年报解读 | 中国奥园：债务重组后仍存在较大偿债压力

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中国奥园于近日发布2024年全年业绩公告。公告显示，2024年集团的总营业额约为96.75亿元，较2023年约275.33亿元减少约178.58亿元，降幅为64.9%。其中，物业发展收益、经营酒店以及销售商品及物业投资收益各占84.4%、13.7%及1.9%。毛利亏损161.9亿，2023年亏损为14.5亿，剔除资产减值后实际毛利为6.3亿，毛利率6.5%。净利润方面，归母净利润0.35亿（2023年亏损95.3亿），但依赖债务重组收益261.6亿，扣非后实际亏损261.2亿。截至2024年末，总负债1,853.7亿，流动负债超流动资产200亿，现金短债比0.06，仍存在较大债务压力。

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销售额进一步下滑，区域表现分化

2024年，房地产行业仍在低位调整中探索前行。中国奥园2024年实现物业合同销售额105.5亿元人民币，较2023年的137.12亿元下降23.1%，降幅显著。销售面积从130.4万平方米降至125.2万平方米，降幅为4.0%，显示销售额下滑主要受去化压力影响。2024年交付物业平均售价为9,961元/平方米，较2023年的8,434元上涨18.1%，主要考虑为结构性去库存及资源聚焦高价值区域。同时值得注意的是，2024年交付面积仅82万平方米，同比减少72.3%，反映项目竣工延迟或停工问题加剧，直接影响收入确认。

表:中国奥园2023、2024销售情况

分区域来看，华南区域销售额从52.04亿元降至32.0亿元，降幅38.5%，但销售面积降幅较小，反映单价下跌明显。环渤海区域销售额30.6亿元，与2023年（33.11亿元）基本持平，表现相对稳健。中西部核心区销售额28.8亿元，同比微降9.2%，但销售面积略增，显示区域韧性较强。华东区域销售额14.1亿元，同比大幅下降30.3%，主要因高单价项目减少。

债务重组未解除根本危机，仍存在较大偿债压力

中国奥园在2024年完成了境外债务重组，通过展期、债转股等方式缓解了部分短期流动性压力，但从财务数据来看，其债务风险并未真正化解，仍面临较大的偿债压力。其一，净负债率仍处高位，债务负担沉重。尽管债务重组降低了部分负债规模，但截至2024年底，中国奥园的总负债仍高达1,853.73亿元，净负债率仍远高于行业安全水平。同时，2024年资产减值亏损达168.19亿元，净资产进一步缩水，导致净负债率实际改善有限。

其二，现金短债比严重不足，短期偿债压力巨大。2024年底，奥园现金及受限制存款合计31.41亿元（2023年为54.49亿元），而一年内到期债务高达536.62亿元，现金短债比仅0.06，远低于1.0的安全线。即使债务重组后部分债务展期，但2025年仍需偿还大量短期债务，而销售回款难以覆盖到期债务，依赖资产出售或再融资。

2024年中国奥园经营表现较弱，核心问题在于自身造血能力不足叠加流动性危机。尽管通过债务重组降低杠杆，但销售规模萎缩、资产减值加剧及交付能力不足，显示其经营仍处困境。2025年或需依赖政策支持与资产盘活，才能逐步修复基本面。

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