7年上海买房经验分享：这5个避雷点一定要知道

上海房子千千万，每年要成交大约20-30万套二手房、每年还要300多个新房项目上市，分布在全市近两百个板块；

房子这么多，选房子就是一个专业活。

火箭哥在过去7年买卖了超过10套房子，过程中的经验总结了下面这5条看房过程中要注意的点，适用于所有新房和二手房，欢迎大家指正交流。

1.一江一河＞行政区规划：

滨江是上海大热的板块IP概念，真滨江区域，北不过中环，南不过外环，能级高于行政区维度。

比如：

前滩＞浦东＞三林，杨浦滨江＞杨浦区，北外滩＞虹口区。

之所以说北不过中环，南不过外环，也是有官方依据的——

在2024上海发布的滨江板块规划（2024-2035年），明确提及滨江核心区只在下图范围内：

北边杨浦滨江到中环外已经是厂房密布、北边过了外环就是浦江镇和闵行吴泾，工业区和动迁房为主，滨江概念就弱了，更建议看周边配套。

目前，这些板块中大多都已经成熟，目前只剩下这几个地方还有规划预期：

1）杨浦滨江：滨江岸线预计2027年全面竣工，新房很多可以慢慢挑；

2）北外滩：浦西480米超高层建筑群，没什么新房，二手房都少得可怜；

3）黄浦滨江：规划有150米超高层住宅，但什么时候上市不知道；

4）后滩：有住宅供应，预计2026上市，但价格不会低于13万；

5）前滩南：前滩公馆还有大把房子

2.洋房＞高层：越低的楼越舒服

住宅楼栋高度越低，一栋楼里住的人就越少，相对就更纯粹更安静。

别墅一般是3层，洋房8层以下，小高层14层，大高层17层以上会有连廊，超高层得房率会有折损；

从普适角度看，越矮的楼得房率越高，所以在同板块内、预算近似的情况下，选矮楼比高楼好。

这就是带连廊的样子，北边房间全遮挡不说，真的很丑：

消防连廊是公共空间，如果我在走廊上抽烟，北向房间存在着不小的隐私性影响。

而在隐私影响之外，更大的是采光问题——

正因为有着消防连廊，实际户型北开窗和实际的采光面之间是有阻挡的；

也就是说，北边房间的采光不是一次采光、而是二次采光。

3.户型一定要南北通透：

南北两端打开门窗，空气可以自然流通，尤其在夏天非常舒服。我曾经住过全南户型一段时间，打死我也不会再买，家里烧焦东西得开门散好久，邻居跟着倒霉。

现在的新房大多数都是南北通透设计了，二手房因为部分户型老旧所以还有全南设计，这类户型除非折价多不然不建议首选。

豪宅因为大多都是占据一层的一半，南北通透就不是考量豪宅的标准了。

4.车位配比越高，车位越不值得买：

现在买车的人多，车位如果是1:1很难满足，超过1:1.2就不用担心买的问题，租是很划算的选择；

最近内环内很多项目卖车位连30%都卖不到，大家算过账后都会发现付月租40年可能才等于买个车位的钱，租更划算。

今天上海新房小区车位，大概是这么个水平：

内环车位70万

中环车位50万

外环车位30万

外环外车位15-30万

（注：和项目品质挂钩，价格会有所浮动）

从经验上看，上海车位价格基本在住宅套均总价的3-5%之间。

网上我们经常看到一些天价车位成交，基本都是中心地段的高端二手小区，因为原有车位配比太低，停车困难，才导致了车位价格暴涨还一位难求的情况。

比如位于徐家汇正中心的东方曼哈顿，2024年最新成交的车位价格达到183万/个，4年时间上涨了25%——

之所以价格高，正是因为小区的车位配比低得吓人；

整个小区一共1796户，而车位只有444个，相当于车位配比只有1:0.24。你说车位能不贵吗？

5.泳池会所不是必须：

有健身房泳池很好，不用下雨天出门健身、下楼就能走到的感觉只有体验过再知道。

但二手房小区里会所运营不起来的一大把，占了公摊但没法用。

如果是二手房，那就不能只看房源本身，小区会所一定要去绕一圈，经典案例就是融创外滩壹号院和翠湖天地御苑，会所运营都非常高。

有会所是好事，但后期物业运营和前期营销是两码事，真正能做好的都是极少数，物业好坏大家也要多在网上搜下，万科、绿城、仁恒、融创这几家是相对比较出名的。

还有个冷知识要注意：

一些标杆项目本身就有开发商自己的领导会买着住，所以一些特定项目的物业还要比其他项目要好很多。

经典案例就是仁恒河滨城，仁恒公司总部就在楼下，高管都住在河滨城，物业水平也是常年在线。

买房过程中其实还有很多各式各样需要注意的地方，比如：

楼层该怎么选，高楼层和低楼层的价格关系应该是什么样的：

如果你是第一次买房，到底选老破小还是远大新？

有人说买老破小可以搏动迁，那么买动迁房应该怎么买呢？

我的预算不够，老破小值不值得买入先过渡，以后能脱手吗？

买新房，售楼处有哪些坑你知道吗？

买房是一个非常艰辛的过程，板块规划、产品品质、周边配套，研究每一样东西都能把你精力消耗干净；

买房路上如果有问题，欢迎进我们的讨论群和大家一起学习交流，更有买房现金红包等你来拿：