房价必然还有上涨空间，但真相跟你想的不一样。。

马上进入4月下旬，最近的关税战可谓是惊心肉跳，今天一个「螳螂捕蝉」，明天一个「黄雀在后」，紧迫程度完全不亚于警匪动作片。

大国博弈竞争态势下，市场纷纷扰扰，关于“买房还是卖房”、“房价涨或跌”的讨论更是激烈不已。

抛开市场行情，远离市场噪音，如何看待未来的中国房地产？

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网上经常能看到这样的言论：

说生活在70、80年代的人最幸福，因为那个时候没有买房压力，人们脸上的笑容都是干净纯粹的。

事实上，真的如此吗？

从楼市的角度——

20多年前，我们国家取消福利分房制度，开始让老百姓自己买房。这事刚出来很多人骂，但现在回头看，却是让老百姓住得更好的关键一步。

原因很简单。

计划经济时代分房子，得靠单位、拼资历。年轻人没背景的，可能熬到退休都分不到像样的房。那时候城里人均居住面积不到10平米，一家三代挤筒子楼是常态。

98年房改后，开发商拼命盖楼。现在中国人均住房面积42平米，是以前的4倍。就像淘宝让商品变多，市场化让房子变多，老百姓选择也多了。

有人说朝鲜分房多好，国家包分配。可你想想：政府盖房子的钱哪来？还不是从老百姓身上抠出来的。

就像深圳现在有18万多人排队等安居房，有人等了8年还没轮上。若全国都搞福利分房，要么房子质量差，要么大家挤破头抢名额，最后只能走后门。

贵有贵的道理，但别光抱怨。

一线城市房价高，本质是大家都想挤进来，从而导致资源有限。纽约、东京房价同样不便宜，这是城市发展的必然规律。

现在政府大力建设保障性住房，就是在找平衡，给买不起商品房的人开「绿色通道」。

更多就业机会、更多上升空间、凭努力买改善房，这就是市场化带来的好处。

所以，没必要怀念大饭锅时代，改革开放让更多人富起来，虽然有人暴富有人普通，但总比全体贫穷强。

02

财富分化，带来的必然是楼市高度分化。

比如目前全国人均住房面积42平米，达到欧洲水平，理论上来说，中国人早就已经不缺房子了。

但你看一线城市的人均住房面积：北京31平米，上海只有23平米，深圳更低，仅约21平米。

以至于——

没房的人想买房，有房的人想换房。

一线城市依然存在很大的改善需求。

比如结婚人数逐渐减少，如何影响楼市？

随着逐年结婚人数的减少，实际上并不会影响买房的需求。

因为买房本质上是一个安全需求和资产保值增值需求，单身的人也有安全的需求。现在深圳单身男女买房的数据正好证明了这点。

影响比较大的是对住房供应结构的变化。

以前家庭人口数量比较多，中大户型比较热门。以后随着家庭人口数量的减少，一些中小户型也会较为热门。而且随着通货膨胀，大户型的总价也越来越贵，门槛较高，非豪宅类的大户型可能涨幅潜力不如中小户型。豪宅型的大户型相对还是会比较稀缺。

所以从这个角度出发，现在在核心区买优质的次新两房和小三房，未来会是一个流动性较强的产品，增值潜力也不错。

03

当前的深圳楼市，刚需买家占了一大半，就身边接待的咨询案例来看，不少还是首套房，在决策层面上较为迷茫。

人生第一套房，可以说是资产跃升的核心起点。选对房等于点燃财富的火种，选错房以后卖的时候往往两行泪。

首套房到底该怎么买？我是这么认为的：

1、买房本质是持有可升值的产权资产，摆脱劳动性收入的困局。自有产权越多，人生自由度越高。房产兼具居住与金融属性，升值收益才是核心目标。 2、地段即命脉。房产价值取决于小区外部资源，包括产业、学区、商业、交通等配套的集聚。紧盯板块轮动与利好兑现，选择资源持续涌入的成长型地段。 3、合理运用杠杆，留足现金流；贷款选30年等额本息，对抗通胀稀释负债。 4、远离四大坑资产。税费高、难落户、流动性差的公寓；无法律保障，金融属性归零的小产权；受电商冲击、防守性极弱的商铺；涨幅滞后、接盘群体狭窄的远郊边缘房。

5、尽量选择精装，不仅能省下很大一笔费用，以后置换的时候也容易出手。因为萝卜青菜各有所爱，你砸重金搞了豪装，下家不一定喜欢。有多的预算可以加到首付里，买套更好的。

负债本身并不可怕，它是财富增长的一个重要工具，可怕的是恶性负债。

同样的收入，同样的房贷，为什么有些人觉得轻轻松松，有些人却压得喘不过气？

不管买房还是卖房，这个过程都很重要，需要跟着经济周期来运作。

楼市表现很疯狂的时候，就要趁机卖掉劣质资产，适当降低杠杆保证现金流，尽可能把不确定性转化为确定性。

楼市预期普遍不好的时候，因为先前你已经通过卖掉劣质资产而达到降低杠杆的效果，这个时候面对优质资产，你就拥有了更多主动权，或持币观望，或选择出手。

这个道理听着很简单，但实际上很少人能做到。

诚如巴菲特那句名言：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。”

只有你真正身处市场，才知道这句话到底需要多大的力量来支撑。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

买房前来找我做一次付费咨询，可以帮你避开所有免费的坑。

如果你感觉无从下手，对买房感到迷茫，欢迎你私信我预约咨询，让我们为你的家庭资产保驾护航。