北京
楼市解禁潮持续了近一年，尽管市场小有波动，但行业整体仍在反复筑底。Wind 数据显示，截至目前，A 股、港股中共 90 家内地房企预告2024年全年业绩，仅有29家预计尚能盈利，约占三成，近七成房企亏损。
2024年，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口、越秀地产、绿城中国、龙湖集团、建发地产、越秀地产、滨江集团前十强房企中，除滨江集团、建发房产盈利承压，其余房企皆实现盈利。其中，华润置地、中国海外发展及龙湖集团核心净利润排名前三，分别为254.2亿元、157.2亿元、69.7亿元。
为何三家房企能在行业低谷期，保持盈利能力？
一方面在于业务布局多元化，通过地产开发+经营性业务运营模式对冲行业风险。
四年行业调整期内，华润置地、龙湖一直在加速构建新的业务模式。2024年财报显示，龙湖的运营及服务业务（商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造组成的经营性业务）实现收入267亿元，对公司整体收入的贡献占比达到21%，两年前这一占比只有9%。龙湖预计，2028年，这块业务占比将超过50%。
与龙湖的布局相似，除了地产主业，华润置地在近几年主打“经营性不动产+大资管”模式。财报数据显示，华润置地的经常性业务营业收入占比达到14.9%，利润贡献突破百亿，占比提升至40.7%。
尤为关键的是，龙湖、华润置地的发展模式与调控方向不谋而合。过去一年，房地产发展新模式多次被提及。2025年，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“加快构建房地产发展新模式”被写入了相关报告，房地产发展新模式正成为行业打破旧桎梏，焕发生命力的新动能。
另一方面在于聚焦一线城市，提前布局好房子。近四年，房企开发业务规模一直在下降，2024年更是从最高峰的18万亿元跌到了不到10万亿元。这些数据背后是市场萎缩，买房子的人变少了。为了吸引有限的购房群体，开发商开始争抢一线城市及核心地段的土地资源，并提前设计出符合第四代住宅标准的“好房子”。随着消费需求发生变化，“好房子”的定义更加明确。
财报显示，过去一年，中海的投资策略为继续聚焦一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行分析。在项目选择上更聚焦于项目的确定性，包括现金流、现金利润情况。2024年，其在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1640.4亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）销售合约额的60.6%。
无独有偶，2024年，龙湖集团坚持“量入为出”的原则，在高能级城市获取土地。财报显示，过去一年，龙湖在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等9座城市获得9幅土地，总建面83万平方米，新增权益地价51亿元。
事实上，早在2023年，龙湖就在深耕的高能级城市，打造了云河颂、御湖境、观萃等改善型住宅产品，满足差异化的居住需求。数据显示，龙湖年内首开项目平均去化率近80%；分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%，一二线城市销售占比超90%，其中，上海观萃拿地后7个月三次开盘已近清盘；成都观萃、佛山御湖境等年内开盘项目均实现清盘。
此外，“低负债+低成本融资+切换债务结构”确保安全边际也是决定房企实现稳健发展的关键因素之一。
2024年，华润置地、中海融资成本均低于4%，龙湖融资成本则降至4.0%。
市场普遍认为，龙湖现金流管理稳健与其把债务安全放在重要位置息息相关。对于龙湖来说，债务安全优先于增量投资。龙湖管理层在发布会上表示，龙湖这几年第一要通过正向经营现金流降有息负债的总额，第二要通过经营性物业贷置换短周期的信用债，通过两三年时间完成整个债务结构的切换，有了债务结构切换才有可能实现收入结构的转换。
数据显示，2024年1月底，经营性物业贷新政落地后，龙湖迅速行动，利用商业物业和长租公寓，做了接近300亿的经营物业贷增量。因为商业项目不断新开，龙湖整体经营性物业贷规模已达773亿，可以用来置换公司信用融资。到2024年底，龙湖有息负债降到1763亿，比高峰期减少300多亿，直接融资降到17%，银行融资占了83%。
目前来看，2025年是龙湖债务结构转换的最后一年。数据显示，2025年一季度，龙湖已经偿还了65亿的信用债。
在业内看来，稳住钱袋子是头部房企在新旧动能转换中抓住机会的前提，这其中更考验房企的整体行活能力。
（《财经》新媒体综编）
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