年报观察 | 债务重组失败后的宝龙地产财报

观点网 被债权人提出清盘21天后，宝龙地产发布了2024年度业绩。

根据公告，宝龙地产2024年合约销售额127.87亿元，合约销售面积为115.22万平方米。收入为257.57亿元，较2023年同期上升约12.5%；其中租金收入及提供商业运营服务和住宅物业管理服务收入为42.95亿元。

营收上涨，亏损则扩大。2024年，宝龙地产年度亏损为54.98亿元，较2023年同期25.77亿元大幅上升；公司拥有人应占年度亏损为57.65亿元，而2023年同期亏损11.48亿元；基本每股亏损和摊薄每股亏损均达到1.392元。

与业绩同步发布的还包括一份人事公告，宝龙地产公布消息称，廖明舜在达到退休年龄后，已于2025年3月31日起退任公司首席财务官。在廖明舜退任后，康宏已于2025年3月31日起获委任为首席财务官，接替职务。

宝龙地产董事会还宣布，须于股东周年大会上轮值退任的执行董事施思妮将不会连任，将于股东周年大会结束后退任执行董事一职。

在此之前的2024年11月1日深夜，宝龙地产、宝龙商业双双发布公告，宣布陈德力辞任公司相关职务，不再担任宝龙地产联席总裁，也不再担任宝龙商业董事兼行政总裁。

陈德力辞任后，宝龙商业执行董事及董事会主席许华芳将兼任行政总裁一职。值得注意的是，施思妮作为许华芳的配偶，当下选择不连任执行董事，或还有其他业务安排。

事实上，面对当前的经济环境及行业深度调整所带来的挑战，宝龙地产经营数据不容乐观。

截至2024年12月31日止年度，宝龙地产连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币127.87亿元，较2023年275亿元下降约合53%；合约销售面积115.22万平方米，也较去年下滑近82万平方米。

报告期内，宝龙地产已出售及交付项目的收入约205.43亿元，较2023年同期上升约15.8%，主要是由于住宅物业和商业物业交付增加所致。按照区域来看，长三角区域商业住宅出售及交付面积、金额占比，高于海南、大湾区及其他地区。

商业板块中，宝龙地产持有用于投资的物业建筑面积合共约831.22万平方米，较2023年增加约1.2%。年内完成了2个新购物中心开业，包括杭州拱墅宝龙广场与上海奉发宝龙广场；还同步运营管理了3个轻资产项目：台州杜桥宝龙广场、济源宝龙广场与嵊州宝龙广场均于2024年开业。

不难看出，宝龙地产过去一年还是遵循深耕长三角的战略，土地储备约56%分布于长三角地区。

截至2024年年末，宝龙地产拥有土地储备总建筑面积约为1470万平方米，其中正在开发建设中的物业约为1100万平方米；持作未来发展物业约为370万平方米。

尽管2024年宝龙地产仍然在寻找主业增量的方法，但年度成绩单上诸多数据明示了当前这家企业所处境遇。

观点新媒体抽取2024年销售成本得知，截至2024年12月31日止年度，宝龙地产销售成本约为234.1亿元，较2023年同期上升约14.5%。据宝龙地产解释，成本上升主要是由于年内已出售及交付物业总数增加而导致成本总额同期上升所致。

此外，报告期内毛利约为23.47亿元，较2023年同期减少约4.3%；毛利率为9.1%，较截至2023年的10.7%下降1.6个百分点，毛利率下降与宝龙地产对相关物业项目计提减值拨备增加有一定关系。

截至2024年末，宝龙地产录得投资物业重估损失约33.27亿元，而2023年同期也录得重估损失17.09亿元，2024年较2023年同期增加约16亿元，“主要由于房地产行业继续下行，社会经济内需不足，购物中心租赁需求下降所致。”

业绩数据下滑之外，宝龙地产债务压力也尚未得到解决。

回顾过去一年，宝龙地产为达成境外债务重组计划付出了诸多努力。2024年2月正式发布重组支持协议，后于10月获得持有重组范围内债务未偿还本金额约89%参与债权人的支持。

来到2024年12月，宝龙地产声称所有计划条件均已达成，包括至少75%的债权人批准该计划以及各方正式签订承诺契据，计划生效日期也于2024年12月17日得以落实。然而，宝龙地产在最终截止日期2025年2月28日之前，未能与所有境外债权人达成协议，这直接导致重组计划失效。

在宝龙地产宣布重组计划失效后不久，全资附属公司宝龙维京便在维京法庭被债权人提出清盘申请。这一申请由三家机构代表提出，涉及宝龙地产未偿还的5亿美元优先票据。申请人声称持有其中约1.99亿美元未偿本金，并计划于2025年4月28日举行清盘申请聆讯。

观点新媒体获悉，宝龙地产于2024年12月31日的借款总额约577.21亿元，较2023年底减少约1.9%。在借款总额中，一年内到期的借款约为261.8亿元，一年后到期的借款约为人民币315.41亿元，其净负债比率已经达到101.6%，较去年89.6%上升12个百分点。

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