深圳将建设5个世界级地标商圈，华夏华润商业REIT拟扩募丨商业地产月报

报告要点：

1.政策动态

➤3月，中央和地方多次发布提振消费、扩大内需相关政策，包含“服务消费、数字消费、商品消费升级、绿色消费、智能消费、首发经济、会展经济”等多方面内容

2.市场表现

➤商办用地：2025年1-3月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为3955万平方米、3809万平方米

➤大宗交易：2025年3月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易16宗

3.行业动态

➤融资动态：2025 年 1-3 月，房地产相关企业发行的 CMBS/CMBN 、类 REITs 等产品约 195 亿元；华夏华润商业 REIT 拟扩募，银座股份拟发行公募 REITs

➤企业动态：凯德投资（中国）发布“韧性向上”2025年度主题，弘阳商业在济南、安庆上线会员系统

➤项目动态：策展型商业天津 T-PARCO 悦力场项目动工，北京侨福芳草地引入轻资产管理合作伙伴，北京超极合生汇西区开业，龙湖欢肆合肥、成都两地同步开业，打造创新混合空间

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政策动态

3月，中央和地方多次发布提振消费、扩大内需相关政策，包含“服务消费、数字消费、商品消费升级、绿色消费、智能消费、首发经济、会展经济”等多方面内容。

表：2025年3月消费市场、商业地产相关政策（中央）

表：2025年3月消费市场相关政策（地方）

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市场表现

1、商办用地：2025年1-3月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为3955万平方米、3809万平方米

图：2020年3月-2025年3月300城商办用地推出及成交情况

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2025年1-3月，300城商办用地共推出3955万平方米，成交3809万平方米。3月，300城商办用地共推出1478万平方米，成交1028万平方米。

分城市等级来看，2025年1-3月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为73万平方米、66万平方米；二线城市推出及成交面积分别为1142万平方米、862万平方米；三四线城市推出及成交面积分别为2740万平方米、2882万平方米。

2、大宗交易：2025年3月，中指数据共监测到大宗交易16宗

2025年3月，中指数据共监测到1亿元以上大宗交易16宗，成交总价约46亿元。分物业类型来看，商业地产标的9宗（含办公楼、商业、长租公寓等），工业标的7宗（含工业厂房、产业园等）。

表：2025年3月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含纯地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

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行业动态

1、融资动态

➤2025年1-3月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约195亿元，同比基本持平

图：2025年1-3月CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

2025 年 1-3 月，房地产相关企业发行的 CMBS/CMBN 和类 REITs 等产品发行单量共 14 支，较上年同期减少 4 支，产品发行金额共计 195 亿元。以商业地产（办公物业、消费基础设施、综合体、酒店）为底层资产的产品发行金额为 134 亿元，占比 69% ；底层资产为混合类资产的产品发行金额为 50 亿元，占比 26% ，其他类型资产（产业园、物流仓储等）产品发行金额共计 11 亿元，占比 6% 。

➤华夏华润商业REIT拟扩募，新购入苏州昆山万象汇

3月25日，华夏华润商业REIT在深交所发布公告称，拟通过扩募发售募集资金新认购中信证券-华润商业资产2号资产支持专项计划的全部份额，并最终投资于苏州昆山万象汇项目。此外，公告中提到，新购入基础设施项目位于江苏省苏州市昆山市，扩充了本基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，可以有效分散本基金资产组合风险，有利于拓展本基金持有的消费基础设施资产组合，使本基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

• ➤银座股份拟发行公募REITs，底层资产为济南和谐广场购物中心

3月26日，银座股份发布公告称，为创新经营模式，盘活存量资产，银座股份拟以子公司银座置业持有的和谐广场购物中心开展公募REITs的申报发行工作。

根据实施方案，基金发起人为鲁商集团，原始权益人为银座置业，管理人为华安基金，期限暂定24.58年。募集资金不低于85%用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目，另外不超过15%的净回收资金用于补充流动资金。在符合有关基金分红的条件下，公募REITs每年至少进行1次收益分配，每次收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。每一公募REITs份额享有同等分配权。

2、企业动态

➤凯德投资（中国）发布“韧性向上”2025年度主题

3月21日，凯德投资（中国）发布2025年度主题“韧性向上”，以资本循环、多元布局和韧性生态筑牢核心竞争力、释放增长动能。凯德投资持续强化募资能力，计划到2028年实现基金资产管理规模（FUM）达2000亿新元。

在中国，凯德投资通过为国内外投资者开发具有吸引力的基金产品，加快资本循环，提升资本效率，推动中国基金管理业务的增长；积极探索并推动C-REITs业务，发展从私募REITs、Pre-REITs到公募REITs的全周期布局，构建完整的人民币基金“募投管退”资管闭环。

• ➤弘阳商业在济南、安庆上线会员系统

3月31日，济南弘阳广场、安庆弘阳广场正式接入弘阳商业集团的数字化会员体系，小程序会员系统全新上线。2024年，弘阳商业集团率先在南京弘阳广场启动全新会员系统，通过会员沙龙、积分兑礼、专属活动等创新服务，为会员打造高效便捷的数字化体验。

2025年，弘阳商业集团正式开启全域数字化会员体系升级战略，全新升级的九大会员权益，涵盖积分增值、专属礼遇、生活服务等多维场景，通过消费积分、生日惊喜、互动奖励、停车福利等精细化设计，构建覆盖全链路的消费生态，为消费者提供无界、高质、全维的服务体验。

3、项目动态

➤T-PARCO悦力场项目正式动工，打造策展型非标商业

3月5日，由大胡同集团联合上海盈石共同打造的T-PARCO悦力场项目举行动工仪式，计划于2025年年内开业，建成后或成为京津冀地区潮流消费新地标。

项目由原天乐商城升级改造而来，总建筑面积7.1万平米，定位为集年轻（Youth）、文化（Culture）、旅游（Tourism）、商业（Commerce）于一体的策展型非标商业。项目以“年轻、文化、艺术、潮流”为设计内核，通过“潮流策源地、艺术共创地、文化更新地”三大标签，锁定追求精致生活方式的城市青年、热衷文化体验的旅游客群，以及运动、二次元、中古等圈层文化爱好者三大核心客群。

• ➤北京侨福芳草地引入轻资产管理合作伙伴，启动升级计划

据报道，位于北京朝外商圈的艺术商业综合体——侨福芳草地，已引入轻资产管理合作伙伴宁朴集团共同经营项目，今年将启动全方位战略升级计划。

侨福芳草地项目于2012年开业，因艺术与商业有机融合的特色，成为北京的文化消费地标。此次升级，侨福芳草地确定了“时尚与艺术的社交中心”的全新定位，将对业态组合进行优化。商场将引入品质中餐、创意西餐及国际美食，满足全时段社交与商务消费需求；零售业态将引入生活方式类、先锋设计时尚类与户外运动休闲类品牌，为消费者提供多元选择。此外，商场空间环境也将升级，让消费者在沉浸式艺术氛围中放松休闲。

• ➤北京超极合生汇西区开业

3月28日，超极合生汇西区正式开业，叠加2024年开业的东区，项目总面积达46万方，是北京规模最大的商业综合体。

超极合生汇西区由永旺国际商城购物中心改造而来，以“超极好逛”为定位标签，引入近300个品牌，其中35%为各类首店，涵盖潮牌旗舰店、儿童亲子、户外运动、娱乐体验等多元化业态，致力于打造国际化、潮奢时尚地标，叠加东区，整个超级合生汇共引入近800个品牌。

• ➤龙湖旗下活力街区“欢肆”在合肥、成都两地同步开业，打造创新混合空间

3月28日，龙湖龙智资管旗下活力街区品牌“欢肆”在合肥、成都两地同步开业。“欢肆”是龙湖全新打造的创新混合空间产品，基于“Hybrid Space”的核心理念，旨在通过活力街区与品质公寓等业态的有机融合，实现居住、餐饮、娱乐、社交等功能的“无界串联”，满足年轻群体对场景流动性、情绪自由度及生活便捷性的复合需求。

合肥欢肆以1.6万㎡的街区商业混合约2万㎡的长租公寓，基于「场景复合+圈层共创+社群运营」的组合拳打法，为周边消费者营造全方位、多场景的消费体验。成都武侯欢肆前身为武侯星悦荟，由3.6万㎡商业以及约2万㎡长租公寓组成，升级品牌矩阵的同时探索空间创意，释放街区活力。

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➤房地产市场

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➤物业研究

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