短短40多天，地价疯狂上涨！

官方定调「稳房价」，刚明确楼市“止跌回稳”，开发商就紧跟着就疯狂拿地，「地王潮」此起彼伏。

就在昨天，土拍又爆了！！！

68轮竞价，溢价率超43%！

4月2日，“房七条”新政后的南京首次土地开拍，热度直接拉满！

出让的6宗地块中有两宗为涉宅地块，其中的珠江路G05地块关注度极高，经过68轮竞价，最终被杭州长住控股集团以总价4.43亿、楼面价37875元/平拿下，溢价率超43%，打响今年「南京土拍第一枪」。

图源：网络，仅供参考

除了南京，近期国内等多个热点城市，土拍市场持续火爆。

01.

274轮，最高16.23万/平

最短3天地王就“易主”，「地王潮」来了！

久违的「地王潮」，又爆发了！

今年以来，以上海、北京、杭州、成都等为代表的一线&新一线城市，纷纷上演“地王”争霸赛。

上海，静安地块以16.23万/平问鼎全国「单价地王」。

2月20日，上海今年第一批集中土拍正式开拍，4宗地均溢价出让，有3宗刷新板块单价“地王”纪录，其中虹口地块以成交楼面价约11.75万/平登顶今年全国「单价地王」。

2月25日，静安国资委以16.23万/平的楼面价拿下了静安寺地块，问鼎全国单价地王。

北京，海淀树村10.23万/平，楼面价天花板被拉高。

3月18日，经过274轮举牌，海淀区树村总价75.02亿地块以楼面价10.23万/平，成为北京新的单价“地王”。

这也是，北京首宗楼面价突破10万的住宅地块。

杭州，3个月内卖地近600亿，地王三度“易主”。

作为新一线城市中的「大热门」，杭州今年的土拍市场可谓“如火如荼”，一季度卖地收金595.1亿，「地王」三次易主。

1月24日，杭州地王是湖墅单元地块-楼面价6.48元/平；

3月25日杭州地王易主「滨江西兴单元BJ030102-25地块」-楼面价7.29万/平；

3月28日杭州地王再度易主，杭州蒋村文新单元XH030203-01（3）地块以楼面价8.8万/平成为新的杭州地王！

可以看到，从第二个“地王”到第三个“地王”之间不过3天，时间之短，侧面反映出土地市场的火爆。

成都，首次出现楼面价破4万的地块。

成都这把「土拍火」，是从3月初开始烧的。

3月11日，高新区64亩地块成功出让，以3.17万/平的楼面价，刷新彼时成都的楼面价天花板。

这个纪录维持大半个月后，3月27日成都金融城3期的纯住宅用地经过213轮激烈竞价后，以41200元/平的楼面价成交，进阶「新地王」，成为成都首宗成交单价突破4万/平的地块。

从北京、上海、杭州、成都等热门城市「地王」地块分布来看，无一例外，新地王均位于城市核心板块，有供应的稀缺性、地段的唯一性以及多维度的城市级别配套。

如：

北京的海淀区树村地块，周边就是百度、腾讯等互联网总部聚集地，享受海淀顶级学区；

上海静安寺地块，位于老静安的核心地带，周边有静安寺、上海展览中心等众多城市地标；聚久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心等大型高端商业体，名副其实的黄金地段；

杭州、成都等城市的地王所在的位置，亦如是。

值得注意的是，深圳也开始加入今年的「土拍战局」，于3月31日挂牌上新前海宝中1涉宅地块，起拍总价86.27亿，大有延续这波「全国性地王热潮」的潜力。

02.

上新86亿+涉宅地块

深圳宝中能否出现新地王？

深圳此次上新的地块，位于宝安中心区，是宝中西组团南街坊地块-宝中A002-0060宗地，起拍总价86.27亿，预计4月30日15:00开拍。

从公示文件可以读取到几个重要信息：

1、地块按照 「价高者得」 原则确定竞得人；

2、需 「保证交房即发证」 ；地块拍下后2年内开工，6年内竣工；

3、该地块上的建筑最高150米，不受“7090”政策限制、价格指导、无偿配建移交以及自持物业等要求，

可以说，不仅给地块留足了“溢价空间”，也给开发商留足了设计开发的时间与空间。

图源：深圳公共资源交易中心

该地块值得关注的，还有其背后蕴藏的两大亮点：

效果图，图源：滨海宝安官微，仅供参考

亮点1：在官方（@滨海宝安官微）的宣发内容中，这块地定调非常高端。

——位于湾区未来发展轴与深圳城市发展轴的交汇点；

——占据宝安中轴C位，城市核心的最后一块拼图。

——未来将打造「文旅商业地标、高端酒店、海景天际住宅三大复合业态」，建成集购物、娱乐、休闲、居住于一体的综合性新地标。

示意图，图源：滨海宝安官微，仅供参考

亮点2:地具备双重稀缺属性。

一方面是，土地本身的稀缺性。虽然近几年宝中也有出让过宅地，但像南街坊这样位于宝安中轴C位的地块真没有，在链家的房价地图上，你会发现他的周边新房只有商业类，二手房只有公寓，住宅无论新房、二手房，均没看到有在售项目。

地块周边在售房源分布，图源：链家官网（2025-04-02）

一方面是，一线海景的稀缺性。众所周知，海景本身就自带稀缺属性，而有「海景+城市核心」双重buff叠加的住宅更是罕见至极。而南街坊地块位于宝中核心，南向就是华侨城欢乐港湾，未来无遮挡，一线望海。

地块周边示意图，图源：滨海宝安官微

壹地产实拍图，仅供参考（2025-0402）

也正因为「官方定调高+稀缺属性突出」，在3月4日地块推介大会现场，参与的房企除了深圳本土的华润置地、中海发展、深铁置业，以及民企鸿荣源、星河控股外，还有如厦门国贸、武汉城建、华发控股、中国能建等外地企业。

如无意外，4月30日开拍当天，又是一场鏖战！

那宝中地块，能否成为地王？

业内专业人士认为：

宝中这块地的气质和深圳湾东角头的地王极其相似，同在深圳最核心地段，周边基本已成型，拥有自然稀缺景观；与同时，宝中地块技术指标上与后海地王极其相似，取消所有限制，体量相若，成交总价破百亿是一个基本判断。

由于该地块非住宅配比太高，住宅占比低，而商业资产重运营，做文旅商业地标不不容易赚钱；地块靠近沿江高速，会有噪音，综合来看对地价天花板有制约，预计该地块上限大概在150亿。

来源：房产独立评论人，曾任南方都市报房产新闻深莞惠主编的朱文策老师的《朱罗纪》公众号。

而目前深圳的「地王」正是去年12月成功出让的后海地块，总价185.15亿。假如要超过这个总价，那以86.27亿的起拍价算，溢价达到115%或以上后，就能实现。

壹地产梳理了近几年深圳核心板块招拍挂出让的宅地，发现在2023年前，土拍溢价率普遍最高在15%，而自2023年取消销售限价及70/90限制后，溢价率最高超46%。

也就是说，宝中这块地，要成为深圳新总价地王，那必然是要建立在「开发商们杀红了眼」的基础上。

但谁知道呢？说不定就「疯狂了」！

03.

深圳楼市行情，开启了？

地块上新第二天，宝中就有成交

宝中地块上新，是否能给楼市带来一波行情？

壹地产监控市场发现，就在宝中地块挂牌的第二天，壹方中心玖誉，就有一套建面约216平的户型成交，总价3200万，单价14.81万/平。

图源：小鹿选房APP（截图自2025-04-01）

而该小区1月一套同样建面为260平的户型成交总价3230万，单价14.95万/平，结合套内装修、楼层等因素来看，宝中地块挂牌后，壹方中心玖誉的成交价格较今年年初并没有明显的变化。

图源：小鹿选房APP（截图自2025-04-01）

可见，宝中「土拍上新」的热度，暂时还没在二手房成交端显现。

值得注意的是，宝中热门二手房小区，目前在售均价在13-15万/平，其中与“宝中南街坊”地块一样，有「海景」加持的熙龙湾和壹方中心玖誉，均价超过15万/平，最高单价也「领衔」宝中。

而宝中南街坊，比熙龙湾、壹方中心玖誉更靠海，景观更无敌！

如无意外，未来“宝中南街坊”的新房价格也会更“无敌”，打底单价应该是15个W。

按照目前开发商普遍做大户型来看，参考与其景观属性相近的中信元湾府一期最小户型195平算，未来“宝安南街坊”项目或起步总价2925万，真正又一「千万级海景豪宅」。

写在最后。

当下「地王」频现，土拍潮“一浪高过一浪”，楼市行情要来了吗？接下来房价会不会上涨？

从「成本推进型通货膨胀理论」来看，当面粉涨价了，意味着制作面包的成本变高了，售价上涨是大概率事件。

而地价一般情况下占房价成本的30%-50%，地王诞生毋庸置疑推高了开发商的预期成本，一定程度上也会拉动房价上行。

如：

2009年，北京广渠门15号地楼面价拍到1.5万/平后，北京房价加速迈入了单价3万元时代；

2014年，深圳龙华地块楼面价拍到2.5万/平，第二年该区新房价格从3.2万/平涨到4.8万/平，涨幅约50%。

但坊间也有，不一样的看法。

知名经济学家、清华大学金融研究院院长朱民教授认为：房价想要再涨起来很难！原因很简单，1、人口老龄化，年轻人很困难；2、国家拨款2万亿，鼓励地方政府把一部分存量的房子卖出来，转为租房（大力发展租房市场）。

有人则认为，现在是“好房子”时代，在相关政策推动下，普通购房者能以更合理的价格享受更优质的居住品质。而当下，很多开发商致力于打造“好房子”，建造高使用率的户型，目前市面上已有不少使用率超100%的产品出现，折算成实际使用面积来看，房价并没有涨。

假如一套房子建面90平

原来使用率只有75%，实际使用面积67.5平，卖5万/平，折算下来实际使用每平米售价约6.7万/平；而未来，使用率去到100%，实际使用面积90平，即便售价涨到6万/平，折算下来实际使用每平米售价约6万/平。

看完这篇文章，你觉得房价接下来会涨吗？

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