REITs观察 | 华夏和达高科REIT：筑底期徘徊

观点网 赶在3月底，各家公募REITs年报陆续出炉，华夏和达高科产业园REIT也披露了2024年年度业绩报告。

报告期内，华夏和达高科产业园REIT实现收入约1.05亿元，较2023年1.12亿元有所下滑；净利润约573.37万元，而2023年同期为1344.96万元。

此外，截止2024年12月31日，项目期末基金总资产达到约16.06亿元，净资产约13.23亿元，与2023年基本持平，但值得关注的是，华夏和达高科产业园REIT现金流分派率已从去年5.42%下跌至4.77%。

出租率之痛

具体来看，该基金的底层资产为和达药谷一期项目与孵化器项目。

其中，截止期末，和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分出租率约为90.91%，与去年同期99.37%相比减少近9个百分点；期内租金单价为1.35元/平方米/天，同比减少2.88%；期末租金收缴率为86.94%。

而孵化器项目期末出租率为66.67%，同比减少18.26个百分点；期内租金单价为1.53元/平方米/天，与2023年相比增长6.25%；期末租金收缴率为90.97%，而2023年同期为92.87%。

作为国内首单生物医药产业园REIT，华夏和达高科产业园REIT底层资产和达药谷一期项目备受市场关注，但从上述数据来看，和达药谷与孵化器项目的持续空置压力并未消退。

与多数将底层资产押注超一线城市的REITs项目不同，华夏和达高科产业园REIT的底层资产及孵化器项目均位于杭州经济技术开发区，目前已入池部分建筑面积为8.47万平方米，土地使用权面积合计为4.44万平方米，2017年建成投用，主要引入医药研发、生物制药、诊断检测、医疗器械和医学工程等科技创新型企业。

另一边，孵化器项目的总建筑面积达到12.4万平方米，土地使用权面积合计3.51万平方米。孵化器一期2007年投入运营、孵化器二期2012年投入运营，园区聚集大批生物医药、软件、新材料、节能与环保、互联网等技术领域的科技型企业，平均出租率达90%以上。

可以得出的结论是，华夏和达高科产业园REIT选中的两个项目运营时间均超过8年，基本处于产业成熟阶段，客户分布较统一。

和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分报告期末租户总数40个；按面积统计，报告期末租户结构为生物医药类占87.78%、信息科技类占0.15%、在线经济类占0.30%、商业配套类占5.10%、其他占6.67%；孵化器项目报告期末租户总数210个；按面积统计，报告期末租户结构为生物医药类占30.16%、信息科技类占39.74%、在线经济类占18.53%、商业配套类占7.84%、其他占3.72%。

为佐证项目的实际出租情况，观点新媒体截取了2023年-2024年四季度的数据，2024年4季度报告期末，和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分报告期末可供出租面积7.21万平方米与2023年同期相同，报告期末实际出租面积6.56万平方米，2023年同期为7.17万平方米；出租率90.91%，上年同期为99.37%。

租金方面，存量租约平均租金单价1.44元/平方米/天，较2023年同期上涨0.05元/平方米/天；报告期内新签租约平均租金单价1.37元/平方米/天，而上年同期达到1.52元/平方米/天；

截至2024年12月31日，孵化器项目报告期末可供出租面积11.74万平方米，报告期末实际出租面积7.83万平方米，较2023年同期9.57万平方米大幅下滑；报告期末出租率66.67%，而上年同期为81.56%；报告期末存量租约平均租金单价1.61元/平方米/天，2023年同期为1.64元/平方米/天；报告期末当年租金收缴率为90.97%，较上年同期减少约合2个百分点。

“出租率连续多个季度出现下滑，由于目标租户群体需求不振及区域市场新增供给量释放双重因素影响，孵化器项目出租率未能止跌回升。”据华夏和达高科产业园REIT此前表示目前项目经营和出租压力较大。事实上，出租率下滑一部分原因在于资产与市场需求错配，杭州目前的产业升级方向主要向定制化、低成本需求靠拢，而大多数园区受制于硬件设施、租户结构和运营能力难以快速响应变化。

筑底时期

“受新增供应和市场环境等因素的影响，周边市场项目均面临不同程度的招商压力，客户的选择变多，周边市场的竞争也逐渐向价格、硬件设施、基础配套和企业服务多方面的竞争转变。”

截至2024年12月31日，和达药谷一期项目周边对标竞品项目中，和达药谷二期、三期、四期较为成熟，和达药谷五期全年还在租赁爬坡。和达药谷二期、三期、四期、五期出租率在33.11%到97.04%之间，租金单价范围为1.48元/平方米/天-1.70元/平方米/天。

需要注意的是，和达高科是杭州钱塘区直属国有杭州钱塘新区产业发展集团有限公司下属科技业务板块，公司主营业务本就包括了产业园区开发建设、园区运营及科技服务、海外创新园区运营，重点产业也主要分布在生物医药技术服务平台。

因此，在和达药谷一期项目既有租户中，存在三家租户为园区内重要科研研究所租户，包括浙江大学（杭州）创新医药研究院、中国药科大学（杭州）创新药物研究院、浙江大学智能创新药物研究院，租赁面积分别为4350平方米、2683.35平方米、1.21万平方米，合计1.91万平方米，占和达药谷一期项目办公及配套商业部分租赁面积比26.48%。

由于三家租户为研究所性质，收入来源主要为研究课题收入、政府研究奖励、研究津贴等，其中政府给予的奖励及津贴支付存在滞后，缴纳租金出现易出现滞后情况。

相较于和达药谷，孵化器项目所在大创小镇核心区内楼宇租金单价主要集中在1.10元/平方米/天到2.00元/平方米/天之间，出租率在65.00%-91.00%之间。

从孵化器项目周边存量竞品出租率及租金价格情况看，受经济大环境的影响，市场需求下降，部分企业因经营困难出现了缩减面积的情况，使得区域内大部分园区出现出租率下降现象，经营和出租压力较大。

孵化器项目出租率已经出现阶段性筑底状态，据华夏和达高科产业园REIT于年报中表示，未来考虑对孵化器项目进行提升改造，并针对潜在租户的需求提供定制装修。

“两家资产项目公司均未能完成年度经营计划和财务预算，孵化器项目公司差距较大，和达药谷一期项目公司差异较小。”

目前，华夏和达高科产业园REIT基金管理人与运营管理机构已经根据市场竞争态势及资产项目经营情况制定2025年年度经营计划和财务预算。“2025年项目将主要聚焦在稳定和达药谷一期项目以及孵化器项目的出租率上，同步稳定重要现金流提供方与存量租户的续租工作。”

年报中，华夏和达高科产业园REIT还再度提及大创小镇核心区在2024-2026年为存量竞争与增量竞争并存的局面，表示从2027年开始或将转为存量竞争态势。“2025-2026年或将成为孵化器项目筑底的2年，随着进入存量竞争状态孵化期项目有望迎来触底反弹。”

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