从未签订书面合同，能否认定存在租赁关系？

鲁法案例【2025】177

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房东和租客因客观原因没来得及签订书面合同，但一直按约定履行各自权利义务，这种情况下能否认定双方存在租赁关系？

案情简介

2023年5月，王某将自己的房屋租赁给辛某居住，双方未签订书面合同。微信聊天记录显示，2023年5月双方就租赁涉案房屋进行协商，商定水费预交100元，电费预交200元，租金每月800元，押一付一，合同期三个月。2023年5月，辛某向王某转账1900元（租金800元、押金800元、水电费300元），后辛某分别于2023年6月、8月、9月、11月、12月分别向王某支付租金，并于2023年11月向王某支付水费197元。以上，辛某共计向王某支付租金5900元、押金800元、水电费497元，此后未再支付其他费用。

2023年11月，王某告知辛某应支付空调费用515.2元，辛某回复等下次发工资一起转。2024年1月开始，王某多次向辛某催缴租金，辛某表示同意支付，但一直未支付，后失去联系。王某于2024年3月到房屋查看，得知辛某已从涉案房屋搬走。

2025年1月，王某将辛某起诉至法院，请求法院判令辛某向其支付房屋水电费1036元；2.支付拖欠的房租；3.本案诉讼费由被告承担。辛某辩称，双方从未签订租赁合同，不存在租赁关系，请求法院驳回对方的诉讼请求。

法院审理

法官审理后认为，王某与辛某之间虽未签订书面租赁合同，但根据双方微信聊天记录内容及转账记录可知，双方在微信中已对辛某租赁涉案房屋事宜进行了充分磋商，并就租赁期限、租金及押金支付标准、水电费承担的问题达成一致。王某与辛某已就租赁涉案房屋一事达成合意且开始履行，可以认定双方之间存在租赁关系，双方之间的约定系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。王某与辛某约定的三个月租期到期后，双方虽未达成新的约定，但王某同意辛某继续占有使用涉案房屋，辛某继续缴纳租金，双方原约定继续有效，租赁期限为不定期。关于王某要求辛某支付房屋水电费1036元的诉讼请求，根据双方约定，租赁期间的水电费应由辛某负担，王某称涉案房屋水电先使用后付费，其于2024年3月得知辛某从涉案房屋搬走，搬走后直至2024年6月才将涉案房屋再次出租，涉案房屋由三人合租，水电费的计算应由三人平分，结合王某所称及提交的证据，经审查2022年9月缴纳水费424.16元明显不属于辛某承租期间，不应计算在辛某应缴纳的水电费范围内。2023年6月至2024年4月期间，王某代缴涉案房屋水电费共计5436.16元，辛某承担三分之一应为1812.05元，扣除辛某已经缴纳的水电费，还应支付1315.05元，现王某仅要求辛某支付1036元，系对自己权利的处分，本院予以支持。关于王某要求辛某支付拖欠的租金，根据双方约定，辛某已支付租金5900元，尚欠租金2553元，王某同意以押金800元抵扣尚欠的租金，抵扣后辛某还应向王某支付租金1753元。

综上，法院判决辛某向原告王某支付房屋水电费1036元及拖欠的租金1753元。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”本案中 ，双方因客观原因，没有签订书面租赁合同，但根据王某提交的聊天记录、转账记录等各方面证据，证明就租房事宜形成合意并持续履行，双方之间的系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定双方之间存在租赁关系，双方均应按照约定行使权利、履行义务，因此王某的诉讼请求得到法院支持。

法官在此提醒：不管是租房还是从事其他生产、生活活动，要及时订立书面合同，及时保留沟通、转账等证据，以免自身合法权益遭受损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行； 已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

转自：山东高法