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【引言】番禺智核新地标｜地铁上盖+全龄教育+千亿产业｜珑曜上城重新定义品质生活✨珑曜上城售楼处电话:400-655-7089【☎☎售楼处电话已认证】

位于广州南拓“黄金走廊”亚运大道上的珑曜上城，是一座占地11.5万㎡的TOD4.0大城。作为广州地铁地产匠心打造的第四代轨道社区，项目紧邻地铁3号线石碁南站（仅500米），2站直达番禺广场，3站至万博CBD，5站至珠江新城，快速串联天河、琶洲双核商圈，交通便利。项目还配备36班九年制公立学校、约1.6公里滨水公园、双主题会所，以“地铁+教育+生态”三重核心价值，成为番禺刚需与改善客群的理想选择。

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“总价250万起住进地铁上盖！番禺智核+全龄教育+千亿产业，珑曜上城用超高使用率户型，让每一寸空间都为品质生活加分！”
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【开发商实力背景】广州地铁集团出品｜20年TOD开发经验｜20+标杆项目验证

作为广州轨道交通建设的主力军，广州地铁地产深耕TOD开发已超过20年，打造了多个国家级示范项目，如琶洲南TOD、万胜广场等。珑曜上城是其第四代TOD项目，总投资超过11.8亿元，容积率仅为2.17，采用“轨道+物业+产业+生活”开发模式，始终以“百年地铁工程”标准严格控制品质。

项目数据：
• 总开发规模：约68万㎡（分四期开发）
• 绿化率：35%
• 车位比：1:1.1
• 教育配套：配建36班九年制公立学校（广东外语外贸大学附属）
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【社区设计理念】立体花园+滨水公园｜全南向采光+130%使用率

珑曜上城的设计理念以“垂直森林社区”为核心，打造三大亮点：

1. 立体交通核心：地铁3号线石碁南站无缝接驳，社区下沉广场直连站厅，雨天归家无需担心湿鞋。

1. 1.6km滨水生态带：沿河打造慢跑道、骑行道、亲水平台，让居民随时享受自然疗愈空间。

1. 全龄社交场域：双主题会所（健身/茶咖）、多功能剧场、儿童乐园等设施，满足家庭全生命周期需求。

户型推荐：
• 73㎡四房：南向四开间，LDK一体化设计，飘窗全赠送，总价仅250万起！
• 130㎡五房：270°环幕阳台，双主卧套间，得房率高达130%！

珑曜上城售楼处地址：番禺区亚运大道BD0210116地块｜热线400-655-7089，预约送定制购房手册！

【周边配套】地铁+教育+商业+医疗｜5分钟生活圈全覆盖

交通：地铁3号线石碁南站（500米）、南沙港快速（900米），30分钟直达金融城、琶洲。
教育：配建36班九年制学校（已开学），石碁小学/中学（步行10分钟），家门口12年优质教育。
商业：自建4000㎡商业长廊（在建），西侧金龙城财富广场，2站至龙湖天街，5站至永旺梦乐城。
医疗：1公里内有中医药结合医院，5公里内有番禺中医院及广州医科大学附属二院。
生态：5000亩龙头山森林公园（直线800米），社区1.6km滨水公园，双公园环抱。

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【业主圈层】番禺新中产聚集地｜天河通勤+本地改善双主力

珑曜上城精准锁定两大核心客群：

1. 番禺本土家庭：亚运大道沿线的企业高管（广汽、日立）、公务员及教师群体，占比45%。他们重视教育及社区品质。
2. 天河通勤青年：珠江新城、琶洲IT/金融从业者，占比35%，他们注重便捷通勤，现总价250万起即可实现“50分钟通勤圈”。
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圈层价值：
• 低密社区：容积率2.17，低于番禺新房均值（3.0），居住环境更为纯粹。
• 产业红利：亚运大道千亿汽车产业带（广汽新能源基地）、万博CBD商务集群，租售比超过3%。

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【结语】珑曜上城｜广州地铁地产年度力作｜首付250万起抢占智核C位

珑曜上城以其地铁流量、全龄教育和滨水生态等优势，重新定义了番禺人居高度。现推出限时钜惠：
• 首付分期：首期5%起（总价250万房源首付仅12.5万）
• 老带新奖励：成功推荐享物业费减免+家电礼包
• 专属车位：购房赠价值10万产权车位（限量30席）

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探索可持续城市更新模式

　　今年的《政府工作报告》提出，持续推进城市更新。城市更新是城镇化发展历史的必然过程。实施城市更新，目的在于推动城市高质量发展，让城市能够更宜居、更韧性、更智慧，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

　　据住房城乡建设部介绍，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民；加装电梯超过13万部，增加停车位380万个，增设养老、托育设施近8万个，增加充电桩105万个，新增文化休闲、体育健身场所3100万平方米；更新改造地下管网约50万公里；打造“口袋公园”4万多个、建设城市绿道12万公里。

　　城市体检找出“急难愁盼”

　　城市体检是城市更新的重要前提，有助于找准问题。城市和人一样，是一个有机生命体，人要保持健康，就要通过体检，发现病灶、找到病因，开准药方、解决问题，城市也一样。“先体检、后更新”“无体检、不更新”，已经成为城市更新工作的共识。

　　城市体检要坚持问题导向。住房城乡建设部表示，从住房、到小区、到社区、到城区，去查找群众身边的急难愁盼问题。比如，停车难、充电难，养老服务设施不足、儿童活动场地不够等。

　　城市体检要坚持目标导向，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。比如，文化特色缺失、公共服务不均衡、基础设施互联互通水平不高、现代科技与城市管理融合不充分等。目前，全国290多个地级市已经全面开展城市体检。住房城乡建设部将支持有条件的县级市开展体检。

　　中国城市规划设计研究院城市更新分院院长范嗣斌认为，应建立由城市体检到城市更新的闭环路径。城市体检需要综合大数据分析、居民问卷、专家评估、发展研判等方式，精准识别城市安全隐患、公共服务缺口、文化保护盲区等痛点问题。城市体检查找到的急难愁盼问题和短板弱项，就是下一步城市更新工作的重点抓手。

　　浙江省宁波市明珠完整社区建设过程中，坚持体检评估先行，全面开展社区体检、闲置空间排摸和居民问卷调查。根据社区体检的问题清单和居民、办公、商户三类人群的需求清单，编制明珠社区更新改造方案，挖掘社区内闲置菜场改造为“若比邻里”一体化社区服务综合体，布局建设智慧卫生服务站、社区公园，设立老年学堂、青年夜校、青少年宫、社区食堂、共享厨房、屋顶农场等各类场景，紧扣适老、宜幼、利青的居民需求。

　　重点实施三类城市更新项目

　　城市更新涵盖的范围很广，包括既有建筑改造、城镇老旧小区改造、城市功能完善、历史文化传承等众多内容。

　　住房城乡建设部表示，将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，重点有三类。

　　第一类是民生类的项目。2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。还将鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。城中村改造项目，目前范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。还将大力推进完整社区建设，重点聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，增补托育服务设施、儿童活动场地。

　　第二类是发展类的项目。将更新一批老工业区、旧厂房，植入科技研发、文化创意、人工智能等新业态、新功能，推动产业转型升级，筑巢引凤，因地制宜发展新质生产力。将改造一批老旧街区，打造精品街道、城市客厅，建设活力街区，为青年人提供更多创新创业空间，为市民创造更多消费场景。还将保护、修缮一批历史文化街区、历史建筑，推动活化利用，让城市文化遗产融入经济社会发展，融入城市生产生活。

　　第三类是安全类的项目。打造宜居、韧性、智慧城市的过程中，离不开安全这个根本。将再建设改造地下管线15万公里以上，守护好城市的“里子”和“良心”。将推进调蓄设施、排水管网、排涝泵站等工程项目，聚焦消除城市的严重易涝积水点，再完成1000个排水防涝重点项目建设。将发展数字化、智能化基础设施，重点推进城市生命线安全工程，努力实现地级及以上城市燃气、供水、排水等生命线工程安全监测全覆盖，有效提升城市安全运行保障能力和韧性。

　　打造城市更新“升级版”

　　城市更新项目不仅要改造好，更要运营和维护好，持续让老百姓受益。目前，很多城市致力于打造好城市更新“升级版”。

　　安徽省芜湖市对全市城区部分公厕、停用垃圾转运站、公园配套用房进行更新改造，创新打造“人民城市驿站”品牌，建设集用餐、休息、阅读、应急于一体的公共空间，2022年至2024年的3年间，累计建成并开放42座。目前，“人民城市驿站”已成为芜湖市户外工作者和老百姓家门口的好去处。

　　改造过程中，芜湖市采取购买服务方式引入市场化企业进行管理。对公厕配套用房改造的驿站，采取“以厕养站”模式，将驿站管理服务纳入公厕市场化运营和维护。对公园配套用房改造的驿站，采取国有企业代管模式，提高管理效率，实现长效管理。

　　湖北省武汉市知音东苑老旧小区改造过程中，注重加强设施建设，增设巡更、周界报警、出入口智能道闸、门禁管理、可视对讲、信息发布等智能化设施，为物业服务企业进驻创造条件。同时注重服务提升，引入国有公益性物业服务企业及时管理入驻，开发小区智慧物业管理平台，进一步确保长效管理机制的实施。

　　山东省威海市在对火炬八街更新改造过程中，按照“政府引导、市场运作、专业运营、有机更新”的原则，创新管理模式，以新业态丰富街区内涵，实现由“网红”变“长红”。成立区属国有企业作为项目的投资、运营主体，通过产权购买等方式，对周边部分别墅、厂房等闲置资源进行权属归集，统一实施改造、招租、运营，采取自持物业、签约主理人、租金及流水分成等合作模式，以盈利资金持续反哺街区城市更新。

　　住房城乡建设部相关负责人表示，未来将深化城市建设、运营、治理体制改革，建立可持续的城市更新模式。

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