楼市，两个大消息

原创 刘晓博

最近几天，楼市有两个大消息。

1、住建部3月31日发布住宅新规，要求：

新建住宅建筑层高不低于3米；4层及以上住宅设置电梯；提高墙体和楼板隔声性能；提高户门、卫生间门的通行净宽；提高阳台等临空处栏杆高度。

公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；空调室外机安装在专用平台等。新规将于今年5月1日起施行。

2、一线城市全部要探索房票制度。

深圳住建局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，其中提到，建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。至此，四大一线城市——北京、上海、广州、深圳均已开始探索房票制度。

这两件事，对楼市影响深远。

先看楼市新规。

在过去两年，住建部多次强调好房子、第四代住宅。现在，标准终于出来了。

为什么把好房子当做楼市未来的核心战略？说到底，是希望通过新一代住宅，推动楼市的以旧换新，让大家继续买房、换房，拉动经济发展。

不鼓励大家炒房子，但又想让楼市拉动GDP、带来税收，用住房迭代、鼓励大家换房，就成为基本思路。

按照住建部的说法，过去20多年，我们解决了住房“有没有”的问题，未来应该解决“好不好”的问题。

什么才是好房子，成都等地率先推出的所谓“第四代住宅”一度成为样板。

其特点是，赠送面积多、有大阳台，阳台搞很多绿植。据说，有些地方为了维护样板楼的形象，由管理处统一到各家阳台上种植绿植，禁止业主自行修剪，或者选择植物品种、外观。

这些房子看起来很好看，但过多的绿植影响了采光，带来了虫虫蚁蚁。更重要的是，有侵犯业主管理自家阳台权利之嫌。

我曾撰文批驳过这种形式主义的做法，提出当前住宅的痛点根本不在绿植，也不在大阳台，而在于层高、隔音、梯户比、车位比、上网死角、得房率等问题。

如果不解决这些痛点，去搞绿色、低碳的形式主义，甚至干预居民在自己家里的基本权利，那就太可笑了。

现在，新一代住房的新规出来了，方向是正确的，解决的也都是痛点问题。

其实，什么是好房子，问问老百姓就知道了。

新规没有明确得房率问题，事实上也突破了，还打破了之前的“7090政策”、容积率限制和住房限价，这些都有利于好房子的诞生。

这对于旧规下的老房子，尤其是配套不好，品质不好的旧产品，将是显著的利空。

比如之前的规定是，住宅层高不低于2.8米，现在是不低于3米。层高跟居住体验密切相关，高一些不仅采光、通风好，也让人感觉敞亮，不那么压抑。

之前的刚需住宅，多是按照“标准下限”建造的，层高就是2.8米，这种二手房未来就不好卖。旧规时代，也有一些豪宅把层高建到了3米以上，甚至3.2到3.3米，这类产品的抗跌性就比较好。

所以，对旧规下的产品也要细分，还要考虑配套因素。在超大、特大城市，一流学区房即便是房子比较老，层高、电梯、停车等都有缺陷，也不影响其价值长期稳定。

但如果产品不好，居住体验不佳，学位、地铁、商业等配套也不理想，那这样的产品就麻烦了，尤其是高层。

相比之下，老的多层小区“多一条命”，因为容积率低，未来旧改比较容易。高层小区容积率本身就高，未来没有提升的空间，就不太可能有开发商接手搞旧改，只能局部改造、翻新。这类房子，很大几率跑不赢通胀。

住宅的本质，是耐用消费品，如果城市、片区、配套选得好，有抗通胀、升值的能力。

但你不能忽视它的“耐用消费品”的属性，也就是说，它会变老，产品会迭代。所以，如果有条件的话，要每隔15到20年左右换一次房子。

再看房票制度。

房票制度，可以理解为货币棚改的变种。

2016到2018年，全国楼市出现了历史上最大一波上涨潮，三四线城市跟一二线城市一起涨，涨幅巨大。

催生这一轮大牛市的，在三四线城市主要是货币棚改。

当时央行通过抵押补充贷款（PSL）给三大政策性银行提供了长期低息贷款，支持各地的货币棚改。办法是政府拿钱征收棚户区居民的房子、土地，给他们现金让他们买存量房。

这等于给市场做了“一加一减”。

“一减”，就是征收了棚户区的房子，拆除，整个城市的住房存量减少了（至少短期内减少了）；“一加”，是给了这些家庭钱，让他们去买存量房，创造了短期内必须买房子的需求。

所以，货币棚改被媒体称为“楼市核弹”。

票房，就是货币棚改的升级版，而且堵塞了很多漏洞。

想想看，当拆迁户一下子拿到很多现金的时候，会出什么意外？他们一定会去买当地的房子吗？

不一定。

会出千奇百怪的事情。比如拿着钱移民了，去其他城市买房子了，或者炒股被套了，或者赌博亏掉了，或者被电信诈骗了。

当普通人手里有大量现金的时候，往往是一场灾难。

为了让这个利好定向注入当地楼市，各地就发明了房票。这其实是一种住房兑换券，设定了期限（一般是1年），必须在当地使用，政府会公布一个楼盘库，纳入当地各区几十个、上百个楼盘，让拆迁户去用房票换房子，多退少补。

为了让大家接受房票安置，往往给予一定的优惠。拆迁户选好房子，要把房票给开发商，开发商再到政府兑换为现金，或者抵消应付的土地款、税费等。

这样做，还缓解了政府支付现金的压力，可以把付款时间点押后。

总之，房票是一个比较完美的制度设计，很多地方甚至考虑了继承问题。万一拆迁户在这1年里出意外怎么办？管理办法对此都有考虑。

注意！此前货币棚改主要在“低线城市”进行，一度比较偏重于三四线城市，或部分弱二线城市。

最近几年开始向“高线城市”扩散。现在，连北上广深都要搞房票了，这是为什么？

主要原因是，三四线城市普遍人口增长乏力，甚至人口下降。再搞大规模的房票安置，不太现实了。住房矛盾集中的，主要是超大特大城市，所以连北上广深也要搞了房票了。

不过未来城中村改造、老旧老区改造中，房票只是安置手段之一，政府还会搞原地安置或者货币补偿，三种办法并行。

对于位置好的城中村、老小区，居民肯定希望原地安置，哪怕等几年也愿意。位置差的，当然更希望房票安置，可以在全市多点选择，重新安家。

房票制度能撬动当前低迷的楼市吗？能产生2016年到2018年那样的核弹效应吗？

我的看法是：这对楼市是利好，而且局部撬动作用非常明显。但很难重演2016年2018年的局面了。

主要原因是，人口红利结束了，总人口、新生儿数量都在下滑，城市之间的人口争夺战日益激烈。在这种情况下，国家不可能再大规模搞拆建了。

所以，新一轮货币棚改（房票）跟2016年的2018年的完全不同了。上一轮是全面的，这一轮是局部的。量不一样，效果也就会有很大差异。

但房票还是会在局部带来很大的影响，它的杠杆效应比较明显，因为它不仅能创造购房需求，还能减少存量房。