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天津陈塘庄W5地块

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地块区位图：

规划条件通知书：

宗地平面界址图：

2月底在天津首轮挂牌宅地圆满落槌的市场热度下，市土地交易中心乘势启动新一轮土地供应，再度释放三宗优质宅地，其中就包含调控规而来的陈塘庄W5地块。近年来，陈塘庄一直是河西新房市场流量板块，学区房主力成交阵地。天津中原研究院将立足地块基础素质条件，结合当前市场环境特征，对该宗地块进行价值解析。

河西三片，

区域新房成交的主战场

河西区房地产市场受教育资源分布影响，形成了差异化发展格局。从教育资源配置来看：河西一片凭借优质教育资源长期占据学区房市场制高点，但受限于宅地稀缺性，当前市场成交以二手房为主导；河西二片受教育资源能级限制，目前仅有体北组团支撑品质改善型产品供应；河西三片凭借教育均好性和持续的土地供应，已成为区域新房市场绝对主力，占据超七成市场份额。

陈塘庄W5地块站位河西三片，北部紧邻四中陈塘庄分校，预计未来也是师大二附小美塘学校+四中的九年一贯制配置。既定的教育资源优势为地块带来了溢价赋能，但需警惕“期房学区”的市场接受度风险，还是要尽力兑现“购房合同即可入学”，不然在现房/准现学区房密集的河西三片依旧难以立足。

教育均好背景下，

总价竞争呈梯队分化

在“师大二附小+第四中学”“闽侯路小学+新华中学”这些名校组合的护航下，河西三片新房市场竞争激烈，单价乱战。在售项目主要以总价梯度形成竞争格局，换言之，也是通过差异化产品定位形成明确的市场分层。

第一梯队由中海时光之镜与格调陈塘项目领跑，主力户型104-237㎡，总价门槛400万元起，近一年套均成交总价均突破500万元。

第二梯队以联发城投及天津瑞府项目为主力，产品面积段98-169㎡，320万元起的总价体系下实现约415万元的套均成交。

第三梯队则是陈塘庄、小海地及海河柳林板块为主的80-130㎡项目群，总价门槛260万起，近一年套均总价都在300万+，满足刚性教育置业客群需求。

上述板块及项目中，超八成有九年一贯制学校加持，吸引大量新天津人客群集聚置业。根据天津中原研究院数据监测，今年小阳春期间，河西区新房购房客户新天津人+外地人占比高达75%。除河西三片的多个竞争板块外，河东、南开多盘也在借力九年一贯制学位抢占“新天津人”市场，故而未来W5地块加速入市也是必要举措。

聚焦陈塘庄，

洋房产品价格优势明显

作为河西三片核心流量板块，陈塘庄近一年板块网签销售流速约485套，成交均价3.87万元/㎡，目前有馥颂花园、中海凌云源境及中交融成尾盘在售，单盘月均销售流速10-24套。因在售项目定位差异与销售阶段区别，各项目间价差较大。按产品类型分，小高层价格在3.6-4.1万元/㎡，洋房价格在4.15-4.65万元/㎡。

再回顾陈塘庄往期项目。天房美棠2015年首开，整盘均价3.1万元/㎡；绿城诚园2019年首开，洋房约4.3万元/㎡，小高约4.05万元/㎡，上述项目时点二手房价格依旧稳固在合理区间。此外，2023年首开的龙湖青云阙虽暂无二手房成交，但挂牌房源价格同样坚挺。相较于陈塘东部片区的中海、中交项目所在组团，本宗地所处组团具有更优的存量房价格支撑体系，为未来入市提供了市场信心保障。

整体来看，板块内小高产品流速兑现力较好，但洋房产品价格与稀缺性优势明显，新房两类产品价差在5000-6000元/㎡左右，印证河西改善客群对低密产品的支付意愿。参照河西区近两年新入市2.0-2.2容积率项目，开发企业普遍采用“小高打流速+洋房保溢价”的产品定位策略，这一战术在陈塘庄板块已得到有效验证。当前新房竞争格局下，精准把控高低配比例将成为新入市项目的破局关键。

发展策略构想，

“保品质”与“保流速”能否兼得？聚焦地块四至，陈塘庄W5地块北侧紧邻中学、南侧紧邻地铁10号线春海路站，是名副其实的“学铁社区”，这是W组团其他宅地都不具备的优势。劣势方面，地块处于陈塘庄片区控规边缘，西侧南侧五金城、茶叶城等组团处于待更新阶段，城市界面焕新需要时间兑现。

聚焦开发成本，当年绿城拿W1-W3楼面地价20911-21727元/㎡，还额外打包了一宗独立商业地块；龙湖W4地块楼面地价18683元/㎡，还配建了幼儿园。W5不仅没有较高配建要求，楼面地价还随着市场回落至17579元/㎡的理性价格。综合开发成本随之降低，预留出更具安全边际的定价空间。

聚焦地块规划指标，陈塘庄W5地块总建面约5.3万㎡，容积率上限为2.0。2.0容积率的产品组合模式较多，考虑到洋房产品具备更好实现溢价的可能，预计未来摘地开发企业将以“7-11F洋房+15~18F小高”组合开发，社区规模将在500套左右。

基于陈塘庄W5地块综合条件，按“保品质”乐观态度下，可定位第二梯队的产品，面积段89-143㎡，总价360-680万的W4就是最好的对标案例，同时可叠加四代住宅元素打磨优质产品，确保产品领先性；按“保流速”谨慎态度下，可定位第三梯队流量产品，压缩产品面积段至80-130㎡，主力户型向100㎡内倾斜，参照陈塘庄在售项目时点销售流速，预计出清周期20个月左右。

天津陈塘庄W5地块

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