“河南王”连亏三年，胡葆森靠“保交付”救赎？

3月底，建业地产一口气签下8个重点项目，当天董事会主席胡葆森出席，还有商丘市住建局局长为其站台。

这一次，胡葆森没有再一如既往地强调“保交付”，而是高调宣称“力争2025年新拓50个项目”。

在此两天前，建业地产刚刚发布2024年年报，过去一年公司继续面临严峻的经营挑战，亏损进一步扩大。

2024年，建业地产亏损净额达34.57亿元，与上一年度相比扩大11.4%；归属于股东的亏损为33.08亿元，尽管较2023年略有收窄，但幅度仅为1.3%。

销售额大幅下滑仍是其业绩不振的主要原因。2024年，建业地产销售额约101.14亿元，销售面积约为149.5万平方米，同比分别减少31.1%和31.3%。

负债方面，截至2024年末，建业地产的借贷总额高达240.4亿元，其中一年内到期债务达到212.05亿元，而现金及等价物仅有3.65亿元，现金短债比低至0.02。

在保交付层面，建业地产2021年至2023年分别完成交付7.8万套、6.4万套、11万套，三年累计完成交付25.2万套。

在今年2月举办的2025年管理年会上，建业地产表示，过去一年累计交付新房9.3万套。

按照计划，2025年建业地产共有15个项目动工建设，建筑面积约69万平方米，计划共有65个项目交付，建筑面积约407.4万平方米。

除此之外，胡葆森又给建业地产提出了新的目标——新拓50个项目。

三年亏损百亿

从区域性标杆企业到连续三年巨额亏损，从千亿销售额下滑至百亿规模，建业地产面临巨大困境。

2022年，建业地产销售额仍保持2218亿元规模，位列行业前20，但净利润同比骤降35.09%至61.07亿元，毛利率收窄至19.96%。

尽管建业地产强调“优化管理体系”和“聚焦高能级城市”，并且启动降负债策略，但流动性风险已隐现。

2023年，建业地产销售额进一步下滑至448.9亿元，行业排名跌出前30。全年收益约160.69亿元，同比减少16.6%，年度亏损扩大至31.03亿元，毛利率降至8.8%。

这一年，独立核数师首次对财报“不发表意见”，揭露公司存在借款及优先票据违约问题，流动负债净值达189.86亿元，现金仅3.65亿元。

2024年，建业地产销售额暴跌至101.10亿元，同比减少31.1%，营业收入160.69亿元，净亏损34.57亿元，公司权益持有人应占亏损33.08亿元，连续三年亏损总额超98亿元。

尽管销售回款率提升至87%，但毛利率进一步下滑至8.8%。截至年末，公司一年内到期债务高达212.05亿元，而可用现金不足4亿元。

业务调整方面，建业将重心转向“保交付”，2024年完成92个项目交付，并计划2025年交付65个项目。但可用资金缺口巨大，依赖地方政府协调与专项债支持。

目前，建业地产过度依赖单一市场，土地储备仍集中于河南，总土储2817万平米中郑州占比35.86%，但新增投资近乎停滞，2024年仅以股权合作获取河南周口、商丘两宗地块。

从2021年河南特大暴雨的冲击，到2023年6月全面停止境外债支付的官宣，建业地产深陷债务危机。

2021年7月，河南遭遇千年一遇的特大暴雨灾害，此次灾害给建业地产造成的直接经济损失超过50亿元。

同年9月，一封建业地产向河南官方递交的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》流出。报告中，建业地产直言企业正面临“重大风险和危机”，急需政府协调解决供应链、融资等难题。

在此之前，建业地产看似风光无限。2020年，其销售额达到1600亿元，是河南房地产市场当之无愧的龙头企业。

然而，建业地产过度依赖河南市场，销售占比超90%，一旦河南市场出现波动，企业将难以招架。

2021年下半年，房地产信贷政策进一步收紧，再加上汛情的冲击，建业地产的流动性迅速恶化。到了年末，公司现金仅剩下98.5亿元，同比下降66.4%，现金短债比也跌至1.46。

面对严峻的形势，2022年，建业地产开启大规模的自救行动。在组织架构方面，公司将原本的五级管理架构压缩至三级，总部裁员超50%，全年累计裁员7000人。

资产抛售方面，建业地产动作频频。其将7个商业项目的运营权转让给万达，文旅项目股权出售给河南文旅集团，成功回笼资金超20亿元。

在自救过程中，建业地产也出现了一些问题。2021年，公司发行18期员工信托，总额达13亿元，本应是员工福利的信托产品，却在到期时80%未能兑付，引发信任危机。

2022年7月，河南铁建投集团旗下子公司入股建业地产，持股比例达29.01%，成为建业地产第二大股东。借助国资信用，建业地产完成当年8月到期的5亿美元债兑付。

但好景不长，截至2022年末，建业地产净负债率飙升至580.2%，“三道红线”全面踩中，债务压力依然巨大。

2023年6月23日，建业地产公告称，公司未能在2023年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，正式宣告违约。

当时，建业地产的财务状况已极度恶化，现金仅18.9亿元，而一年内到期债务却高达129亿元，其中包含62.4亿元优先票据，流动性缺口超百亿元，无力偿还巨额债务。

自2021年债务危机爆发以来，“保交付”成为建业地产的首要任务。

2021-2024年，建业地产累计交付32.1万套房屋。2024年，公司交付了92个项目，交付面积达680万㎡。

然而，部分项目由于资金短缺，延期近两年才交付，交付品质也遭到了业主的诟病。

在债务重组方面，建业地产也在积极努力。2023年，公司对9亿美元票据提出交换要约，将债务延期至2025年。

在境外债重组上，2024年，建业地产与债权人谈判未能达成一致，400亿元债务，其中包含30亿美元境外债，仍处于违约状态。

为了缓解资金压力，建业地产不断收缩业务。先是撤出河南足球俱乐部，又将倾注心血的电影小镇以7亿元的价格售予万达。

建业地产的债务违约事件，揭示了区域性房企在发展过程中面临的两大问题。

一方面，单一市场依赖风险巨大。河南城镇化率低于全国均值，且2021年后房价下跌超20%，这直接冲击了建业地产项目的毛利。过度依赖河南市场，使得建业地产在市场波动时缺乏足够的缓冲空间。

另一方面，高杠杆扩张陷阱不容忽视。2018-2020年，建业地产激进拿地，年均新增土储超1000万㎡，导致在建规模长期超3000万㎡，资金链持续紧绷。

截至2024年末，建业地产的财务状况依旧不容乐观。流动负债净值达189.86亿元，而现金仅3.65亿元，短期偿债压力依旧巨大。

尽管河南政府将其纳入“白名单”企业，推动项目盘活土地储备，但市场回暖缓慢。2025年前两月，建业地产销售额同比仅增长13.1%，远低于行业平均水平。

曾经的“河南王”，如今在债务泥潭中艰难求生，不知道“保交付”能不能成为胡葆森的救命稻草。

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