政策最大的阳谋，是全面牺牲二手房，保新房

3月31晚，住建部发布新版《 住宅项目规范 》， 5月1日开始实施，里面明确规定：

1、新建住宅的层高不应低于3米，卧室、起居室的室内净高不应低于2.6米，厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2米。相比于此前提升了0.2米。

2、卧室使用面积不应小于5平方米，且短边净宽不小于1.8米；厨房的使用面积不小于3.5平方米；便器、洗浴器和洗面器集中配置的卫生间使用面积不小于2.5平方米。此前并无规定。

3、4层及以上住宅必须配置电梯，并对电梯轿厢尺寸提出要求，使之可满足担架进出；电梯紧急呼叫按钮距地面高度应为0.85-1.10米；每个住宅单元应至少有一个无障碍公共出入口等。

上述规定是对今年两会报告以及住建部部长提到的“推动建设好房子”的落地。这意味着，后面的新房将全方面升级换代，会 直接把市面上老旧二手房打成"残次品"。

新规全面铺开落地那一刻，就是老旧二手房被彻底淘汰之时。

因为新规后的新房，在层高、得房率、公共空间等各方面对现有的老旧二手房就是降维打击。

过去的老房子，很多没有电梯，有电梯的梯户比也高，1梯好几户，2梯4户5户甚至更多，公摊面积普遍大，在30%左右，建面100平的房子，实际套内面积只有70平，150平的房子实际套内只有110平，层高还矮，普遍只有2米6、7。

但现在和以后的新房，得房率超超100%，90平房子套内面积100平，110平房子套内面积120平，110平的房子就能做套四了，以前最多套三；140平的房子实际使用面积160平，还是1梯1户，超大阳台。

这其实也是一种变相降价，比如原来总价100万房子，100平实际使用面积70平，按套内计算实际每平单价是1.42万，而现在100平实际使用面积110平。

总价还是100万没变，但单价却降到了9090一平，单降幅36%。

你发现没有，房子现在正朝着消费品的路子走了，开始卷产品，打价格战了，加量不加价。

这就像最近两年的汽车市场一样，刚开始是油车电车竞相降价，比亚迪秦降到7.98万，现代伊兰特、马自达3、大众朗逸、别克威朗等燃油车降价到10万以内，BBA这些豪车也跟着降；然后今年开始卷智驾了，比亚迪智驾铺到了10万以内的车上，小鹏的P7+、G6等则是全系上了高阶智驾，最重要一点价格没变甚至还降了。

房子目前也出现了这样的趋势，把得房率一下扩大30%~40%，阳台、层高、公区各种升级，相当于原来用A级车的价格买一辆C级带智驾的车。

背后的原因主要有两个：

一个是房子的定位变了。

以前经济主要依赖房地产，房子具备很强的金融属性，中国几乎所有的家庭70%以上的资产都是房子，欧美发达国家则不同，70%以上家庭财富是股票、保险这些金融资产。

从2016年起，房子在高层的定位变成了房住不炒，所以接着才开始出政策扼制地产高杠杆无序扩张的乱象，2020年8月三道红线横空出世，接着去年又开始大力收储房子做保障房，强调租购同权，发展租房市场。前段时间的 《提振消费专项行动方案》，更是直接把房地产归入了“大宗消费”范畴，房子已经被定位成了消费品。

二是现在救市是要救新房，而非二手房。目前楼市现在供过于求了，买方占据主导地位，城镇化率已经接近70%，农村人该进城的都进了，增量已经很少，所以只能在存量市场厮杀。而这两年各地主要的成交其实主要是二手房，以前是新房，但是在恒大等房企暴雷后，有交付问题，加上二手房降价比较大，新房有限价，所以二手房成了交易主力。

但你要知道，二手房交易，地方能赚的就是一丁点的契税个税，不如新房，一套100万的房子，二手房只有2%给地方了，但新房至少有50%能进地方的腰包，其中包括土地出让金、房企交的各种税及购房者交的税，这是地方财政收入的大头，而且新房销售能被计入GDP，二手房则不算。

所以上述的这些措施，就是在牺牲二手房，保新房，保地方收入，这也一场阳谋。

某种程度上看，这何尝不是又一 场精明的财富转移游戏。

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