新规产品≠“好房子” “卧室不小于5㎡”需达标

《住宅项目规范》下月落地，低密供地激增21个百分点，记者巡城却发现——

住房城乡建设部于3月31日发布的国家标准《住宅项目规范》（以下简称《规范》），将于5月1日落地实施。《规范》为“好房子”规定了一系列量化指标，如“层高不低于3米”“卧室不小于5㎡”“18-26层住宅容积率不大于3.1”等。新政驱动下，土地市场率先作出积极响应，《广州市2025年建设用地供应计划》涉宅用地中，容积率处于2.0-3.0区间的地块占比飙升至48%，比去年同期大幅增长21个百分点，低密化趋势显著。不过，新快报记者走访发现，当下新规产品的容积率仍普遍集中在4.0-5.0区间，部分房间规划面积小于5㎡，部分新规产品在实际表现中尚未能达到“好房子”标准。

■部分新规产品规划的次卧面积较小。

新规规定“卧室不小于5㎡”

飘窗阳台再难“面积擦边”

《规范》对住房品质提出了更高的要求。《规范》指出，住宅层高不应低于3.0米；卧室不应小于5㎡；楼板间的空气声隔声性能，从“不应大于75分贝”提升为“不应大于65分贝”；并规定每套住宅都必须有满足日照标准的房间等多项标准。

然而，新快报记者走访发现，尽管市面上主流新规产品的使用率达到100%至120%，部分项目更突破130%，但与新规下的“好房子”定义仍有一定差距。

■保利瑧誉样板房内“阳台变卧室”。

以卧室使用面积为例，《规范》明确要求卧室面积不小于5㎡，兼起居室的卧室不小于9㎡。而目前一些新规产品的样板房虽然展示了较大的房间空间，实际上是通过将飘窗或阳台的空间纳入计算，来“补足”宽敞感。保利瑧誉位于广州荔湾芳村东漖板块，今年年初对外展示了N8栋实景样板房，其中一间房间虽然看起来面积大于5㎡，实际上超过一半的面积属于阳台空间。项目销售人员表示：“交付时，这部分阳台空间会被纳入卧室功能区。”而近日才开放样板房的广州黄埔全新盘广州地铁地产·珑岄上城，虽然110㎡户型为两梯两户的小高层产品，但现场销售人员出示的户型图显示，部分房间规划依然不足5㎡。“我们所有户型使用率均超过130%，这个较小的房间打通阳台一起使用。”销售人员说。

有业内人士指出，开发商为了降低购房门槛、加快销售速度，倾向于打造紧凑型小三房或小四房户型。新规产品卧室两面甚至三面飘窗已是标配，卧室在悄悄“扩容”。但根据《规范》，即使开发商采用各种手段施展空间魔法，报批的户型图中卧室本身的空间也必须达到5㎡的标准，以确保每个次卧都能提供基本的居住舒适度。

低密化趋势显著

新规产品容积率多在4.0-5.0区间

《规范》落地释放出明确信号：未来住宅市场将从“量”转向“质”。要进一步提升居住舒适度，除了套内空间，整个项目的容积率也是关键要素。《规范》指出，第Ⅳ类建筑气候的高层Ⅱ类中，18-26层住宅的容积率范围为2.8-3.1，建筑密度最大值为22%。然而，对于超过27层的高层建筑，《规范》中并未作出具体规定。

新一轮土地供应计划显示了对“好房子”需求的积极响应。据克而瑞广佛统计，《广州市2025年建设用地供应计划》中的139宗涉宅地，容积率在2.0至3.0之间的占比达到了48%，同比上涨了21个百分点。低密度住宅将成为未来市场的一个重要趋势。

不过，市面上的低密新规产品并不多。新快报记者了解到，目前不少已面市的新规产品，容积率多为4-5，个别项目更突破7。例如根据贝壳找房数据显示，位于广州海珠的中建·天钰，31层高层容积率为4.0，同样位于海珠的中交·天翠，规划48层高，容积率为5.0；广州黄埔的星河臻华府33层，容积率为4.4；中交四航·珠江春最新一期为45层单位，楼盘容积率为4.49；中建·未来方洲设计47层高，容积率达4.9；即使在远郊的广州花都，全新盘中旅·璞樾天序45层，容积率也为4.68。

“容积率更低，代表舒适度更高，产品再次迭代，对购房者来说选择就更丰富了。但对于开发商来说，容积率低，代表能卖产品数量少了，更需要平衡各项成本。对于一部分购买力相对较差的购房者来说，如果低密度产品使新房总价门槛更高，可能会考虑选择二手房。”广州世联研究院副院长崔登科向新快报记者表示。

克而瑞广佛同样认为，如何在“高品质、高利润、快去化”中实现平衡，将进一步考验房企产品开发能力。

新规产品同质化竞争激烈

产品换代进一步加速

尽管并非所有新规产品都能与“好房子”画等号，但其对市场的吸引力和影响力不容忽视。随着新规产品逐步入市，其市场份额迅速提升。克而瑞广佛数据显示，截至2025年第一季度，新规产品成交占全市新房成交近两成，助力一手市场份额占比增加6个百分点。

目前，广州市除远郊增城区、从化区外，其余各区均有计容新规项目分布。天河、荔湾、黄埔、花都四区已入市新规项目较多，海珠区西部以及琶洲未来将成为新规项目入市的主力区域。近四成新规项目产品定位刚需刚改，主要集中在海珠、荔湾两区。

在产品设计方面，超过七成的新规项目三房两卫起步门槛低于周边常规竞品，四房户型亦有超过63%的比例，同等户型面积压缩10㎡至12㎡。另一方面，这也导致了激烈的同质化竞争。以三房两厅一卫户型产品为例，近期面市的保利珠江印象、云湖花城新组团、万科理想花地·傲璟等新品，面积均控制在85㎡至88㎡。

“计容新规和‘好房子’政策为房企提供了更大发挥空间，有助于提高拿地积极性，避免市场陷入恶性价格战。”克而瑞广佛指出，由于同质化竞争激烈，广州市2025年供地策略有所调整，聚焦白云、番禺、花都、黄埔等区，进一步加快新产品迭代。

“白云、番禺2024年常住人口领先于全市，是本轮供地大户，其中白云区目前新规产品较少，随着政策和产品逐渐成熟，新增供地和‘进阶’产品将有助于提升区域市场活跃度。”克而瑞广佛分析称，天河、海珠、黄埔、荔湾、越秀单宗地块面积为2万㎡至4万㎡，“小而精”特征明显，但海珠待入市新规产品聚集，后期同质化竞争加剧，本轮供地有所减少。而花都、增城本轮供地单宗面积规模较大，凭借配套先行、新规产品以及价格洼地优势，承接市区外溢人口需求，以稳定市场量价行情。在竞争压力下，房企需加速产品创新，以应对激烈的市场竞争与快速的产品换代趋势。

采写：新快报记者 何璐诗