关税大战，将如何影响楼市

原创 刘晓博

特朗普的“对等关税”掀起了惊涛骇浪，引发全球股市、大宗商品的大跌，以及汇率、债市的剧烈波动。

很多人都比较关心对中国楼市的影响，今天来谈一谈。

毋庸讳言，“对等关税”对楼市构成利空。但也一定会引发“反制”。到底会产生怎样的影响，要看我们接下来出台什么政策。

先看“对等关税”的冲击。

下图是中国（内地）2024年排名前25位的贸易伙伴，数据单位是“亿美元”。

可以看出，美国仍然是中国最大的贸易伙伴，在中国的“出口+进口”中占比高达11.17%。

媒体上往往说美国是中国第三大贸易伙伴，是把欧盟、东盟当做整体看待的。如果只看一个国家，美国占比仍然非常突出。

下图来自国家统计局2024年统计公报。是按照人民币计算的，2024年对美出口占了中国全部出口额的14.7%，进口额占比是6.3%。

2024年，中国货物进出口贸易顺差接近1万亿美元，美国占了超过三分之一，是中国最大的顺差来源地。

中美贸易对我们来说是非常重要的。现在双方的关税陡然增加到了54%（34%对等关税+20%此前征收的关税），影响很大。

中国对美出口的商品，则主要是机电产品、纺织品和服装、家具、玩具、塑料制品等。

中国主要从美国进口农产品、能源、工业及科技产品等。其中对美国依赖度比较高的，主要是飞机（波音）、大豆、医疗设备等。

比较尖端的高科技产品已经被脱钩断链，所以中国从美国进口的商品大多可以被其他国家替代，比如民航客机可以买空客。

“对等关税”给楼市带来的影响是：让更多的“潜在购房者”陷入观望，想等形势更加明朗之后再做决定。

对于外贸行业来说，影响会更大一些。即便你做的不是对美贸易，也受到影响。因为对美出口可能减少，你的竞争对手会寻找新的出路，对其他国家的出口会更卷。

关税大战，给外销企业、外贸企业、跨境电商等都带来了巨大不确定性，大家买房、消费、扩大投资的欲望都会降低。

如果一个地方比较依赖出口，尤其是依赖对美出口，影响会更大。

下图是主要省份对美国出口的金额和占比。

广东是外贸第一省，出口额最大，占了全国的将近四分之一。广东出口额中对美国出口占了16%，受到的影响是比较大的。

浙江、江苏、上海、山东的金额也都比较大。

从对美出口所占百分比来看，山西最高，达到了28%。其次是河南、四川，都在20%或以上，西藏占比达到了18%。

山西、河南、四川、西藏对美国出口占比超过沿海经济大省，有点出人意料。

从城市来看，中国出口排名前6分别是深圳、上海、苏州、宁波、东莞和金华。

这几个城市中，对美出口额最多的是深圳，2024年为4223亿人民币；其次是苏州，2024年大约为3400亿人民币（472.5亿美元）；第三是上海，为2773亿人民币。

从对美出口占比上看，六大出口城市中苏州第一，达到了20.5%。其次是东莞，大约18.3%；第三是宁波，大约17%；上海、深圳和金华占比分别为15.3%、15%和13%左右。

结合总量和占比两个维度考虑，此次美国对等关税影响最大的城市，是苏州、深圳、东莞、上海、宁波、郑州、成都、太原等。

从省份上看，广东、浙江、江苏、福建、四川、河南、山西等受影响比较大。

但国家一定会出台政策来对冲负面影响。

1、很快会降准降息。如果快的话，或许会在今天傍晚宣布降准，力度或许是0.5个百分点。

降准，就是降低银行存款准备金率，可以给银行释放出更多放贷的资金。如果降准0.5个百分点，可以释放1万亿的长期资金。

降息，从理论上最快要到4月21日了，因为那天才是本月LPR公布的日子。但央行可以通过下调7天逆回购利率的方式，提前释放降息信号。

如果要稳住下周一的股市，最好是降准、降息同步进行，可以直接宣布降准，并在明天（4月7日）开市之前宣布降低7天逆回购利率。

此前央行多次表示将“择机降准降息”，现在就是时候了。至于美联储是否降息已经不重要了，美国已经火力全开，我们降息让汇率适度贬一下也没有什么可顾虑的了。

2、进一步加大刺激消费的力度。此前已经宣布了很多政策，比如增发3000亿国债搞以旧换新，加大消费贷发放力度等。

其实，更有效的刺激消费政策是“全民消费券”。我的建议是，今年先搞第一期，每人2000元消费券，可以无条件直接使用，不用搭配现金，消费券有效期1年。资金来源是发行2.8万亿国债，这个数量级不会刺激通胀。明年、后年可以视情况决定是否搞第二期、第三期，每期都是2000元。最终一定可以产生巨大的作用。

如果这样做，第一期2.8万亿下去，比5万亿平准基金对股市的刺激作用还大。对楼市也正面影响也将非常大。

3、当出口遇阻的时候，内需非常重要。而楼市是最大的内需，也是信心所在。让楼市早日企稳、回暖，意义非常重大。

可以继续出台的楼市政策有：尽快降低公积金贷款利率，尽快降低LPR利率，首套房贷款首付比例可以降到10%。全面取消海南的住房限购，全面取消深圳的住房限购，取消北京、上海非核心区的限购，在全域取消京沪大户型住房的限购。

还可以考虑把公积金贷款和商业贷款打包上市，央行在购买国债的同时，也可以购买这类MBS。这相当于印钞给房地产市场，间接印钞给地方财政。

还可以考虑给万科注资，增加国有股比例，以树立信心。具体办法是，深圳拿出核心区优质土地给深圳地铁集团，扩大地铁集团的实力。万科向地铁集团增发股权，地铁集团用这些优质土地认购，实现对万科的增资。万科拿到这些优质土地，快速开发、进入市场，形成正向现金流，从而彻底解决债务问题。

这个模式可以在一定范围内推广。既然国家可以给6大行注资，也可以给华润、中海、招商、保利等地产央企、国企注资，方式就是定向增发、注入大城市核心区的地块。

4、在关税反制之后，就是谈判。最终还是要达成协议，这不仅是中国需要的，也是美国需要的。2019年12月，中美曾达成过一次贸易协定，相信这次一定也能尽快达成协议。

对于广东、浙江、江苏、上海等出口大省（市）来说，出口遇阻的时候，房地产行业显得更加重要了。比如深圳已经提出，今年要力促房地产投资正增长。广东去年增长乏力，跟楼市低迷有很大关系，相信今年这些外贸大省、大市，都会在楼市上动更多的脑筋。