办了房产过户，合同就万无一失？

办了房产过户，合同就万无一失？

北京市一法律师事务所 韩洪律师

引言：

很多人在买卖房产、车辆时，常常认为“只要完成了过户登记，合同就肯定没问题了”！但现实真的这么简单吗？

本文告诉你，已经作为财产权登记依据的合同并不必然有效！

为什么这么说？

一、行政机关登记时，不会全面审查合同！

行政机关办理财产权变更或转移登记时，主要审查合同是否违反法律、行政法规的“红线条款”（比如是否涉及非法交易）。至于合同是否存在欺诈、胁迫、重大误解等问题，属于法院或仲裁机构的职责，登记机关既无权也不负责审查。

举个例子：张三用伪造的签名办理了房产过户，登记机关可能因材料齐全而通过。但事后若发现造假，合同可能被判定无效，登记也会被撤销。因此，登记通过，不等于合同合法有效

二、登记和合同效力是两码事！

根据《民法典》，财产权登记的核心作用有两点：

其一，物权生效（如不动产）：不登记，房子不算你的；

其二，对抗第三人（如车辆）：不登记，若被转卖，可能追不回来。

但登记本身不决定合同是否有效！合同是否合法有效，要看三点：

一看签约人是否有民事行为能力；二看是否自愿签订，要无欺诈、胁迫；三看内容是否合法，不违反法律、行政法规强制性规定、不违背公序良俗。

即使合同无效，只要登记材料齐全，行政机关也可能办理过户。但事后一旦被查实，合同和登记都可能被推翻！

实践中，有人为避税签“阴阳合同”，阳合同用于登记，价格虚低；阴合同用于实际交易，价格真实。

根据《民法典》第146条，阳合同因“虚假意思表示”直接无效，而阴合同是否有效，需看内容是否合法。若阴合同合法，双方仍需按真实价格履行！

三、如何避免“登记了合同却被认定无效或被撤销”的坑？

其一，合同内容要合法：不踩法律红线，不签阴阳合同；

其二，警惕合同是否存在无效或可撤销情形；

其三，保留聊天记录、转账凭证、签约视频等证据，证明交易真实；

其四，遇纠纷找专业律师：合同效力问题复杂，需结合证据和法律判定。

结语

财产登记是交易的“最后一步”，但合同是否有效才是“成败关键”！登记只是公示，合同合法有效才是根基。交易前多一份谨慎，事后少一场纠纷！