新杨思板块处于始发阶段，但改善效应较强。华润置业曾公开表示，计划参与新杨思板块内商业项目的规划，且提出建设超高能级的重奢商场。

而云邸玖章所在的杨浦滨江板块，商业、产业发展则较为成熟，板块内即将竣工的项目包括中交滨江广场、美团上海总部、哔哩哔哩上海总部、抖音集团上海滨江中心等，或为该板块带来大量人口聚集。

正因如此，杨浦滨江新房竞争也会较为激烈。除去云邸玖章之外，2025年还会有新盘上架，市场较为关注的包括保利海玥外滩序98项目。

同样在2024年上海第七批次土拍中，中海拿下杨浦地块的同时，保利也联手建工以总价28.71亿元摘得了另一宗杨浦滨江地块，溢价率17.1%，折合楼板价8.19万元/平方米。

与中海多度落子杨浦的心境相似，保利也曾在这片区域尝到蛋糕的滋味，此前上市的洋房项目保利外滩序·BUND45及BUND88，均价分别达到12.9万元/平方米、12.7万元/平方米，其中BUND45认购率达到714%、BUND88开盘当天去化率超过90%。

据保利海玥外滩序98的设计方案来看，项目拟建8F的小高层，周边配套包括上海市辽阳中学(东校区)、民办阳浦小学、上海财经大学附属中学；杨浦区中医院、杨浦区中心医院、上海市红房子妇产科医院杨浦院区等，与云邸玖章部分配套重合。

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