绿城中国：项目减值会根据情况调整，“杭州市场确实很热，超出想象了”

3月31日，绿城中国（03900.HK）召开2024年业绩沟通会，董事会主席刘成云、行政总裁郭佳峰、执行总裁耿忠强、副总裁李骏等出席会议。

对于股东应占利润同比降幅接近50%，耿忠强表示利润阶段性承压；关于近50亿元的计提减值，耿忠强坦言这个问题绕不过去；对于近期杭州地王频出，郭佳峰直言“杭州市场确实很热，超出想象了”。

去年股东应占利润同比降48.79%，今年利润指标仍面临压力

期内，公司实现收入1585.46亿元，同比增加20.67%。其中，物业销售收入1205.80亿元，结转收入的物业销售均价为每平方米23145元，同比增加18.96%。

利润方面，期内，绿城中国的毛利为202.25亿元，同比增加18.46%；毛利率为12.76%，较上年同期的12.99%下降0.23个百分点。股东应占利润为15.96亿元，同比下降48.79%，主要是根据市场环境变化，计提若干资产的减值及公平值变动损失净额合计49.17亿元。

对于利润，耿忠强表示，受行业整体大环境的影响，公司的利润阶段性承压，公司也在持续努力，通过成本费用的精细化管控来提质增效。

耿忠强同时表示，计提若干资产的减值及公平值变动损失49.17亿元，同比增长141.6%。其中，存货减值39.25亿元，往来款减值9.5亿元，主要是受房地产市场整体下行，部分业态销售价格不及预期。

对于存货减值，耿忠强坦言，这个问题绕不过去，我也相信存货减值对于当下每一家房企都很难绕开。公司也充分认识到存货减值的大小，对于现金流的修复、利润的修复有重大的影响，所以公司对这个问题高度重视。

耿忠强介绍，来自项目超49亿元的减值，几乎全部来自2021年及之前获取的项目。接下来，这些项目是否需要进一步计提或者冲回，公司会根据市场情况予以及时的调整。

郭佳峰表示，去年，公司结合市场形势、行业的动态，特别是新规产品的不断出现，导致这些老产品的竞争力快速减弱，公司把存量去化作为重中之重去抓。李骏介绍，整个2024年，全公司重难点库存去化实现了422亿元（销售额）。

耿忠强同时表示，近几年，公司的新增投资平均净利率都接近双位数，并且基本上都已经兑现，但是公司2021年之前获取的项目还有一定量的存货在不断结转。2025年公司整体收入相对稳定，受整体市场环境和收入结转结构的影响，以及重难点库存去化的影响，今年的利润指标仍面临着一定的压力，但可以明确地说基本处于底部。

自投项目冲击1600亿元的销售目标

销售方面，2024年绿城中国实现销售额2768亿元。其中，自投项目销售额为1718亿元，代建项目销售额为1050亿元。2024年全年自投板块首开项目去化率约82%。

关于销售目标，李骏介绍，自投项目销售有望冲击1600亿元，争取同比降幅控制在10%范围内。具体来看，期末，公司的存量项目未售货值大概2800亿元，2025年的可售货值约2000亿元，预计能够完成1250亿元的销售额，转化率在42%~45%之间，全力冲击45%。

李骏介绍，经过对公司今年前三季度拿地计划的铺排，预计可转化销售额超过300亿元。代建板块预计全年还是维持在1000亿元左右，和2024年基本持平。

李骏表示， 2025年一季度房地产市场有望能够迎来一个相对良好的开局，可能是全年止跌回稳的开端。公司也观察到，比如杭州、深圳、成都等部分城市的房地产市场呈现出不同程度的回暖迹象；成交基本稳住了，1-2月的市场供给下降约25%，但成交比去年同期还增加1%。

对于绿城自身的销售，刘成云表示，绿城会更加关注权益销售和存量的去化。面对充满挑战和不确定的市场，公司将灵活调整销售策略，实时调整销售规模以及其他经营指标，保障公司的健康可持续的发展。

对于市场预期，刘成云表示，房地产市场自2021年下半年以来经历了近4年的深度调整，2025年开年以来，行业内出现了很多积极的市场信号，叠加国家政策层面的持续加力，我们认为行业已经进入止跌回稳的阶段。

刘成云介绍，各个城市止跌回稳的周期不同步，一二线城市比三四线城市率先企稳，二线城市企稳也存在分化，比如说杭州、成都这些城市表现是比别的二线城市优秀的。

有城市面粉比面包贵，出现局部过热的现象

土地储备方面，期内，绿城中国新增项目42个，总建筑面积约418万平方米，本集团承担成本约484亿元，平均楼面价约每平方米14383元，预计新增货值达1088亿元。北京上海杭州三个城市全年新增货值553亿元，年内实现销售转化约325亿元。

截至2024年底，绿城中国共有土地储备项目146个（包括在建及待建），总建筑面积约为2747万平方米。其中权益总建筑面积约为1785万平方米，地上权益可售面积约为1180万平方米；平均楼面地价每平方米约7901元。

关于绿城中国获取土地的策略，郭佳峰表示，不会一味地提高销售价格，对于明显过热的地块，始终保持理性，不会为了拿地而大幅地放松投资标准。近期公司参拍了北京、杭州等地的部分地块，没有拿到，主要是因为已经超过了公司的理性授权地价。

郭佳峰称，去年10月下旬开始，一些国央企参与积极，部分土地竞买非常激烈，有些地方土地楼面价甚至已经高出原先的住宅限价，面粉比面包贵，出现局部过热的现象。郭佳峰透露，这些大国央企参与的竞争激烈的高价土地，绿城会避开的。

郭佳峰介绍，绿城在聚焦一二线核心城市外，会持续关注浙江省内三四线城市的投资机会。“去年这些（三四线城市的）项目的拍地过程中是见不到国央企的，因为他们的策略都在大城市核心区块，但是今年我们已经看到了他们都来竞争了，他们看到了我们这些项目获利颇丰，所以也忍不住跟我们一起来竞争。”

对于整体土地市场，郭佳峰介绍，当前土地市场回暖比较明显，房地产市场是否迎来反转，有待观察。郭佳峰称，房地产的回暖，涉及多个方面的因素，目前的这种好局面，“我认为是一定时间里、阶段性的、地域性的、局部的现象，我们会很谨慎地迎接和应对。”

“杭州市场确实很热，超出我们的想象了”

杭州是绿城的大本营。去年，绿城约45%的销售额来自杭州，目前绿城在杭州的存货超500亿元。

“杭州市场确实很热，超出我们的想象了”，郭佳峰如此评价当下的杭州土地市场。郭佳峰表示，杭州是限购、限价取消比较晚的城市，此前有些有购房需求的人不具备购房资格；或者有些具备购房资格又有购房需求的购房者因为摇号的中签率低，而买不到房；限价时的房子质量和户型未能跟市场匹配。双限放开之后，这些被积压的需求得以释放。

几个共同原因导致了局部出现的特殊产品高热现象，郭佳峰表示，浙江省的购买力会比较大，这种现象会持续一段时间，可能是一年或者一年半；同时，因为杭州“六小龙”等概念还吸引了一些外省的客户，绿城的有些产品中外省客户占一定比例，这也说明省外购房者对杭州房产的看好；杭州每年还有20万左右的新增人口，这些综合因素使得整个市场比较好。

对于杭州土地市场的高热，郭佳峰还给出了另一个原因，政府调整供地节奏。郭佳峰表示，自己从杭州相关政府部门了解到，杭州今年的推地规模与去年相同，但全年70%左右的土地会放在上半年推出。

这样的节奏，大家都会担心上半年不拿，下半年拿不到，推地量少竞争或许会更加激烈，郭佳峰分析房企积极竞拍的心态说到。

热度仅局限于部分区域，市场仍是分化的。郭佳峰表示，一方面，大的央国企对杭州市场非常看好，这一波土地竞买竞争非常激烈；但是我们也要看到，杭州一些周边的刚需盘去化，并没有跟高端盘一样高歌猛进，没有出现同频的现象。

如何应对当下的市场，郭佳峰称，“近期杭州一浪更比一浪高的地王成交背景下，已经没有绿城的身影，我们有点害怕。在杭州双限取消前后，公司获取的项目兑现都非常好的，都比投决会的要求高一些。”“杭州是我们的大本营，去年公司约45%的销售份额来自杭州，目前公司在手的来自杭州的存货大概有500多亿元，只有一两个刚拿的项目可能有些不确定，其他的都是非常确定的，所以绿城在杭州总体的盘面是非常健康，非常有底气的。”