上海四大“灯下黑”板块

上海有四大“灯下黑”板块。

发展很尴尬，未来何去何从？

甘泉宜川

甘泉宜川堪称上海市区最大的“灯下黑”板块。

时光在这里几乎凝固，这里的发展与周边割裂很大，完全是两个世界。

甘泉宜川就在内环边，但要想到达内环却很远，被铁道、内环高架切割开来了。

比如从宜川一村开车到大洋晶典天安千树商场，明明直线只有1.5公里，却要开4.6公里，很绕路：

割裂的铁道

甘泉宜川板块全是老破小，跟周边的富邻居和高能板块形成了巨大的反差，像是灯下黑区域。

板块东部是大宁中产社区，西部是上海四大居住示范区万里，西南部是真如副城，能级差距巨大。

甘泉宜川这个地方历史地位很高，工人新村里住了很多工人。

他们是那个时代的“中产阶级”，甘泉宜川也是那个时代的“中产居住社区”。

但随着房改和商品房时代的到来，以及城市的扩张，现在甘泉宜川成了被抛弃的老破小社区。

现在来看，不管是工人的地位、还是板块与产品的市场站位，都在下滑。

跟曹杨新村一样，板块的没落都代表了一个阶层的滑落，这是时代发展的必然。

现在购买老破小的，除非是地段特别好，或者XQ强。

但在这两方面甘泉宜川都不占优势，市场竞争力明显不足。

像甘泉宜川这样的老破小集中区，最好的命运是原拆原建，或是动迁对板块进行升级重建。

比如始建于1958年的彭一小区就是原拆原建，在静安的魅力下焕发出新的生机，运气真好；

或者像徐汇的东安一二村那样直接拆迁掉，对板块进行提升改造。

但是这样的动迁机遇在普陀是看不到的，甘泉宜川非常缺乏动迁更新的预期。

住宅的动迁成本太高，普陀财力不行，GDP长期在中心城区垫底，没有徐汇和静安那样的执行力。

相较之下，桃浦智创城原先是一片化工厂，拆除厂房的成本可低了。

所以我们看到，普陀在桃浦智创城下了重注，规划了大量的商办和住宅，成了开发的重点。

普陀的发展在市区非常式微，为了扭转这个局面，正在下三步崛起的大棋：

真如副城、长风生态商务区和桃浦智创城。

这里面都没甘泉宜川什么事。

所以接下来甘泉宜川会持续成为“灯下黑”地带，时光在这里会继续放慢。

西渡

西渡也是上海典型的“灯下黑”地带。

西渡与闵行只隔了一条江，但同江不同命，两岸的发展差距巨大。

首先是定位反差极大，突出了西渡的灯下黑角色：

闵行是“城”（上海主城区），西渡是“乡”（工农业区）。

老闵行早在上世纪五六十年代就完成了高度的城市化，那时候就已是上海的“市区”了。

而西渡一直以来在奉贤承担的都只是普通工业和农业区的底层职能。

西渡板块示意图

跟闵行比，西渡的定位差异很大；而在奉贤内部比，西渡的地位又很低下，更加“灯下黑”了。

根据奉贤2035的发展规划，只重点建设一个中心城（奉贤新城）、两个中心镇海湾镇和奉城镇：

这就限定了奉贤以后的城市化只能在南桥、海湾和奉城镇内进行，西渡等镇统统靠边站。

南桥镇升级为奉贤新城后成了全区“宇宙中心”，是奉贤的“耶路撒冷”；

海湾镇凭借得天独厚的滨海、工业重镇和临港新片区功能定位，成了奉贤发展的第二极；

而奉城镇是原先奉贤老县城，底蕴比较深厚，如果二次崛起可以很好地辐射奉贤“中东”地区。

所以奉贤的发展版图清晰明了，今后只有南桥、海湾、奉城三个镇还能打，其它都没戏！

按照这个定位，西渡未来可能永远没有崛起的机会了，会持续成为“灯下黑”区域。

这不，在轨交规划方面，西渡更加成了“灯下黑”区域。

尽管有15号线通到西渡，但西闸公路站只是预留站，暂不随正线开通：

西闸公路站周边都是保护性耕地，不搞大开发，这个地铁站确实没有开通的必要。

至于浦江第一湾的规划，对西渡的提升作用也不大，反而更加利好大零号湾。

浦江第一湾强调自然与人文的和谐共生，更多的是生态保护工程，不会在西渡发展滨水商务区。

正是因为“灯下黑”的地位，尽管西渡是奉贤首先受到市区外溢的板块。

却发挥不了像松江九亭、嘉定江桥&南翔、宝山大华&高境那样的“门户”角色，奉贤北大门可惜了！

定位低下、发展的不利，让西渡在房价和涨幅方面都很拉胯。

一样的次新房，放到闵行能卖5-6万元/m²，但放在西渡只能卖3万+元/m²。

中铁建香榭国际2017年首开3.78万元/m²，高点只涨17%，而今二手房成交价破发到了3-3.2万元/m²。

希望以后奉贤多给西渡照一些光亮，把配套和居住环境做好，去承接老闵行和大零号湾的外溢，不再成为“灯下黑”板块！

斜土路

斜土路更是市区典型的一个“灯下黑”板块。

我们来看看上海市区CAZ的划分：

明显斜土路被抠出来了一块，反倒是更远的徐滨、前滩获得了机会。

上海2035的CAZ功能区划分明确：要代表未来上海的主要形象，承担全球城市核心功能。

而斜土路是纯粹的居民区，充满老破小，城市界面破落，既不像徐汇、也代表不了上海城市形象。

以至于在CAZ功能区的划分中被狠狠地抛弃了。

反观斜土路周边，都是高尚板块：

南面是徐汇滨江、东面是世博滨江、北面是淮海中路&建国西路、西面是徐家汇。

唯独自己的定位最低，没有承担上海城市发展的核心功能，成了“灯下黑”区域！

斜土路板块有些老破小的房龄很高了，比如日晖新村始建于1953年，快超过了使用年限。

日晖新村

像这样的高龄老破小，要么原拆原建，要么直接动迁掉，腾挪出地皮建一些高大上的商办和住宅。

可惜斜土路并没有迎来像隔壁东安一二村那样的动迁机遇，实打实地成了“灯下黑”板块！

这也在于东安一二村拆迁是因为连着徐滨和徐家汇，城市更新更加紧迫，要为两大功能区扩容。

而斜土路与黄浦交界，徐汇并不愿意在这个边界上搞什么大动作，免得为他人作嫁衣。

也许不把斜土路划入CAZ、不搞什么动迁更新也好，就让它承担一个简单的板块居住功能。

这里没啥文化底蕴，保护建筑不多，1998年后开发了一些商品房，整体居住体验好过里弄。

斜土路毕竟是市区，上班通勤到哪都方便，底商密集、烟火气重，很适合居家生活。

可能在徐汇下一轮拆迁计划中斜土路才能拥有焕新的机会，摆脱“灯下黑”的境地！

潍坊

比起徐汇的斜土路，浦东的潍坊更像是顶级地段的“贫困户”，同为“灯下黑”板块！

这个板块的城市界面和产品与周边差异巨大：

潍坊新村老破小占据市场主体，西边就是江景豪宅世茂滨江花园，北边是陆家嘴摩天商办；

东南部的源深、南洋泾、联洋、杨东都是中产社区，跟潍坊的割裂很大。

考虑陆家嘴这个地段的，有很多豪宅买家，地段与产品非常般配。

但是跑到这个地方买老破小，倒是有点怪怪的。

在浦东上班的新上海人置业不屑于买老破小，宁愿买个远大新。

陆家嘴的白领购买力很强，非常注重社区环境和居住品质，不大喜欢老破小。

联洋是那些白领们的终极改善地，产品很吃香。

老破小相对在浦西更加有市场，在浦东不怎么受欢迎。

现在老破小的市场整体都在下滑，价格都大幅缩水了。

还在购买老破小的，像上述提到的要么考虑地段，要么考虑XQ，或者自住的性价比。

潍坊老破小的地段和周边的产业足够好，但是XQ有短板、自住性价比不高，产品流通性不强。

潍坊的老破小是单XQ，对口的明珠小学挺好，但初中不太行，很多家长选择了上私校。

与潍坊不同，对面的梅园是双XQ，老破小更加吃香，相应地能卖上好价钱。

潍坊新村的老破小成交价最高不超过7万元/m²，而梅园三街坊高达10万元/m²，差了3万块。

潍坊老破小的XQ没有梅园强，被抢走了市场；

又因为有XQ的溢价相对金杨削弱了自住的性价比，这两方面很尴尬，最终压低了流通性。

潍坊新村的老破小换手率不超8%，而金杨新村高达14.9%，差异很大：

潍坊老破小换手率排名：潍坊八村8%、潍坊四村7.8%、潍坊五村6.9%；

金杨老破小换手率排名：金杨新村四街坊14.9%、金杨新村五街坊8.2%、金杨新村九街坊7.8%。

上海还有很多“灯下黑”板块，而甘泉宜川、西渡、斜土路、潍坊四个无疑最具代表性。

这些板块正在用各自的方式演绎着上海大都市的B面人生：

当城市疯狂向前奔跑时，总有些角落被甩出发展的快车道。

未来这些“灯下黑”板块还能否迎来翻身的机遇？让我们拭目以待！