又一千亿房产，突然倒下！潮汕地产大佬，800亿债务重组

地产界巨震之后，许家印身陷囹圄，各房企掌门人纷纷卸杠杆、降负债，开源节流。

继融创成为国内第一家实现债务重组顺利削债的房企后，龙大集团于近日也传来了好消息。

800亿债务重组，千亿房企有望起死回生。

纪海鹏作为龙光集团一把手，始终作风强悍，他曾在业界多次创下土地开拍最高价纪录，也被称为“地王收割机”。

一直以来，龙光集团名声在外，但纪海鹏却为人低调，在重大场合也鲜少露面。

谁能想到，令他走入大众视野，居然是因为债务问题。

纪海鹏苦苦推动债务重组，已耗时两年之久。

早在2022年8月，龙光集团就发出公告称，有5笔境外债务近17亿美元无法付息。同时将启动全面境外债务管理，以实现更稳定的企业运营，解决境外债务压力。

曾经红极一时的潮汕千亿房企，陷入了债务危机。

而龙光集团并不是第一家提出境外债整体管理方案的房企。在此之前，世茂、佳兆业和富力均进行过各种尝试，可是成功者屈指可数。

幸运的是，纪海鹏携龙光集团经过两年多的努力，于3月17日发布公告称，境内债务重组方案先期落地，共涉及21笔合计金额约220亿。

此方案一旦顺利完成，纪海鹏可重组境内外债务800亿，为龙光集团摆脱债务泥潭迎来曙光。

在业界，投资人的信任就是企业的生死牌，达摩克利斯之剑时刻悬在龙光集团头顶之上。

自恒大集团爆雷引发地产界巨震以来，众多房企泥沙俱下，谁能获得资本市场的认可，谁就有可能转危为安。

与恒大掌门人许家印假借离婚转移资产、“躺平摆烂”消极应对方式有所不同的是，纪海鹏一次次都在努力龙光集团的重启寻求生机。

他不但积极行动获取债权人的谅解，还将公司部分大湾区土储资源“割肉”出售，多方筹措现金资源和股票资源加入到重组方案中，这对于举步维艰的龙光集团来说实属不易。

龙光集团的诚意，被众多债权人看在眼里。

纪海鹏打出“现金收购+短期票据+可转债+长期票据”的组合拳，可整体削债比例达到了7成。此次削债预期如果达成，将大大降低龙光集团的债务压力。

纪海鹏带领龙光集团积极自救，终于闯出了一片生天。

一直以来，潮汕系商人那股子豪气和拼劲在他身上一览无余。

商海沉浮，纪海鹏究竟是如何稳扎稳打步步为营的呢？

都说打仗亲兄弟，上阵父子兵。

1996年，纪海鹏瞅准地产腾飞的商机，和弟弟纪建德从汕头这片土地上一路高歌猛进，短短几年时间就占领了汕头房地产三分之一的份额，在当地打响了品牌。

但此时，纪海鹏并没有停止脚步，他将目光落在了充满挑战与活力的深圳。

2003年，纪海鹏凭借在汕头积累的经验迅速开疆拓土，以先声夺人之势先后以2.86亿、6.81亿，拿下深圳宝安中心和佛山天湖郦都“地王”，在深圳渐渐站稳了脚跟，龙光也一跃成为深圳不可小觑的潮汕系房企。

2011年，龙光地产总部入驻深圳。也是在这一年，龙光地产成为了中国地产百强企业。

两年后，纪海鹏带领龙光赴港成功上市。

5年间，港股2300多家上市公司中，仅有11家公司净资产收益率持续超过20%，而港股房企中只有龙光位列其中。

纪海鹏踏着地产行业上行的春风，大杀四方势不可挡，龙光集团也跨入了一线千亿房企的行列。

常言道，时势造英雄，可打江山容易，守江山难。

龙光集团和其他地产企业一样都是高杠杆、高负债、高周转的经营模式。

如果遭遇市场环境变化，资金链一旦断裂，就会出现违约风险，企业也将面临巨大的偿债压力。

家族控制权过分集中，决策流程不透明，表外负债率过高，是很多家族式地产企业存在的致命问题。

从2015年开始，纪海鹏就引入了现代管理机制，高薪聘请外部经理人，在投资、运营、产品等方面参与管理和决策。

然而自身的家族管理体系，其实和外部经理人很难形成合力。

缩减美元债规模，放缓二三线城市扩张，没有被及时采纳，而土地投资失控，高溢价拿地埋下了龙光集团债务危机隐患。

2017年，龙光以总价168.55亿港元拿下鸭脷洲“地王”，打破了香港近20年土地总价纪录。连一向爽气的新鸿基掌门人郭炳联都感叹，这是“颠价”。

在扩张的快车道上逆势而行的龙光集团，从大湾区直取长三角。

遗憾的是，2019年龙光集团在长三角地区销售额仅拿下30亿，仅为华南地区销售额的3%。

出来混，迟早要还的。

2020年8月，针对地产行业的“三道红线”施行，地产界遭遇了前所未有的考验。前有恒大曝雷，后有融创违约，龙光集团在这场大洗牌中也未能幸免。

2022年1月，龙光集团存在未披露美元私募债的消息不胫而走。

随着传闻的持续发酵，龙光集团先是澄清传闻，转身又在投资者电话会议上承认了存在10亿美元的担保私募债。

不断反转的消息，打击了资本市场对龙光集团的信心。

当年5月，龙光集团宣布停牌。

8月7日，龙光集团公告暂停支付5笔境外票据到期的利息。整个集团账上382亿现金中，只有170亿属于非限制现金。

龙光集团首次公开承认流动性危机，正式宣告暴雷。

8月24日，在经历了3个多月停牌后龙光集团复牌，但投资者对于这个曾经的房企“模范生”纷纷“用脚投票”。

开盘即暴跌57%，股价一度不足一港元，市值瞬间缩水至67亿港元，“龙光集团股价沦为仙股”的话题冲上热搜。

此时的纪海鹏主动站出来表示，不会躺平，也不会欠债不还，将努力自救。

曾经大刀阔斧“买买买”的龙光集团，转而开启了“卖卖卖”的模式。

此后，纪海鹏亲自牵头与境外债权人进行了16轮谈判，最终将境外债展期至3-4年，本金削减20%。

龙光集团将部分购入地块折价处理，清理旧改项目并紧急转让；还质押南宁、珠海等地块项目股权以获取融资；境内债则以“现金+实物兑付”的组合方案，折价抵债。

2024年以来，龙光集团将经营重心转向化债和保交付，极力促进销售回款、不断缩减集团经营开支，为重组方案的持续推进提供了可靠保障。

截至2024年7月，龙光集团多措并举终于获得了资本市场的认可，有超过92%的现有票据持有人已签署了债权人支持协议。

纪海鹏通过不懈努力证明了保交房促削债的决心，以力求达成境内外债务的重组。

2025年2月，龙光发布公告其境外债权人支持率已达80.8%，只待香港法院批复。

3月17日，境内债务重组方案公布，至此境内外债务重组又向前推进了一大步。

纪海鹏深知，债权人能够认可重组方案，源于龙光集团手握大量优质资产，这也正是他的底气所在。

仅香港凯玥项目，价值就超300亿人民币并且目前已处于现房状态。这个项目若能顺利回款，就能帮纪海鹏回笼百亿资金。

但目前，龙光集团不单债务缠身，销售业绩也确实惨淡。2024年销售额为84.3亿，今年1-2月份，仅仅回款10亿元。

纪海鹏之前还曾自信地称：“龙光是能笑到最后的民营房企之一。”

而龙光集团能否真正笑到最后，还要看能否真正解决流动性资金的问题。

要想尽快上岸，债务重组方案落地只是第一步，后续还得等待市场进一步回暖。

未来，任重而道远，留给纪海鹏的挑战无处不在。

参考资料：

1、21世纪商业评论：《潮汕地产大佬，重组800亿债务》

2、见闻地产：《潮汕地产大佬再闯生死关》

3、新京报：《龙光集团：92%境外债持有人签署重组支持协议》

4、新浪财经：《房企高管的一次群体滑坡》

作者：红菱

编辑：歌