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1.产品分析

都市茗荟二期项目位于前海核心拓展区宝安中心区，毗邻熙龙湾、壹方城等高端社区，周边生活配套相当成熟。项目与一期一路之隔，占地约3.29万㎡，总建筑面积约20.6万㎡，容积率3.96，整体容积率偏低，舒适度高。

小区总规划724套5栋住宅楼以及2层底商和一栋独立幼儿园，并配备有泳游池。楼栋布局呈凹字形，中间做了下沉镂空设计，穿插着城市公共广场和商业休闲街道，因此小区花园面积不大。

项目规划停车位数1100个，其中住宅区车位900个，商业区车位200个，住宅的车位比达到1:1.2，能满足大多数住户的停车需求。

小区楼栋设计为41-43层3梯4户，推售户型为建面约90㎡三房两卫、120㎡/123㎡四房两卫和147㎡五房两卫，以及少量顶复（带露天超大阳台）面积约为159㎡的6房，户户朝南。

户型图

建面约90㎡3房2厅2卫，位于C栋，东南朝向，南北通透横厅布局，看向小区花园。

餐客厨一体化空间配置，可合理利用生活阳台扩展厨房空间，满足各种个性化空间需求，但不足的是客餐厅视野一侧被04户型遮挡住。

主卧双面飘窗设计，视野更宽阔，采光较好。该户型加赠送后使用率可达86.99-87.74%。

建面约120㎡4房2厅2卫，有02、03、04三种设计，其中04户型位于A、C座，02户型位于C座，03户型位于A座，该户型使用率约约85%（包含赠送面积）。

03和04户型为东南朝向、呈对称式布局，格局完全一样，采用竖厅设计。客餐厅一体化，动静分区，厨房和阳台可以灵活改动。大开间短进深，采光充足。主卧三面大开窗，明亮舒适。

02户型朝向西南，横厅布局。四开间朝南，四个卧室面积分别为7.29㎡、5.67㎡、5.63㎡、13.7㎡（主卧），不足的是该户型的一个次卧以及主卧视野会受到03户型的阻挡，整体通透性相对差一点。

建面约123㎡4房2厅2卫，01户型位于A栋，东南朝向，南北通透，居住舒适。

该户型客餐厅进深超、大面积宽阔，可以通过灵活运用客厅空间，隔出一个储物空间做5房，性价比拉满。加上赠送面积其使用率约约84.5%。不足的是该户型无玄关空间以及有个次卧略小（面积仅约5.14㎡）。

建面约147㎡5房2厅2卫，03户型位于C栋，西南朝向、传统竖厅格局、动静分区。

区域价值

宝中主轴，城市新中芯

世界湾区城市新中芯——深圳前海

前海，粤港澳大湾区发展的战略重地之一，规划打造未来城市新标杆、新引擎、新中芯，并不断扩容加码，新增宝中及大铲湾、大小铲岛，大铲湾腾讯科技岛+前海金融总部区+宝中总部商务区等3大产业聚核，执掌未来城市新中芯。

前海世界门户——宝安中心区

项目雄踞前海扩容后的城市之芯——宝中主轴，国家发展战略主场，将打造设施更完善、功能更强大、品质更高端的现代化国际化创新型城市新中心，建设国际门户枢纽，领衔前海潮头。

宝安中心区，是深圳产业大区宝安区的行政、经济、文化中心。自1992年宝安撤县建区以来，宝中城市建设开新局，规划设计不断完善、战略定位不断升格。纵观宝中发展史，是深圳重心西进，宝安向“世界级先进制造城、国际化湾区滨海城、高品质民生幸福城”迈进的缩影。

交通配套

轨道交通：楼下就是1号线新安站，距离1/5号线宝安中心站600米，5号线连接前海桂湾、前湾、妈湾。自驾方面：新湖路连接宝安大道、梦海大道，10分钟到达前海，20分钟到达深圳湾。

项目临近地铁1号线新安站D出口，步行距离不到一百米。周边还有地铁1/5号线宝安中心站，直线距离约600米左右，方便居民出行。此外，项目周边交通发达，有新潮路、海秀路、创业一路、宝安大道等道路，自驾前往深圳各区相对便利。

商业配套

壹方城、欢乐港湾、前海时代购物中心，前海HOP天地等商业配套，精粹一城繁华距离「前海山姆」、「壹方汇」、「万象前海」也只需10分钟车程。未来更有「前海K11」等名牌商业进驻周边。

教育配套

小区自带幼儿园；可以读海天学校（九年制）、宝安实验学校（九年制）学区对口的是，宝安实验学校（集团旗下）海旺学校。

宝中对应的学位有宝安实验中小学、海旺中小学、滨海小学、宝中附小、海韵中小学。

医疗配套

项目周边综合医院——南方医科大学深圳医院（3甲标准建设），距离项目仅800多米，步行约10分钟。 还有三甲医院——深圳市宝安区人民医院、宝安中医院、深圳市第六人民医院及宝安区妇幼保健院中心区新院，开车30分钟以内即可到达。

文体配套

深圳滨海艺术中心、湾区书城、宝安图书馆、宝安体育馆、青少年宫等

世界级湾区会客厅1.2公里缤纷廊道、18公顷生态绿肺，湾区自然会客厅

1.2公里缤纷廊道、18公顷生态绿肺，湾区自然会客厅

涵括湾区书城（湾区之眼）、欢乐港湾摩天轮（湾区之光）、深圳滨海艺术中心（湾区之声）、滨海廊桥（华侨城代建）等全功能、高规格设施。

湾区之声演艺中心、湾区之光摩天轮、宝安体育馆、宝安公共文化艺术中心（规划中）、宝安青少年宫、宝安区图书馆、深圳书城湾区城（建设中）宝安区政府、滨海廊桥、海滨文化公园。

小区品质

都市茗荟是一个大型住宅项目，分为两期开发。虽然名字分为一二期，但实际上是两个独立的项目，中间隔着一条新湖路。一期项目于2019年首次入市，备案均价为10.9万/㎡。

都市茗荟二期项目规划有5栋住宅（A-E座）和2层底商及独立一栋的幼儿园组成底商面积较大，因此小区大部分为空中花园，带有泳池。A、C、D座为43层，B、E座为41层，均为3梯4户的设计，梯户比不错。小区容积率3.88，车位约1100个，包含商业车位，住宅大约有900个车位左右。

商品房住宅约732套,总占地面积3.29万m²，建面面积约20.37万m²。住宅面积为8.84万m²，商业面积为1.6万m²，幼儿园面积为2200m²。项目规划有地下3层车库，地上1、2层为商业，地上3层为空中花园。住宅从4楼起至避难层为13/28一整层。

由1栋A、B、C、D、E五座及底层商业组成，配备有幼儿园、游泳池等。其中A、C、D座为43层，B、E座为41层，均为3梯4户的设计。

都市茗荟二期（深圳宝中）

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