塞内加尔推动房地产市场稳定发展

来源：经济日报

塞内加尔首都达喀尔海滨景观。 经济日报记者 林家全摄

世界银行与联合国贸易和发展会议近日发布的数据显示，塞内加尔的房地产市场在过去5年中保持了稳定的增长态势。截至2023年，塞内加尔的房地产市场规模估计达到数十亿美元，且年增长率保持在5%左右。其中，住宅市场占该国房地产市场约60%的市场份额，这主要归因于人口增长和城市化进程加速带来住房需求增加。

促进增长带动就业

在塞内加尔，房地产市场占国内生产总值（GDP）的4%，创造直接就业岗位超过20万个。塞内加尔政府高度重视房地产市场的发展，总统法耶更是将建筑业和房地产业称为“塞内加尔2050愿景”的基石。基础设施和陆空交通部部长扬胡巴·迪耶梅表示：“我充分了解了建筑业目前面临的问题，当建筑业健康发展时，整个国家都会发光发热。”

政府的态度给予了房地产行业发展信心，该国房地产开发商盖耶称：“房地产是塞内加尔发展战略的重点，房地产领域投资占公共投资比重近30%，几个进行中的重大项目正在深刻改变城市和国家经济面貌。”

供需紧张问题突出

塞内加尔首都达喀尔地处半岛，土地资源有限，市区面积仅为82.4平方公里，却集中了政府机构、大型企业总部、国际组织和商业中心等，工作日城市人口数量约120万，是整个非洲人口最密集的城市之一。由于城市扩展难，住宅供应无法满足持续增长的需求，据统计，达喀尔每年新增住房约5000套，而需求却高达40万套，供需失衡问题突出，核心区域高端住宅项目更是一房难求。

对当地普通民众而言，在达喀尔买房压力很大。达喀尔房价区间跨度很大，核心区域房价远高于外围区域，进而拉高了均价。据统计，位于达喀尔城市外围的公寓售价约为每平方米85万西非法郎，而达喀尔核心区域的公寓每平方米价格高达150万西非法郎。

塞内加尔国家统计和数据局的统计工程师让·马卢表示，年轻的创业者、企业管理者、科技企业的技术人员等群体收入稳定、追求品质，既无法负担购房成本，也不满足于住在郊区，会倾向于在市区租住公寓。今年40岁的赛科·蒂亚姆就职于一家政府部门，工作日与朋友共同租住在达喀尔市中心的一间小公寓内，每周末驱车100公里才能与家人团聚。

达喀尔的租房价格同样令普通人难以承担。塞内加尔国家统计和数据局统计显示，当地人月平均工资约为12.5万西非法郎，而达喀尔市一居室公寓的月租金均价为15万西非法郎。达喀尔房地产经纪人阿布·凯内表示，在市区一些热门地段，一居室的月租金可以达到50万西非法郎左右。对于当地中低收入者而言，其租房需求正向核心区域之外甚至郊区迁移。达喀尔郊区的房屋租金受到交通情况影响，交通便利的区域租金与城区无异。在盖迪亚瓦耶、科尔马萨和吕菲斯克等近郊区，位于区域快车或公交车沿线的一居室公寓月租价格普遍达到15万西非法郎。

突出的供需矛盾刺激塞内加尔房地产业快速发展，但行业发展缺乏规划、监管不到位等问题导致塞内加尔房地产行业乱象频出。相当一部分开发商在利益刺激下无序竞争，导致违规建筑层出不穷，土地纠纷激增；大量资本投入高端住宅市场，忽视了广大民众的住房需求，引发社会不满；环保人士则认为，钢筋水泥破坏了宝贵的海滨自然和人文遗产，造成了环境污染，因此多次提出抗议。

达喀尔青奥会将于2026年底举办，到时这一重大体育赛事将吸引大量外国游客，住房需求将进一步增加。为规范房地产市场，引导行业有序发展，塞内加尔政府开始对一些建筑项目开展停工审查。去年5月份以来，政府叫停了一批达喀尔沿海高端住宅项目施工进程，宣布相关项目需经详细审查后方能复工。

推动区域均衡发展

为缓解住房领域的供需压力，自2014年起，塞内加尔政府采取了一系列措施，包括出台政策减免租金和限制押金等。然而，这些政策在实际执行中面临诸多挑战，房东和房地产公司往往通过其他方式规避租金限制。据统计，2023年，租金仍占塞内加尔家庭收入的34%至37%。此外，政府还希望通过增加住房数量缓解供需矛盾。塞内加尔地方发展治理和国土整治部部长巴拉·穆萨·福法纳最近表示：“政府设定了10年内构建50万套住房的目标，让塞内加尔人更容易获得住房。”

长期来看，推动区域均衡发展和优化城市规划是解决达喀尔住房问题的关键。当地政府计划通过开发新城区和推动去中心化来缓解达喀尔的住房压力，距离达喀尔约一小时车程的迪亚姆尼亚久新城项目已破土动工，未来，预计越来越多的政府机构和医疗、教育基础设施将迁移至此。

达喀尔的住房问题不仅是一种经济现象，更是城市发展和社会结构的缩影。根据专家预计，到2030年，包括达喀尔市在内的达喀尔大区将拥有700万居民，如何在经济增长与保障居民生活质量之间找到平衡，将是塞内加尔政府和当地各界面临的长期挑战。（经济日报驻达喀尔记者 林家全）