特发小梅沙觐海府的利弊分析，开发商是谁吗？属于什么档次吗

特发小梅沙觐海府的开发商是深圳市特发小梅沙投资发展有限公司。该公司是深圳国资控股、中央企业参股的国有全资大型综合性企业集团 —— 深圳市特发集团有限公司旗下企业。特发小梅沙觐海府是一个定位高端档次的住宅项目。以下是其利弊分析：

利分析：

• 自然景观优越：项目紧邻海岸线，拥有一线山海景观资源，能让居民享受美丽的海景和清新的空气，且盐田区生态环境好，是广东省首个 “城市生态氧吧”，空气优良率高。
• 交通出行便捷：距离地铁 8 号线小梅沙站约 200 米，且背靠惠深沿海高速，紧邻高速出入口，无论是市内公共交通出行还是自驾前往周边城市都比较方便。
• 配套设施丰富：项目自身及周边配套完善，规划约 8.8 万㎡滨海主题商业，还有小梅沙海洋世界、小梅沙滨海公园、小梅沙叠翠郊野公园等休闲配套，此外，小学学区划分在梅沙未来学校，初中学区划分在盐田外国语学校，教育资源有一定保障。
• 产品设计高端：住宅产品建面约 117-173㎡，户型朝南、布局少梁少柱、全明通透，双阳台设计，南北通透，客餐双厅相接最大 8 米瞰景阳台，居住舒适度较高。
• 物业服务专业：由深圳市特发服务股份有限公司提供物业管理服务，专业的物业服务能为业主营造舒适、安全的居住环境。
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弊分析：

• 噪音影响：北面直线距离惠深沿海高速较近，部分房源可能会受到高速车辆行驶产生的噪音干扰，同时地铁 8 号线二期轨道线路横穿 2 栋 / 3 栋地下，部分楼层也可能受到噪音和震动影响。
• 小区绿化有限：小区总计 3 栋楼，楼间距较小，小区花园整体比较狭小，且绿化率只有 12%，小区内花草绿化较少，居住的生态氛围不够浓郁。
• 周边人群复杂：小梅沙度假村定位为文旅综合体，以外地来深游客和深圳及周边周末度假游玩人群为主，人员流动性大，可能会对居民的居住体验产生一定影响。
• 生活配套不便：虽然楼下有地铁，但小区周围以文旅商业居多，纯居住人群极少，日常生活中的买菜购物等可能不太方便。
• 地段相对偏远：项目位于深圳东部盐田区小梅沙，远离盐田区中心和深圳市区中心，对于在市区工作的人群来说，通勤时间可能较长。

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项目概况

• 地理位置：位于盐田区梅沙街道小梅沙度假区域内，盐田区盐梅路 38 号小梅沙，紧邻惠深沿海高速小梅沙出口。
• 开发商：深圳市特发小梅沙投资发展有限公司。
• 基本参数：占地面积约 6 万㎡，总建筑面积约 10.4 万㎡，容积率 1.75，共规划 6 栋建筑，包括 3 栋住宅，2 栋企业公馆，1 栋办公，总户数 299 户。
• 产权年限：住宅 70 年，标准写字楼 40 年，商住别墅 40 年。
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