岑智勇：绩优兼风险出清 鑫苑服务估值修复正当时

周一恒指裂口低开2,119点，恒指收报19,828点，跌3,021点或13.22%，成交金额6,208.98亿元。国指及恒科指分别跌13.75%及17.16%。三项指数都下跌，而且成份股全线报跌，当中又以恒科指走势较差。

恒指最终以「大阴烛」收市，并先后失守100天线（约21,177）及200天线 （约19,870），下方重要支持参考为250天线 （约19,477）。MACD熊差急扩阔；全日上升股份只有97只，下跌股份2,064只，整体市况明显地差。

个股方面，3月31日，鑫苑服务（1895.HK）交出2024财年成绩单。期内，公司录得营收约8.69亿元（人民币，下同），同比增长16%；全面收益总额则达到约8,864万元，同比飙升212%（编按：鑫苑服务于2024年公司拥有人应占溢利录约8,700万元按年增加209.6%）；约28.2%的毛利率与10.2%的净利率均居行业前列。此外，公司全年每股派息8.25港仙，同比激增117%。

物管行业深度调整，市场化能力成胜负手。期内，鑫苑服务第三方在管占比达59.1%，新增合约面积近乎全部来自于市场化第三方拓展项目，于行业存量博弈期堪称「稀缺能力」。同时，公司以鑫Meta平台为核心升级社区租售、美居等五大场景服务的颗粒度，以SCRM系统向中小物企输出数字化能力，期内增值服务收入达到约2.04亿元，同比大增76%，印证科技赋能成效。

鑫苑服务推进“总部投拓+区域深耕”模式，在华中、长三角、环渤海打造高浓度服务网络，为增值服务的继续渗透埋下伏笔。当同行困守住宅红海时，公司精准卡位产业园、城市更新等政策利好赛道，并推进多业态物管布局，非居业态占比突破30%。在第三方机构进行的评比中，公司以92.89的满意度评分（超行业均值10分）居全国物企TOP8，展现出对“服务”本质的坚守。

市盈率较同业折让明显鑫苑服务现价对应约3.7倍市盈率，较同业均值折让明显，市净率约0.6倍亦处低位。考虑到公司已率先风险出清，且市场化能力、增值服务潜力获持续验证，估值体系切换指日可待。随着行业分化加速，该股兼备业绩弹性和科技底色，或成资金配置优选。