从负一楼起跳，营运期项目的“第二生长曲线”可以被看见

/ 从“人货场”出发，重构场景、重塑动线、重连人心。/

作者丨柏莉

排版 | souffle

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当“爆改”风吹向零售业，购物中心「负一楼」也站上了更新的风口。

面对传统大型商超加速迭代的市场趋势，吾悦广场苏中区域敏锐洞察市场变化，以“悦来市集”重构负一楼的流量逻辑与价值认知。

这场看似局部的调整，实则关乎实体商业底层逻辑的重写——从等客而来的二房东逻辑，转向“专业匠心”的精细运营；从传统意义上的出租思维，转向商场与品牌“价值共创”。更从单一考量，转向全局的客群关系、流量循环与生活方式价值共建。

这是一次看得见的生长，也是一次看得懂的进化。其背后，是新城控股五边形人格的落地实践，更是对“商业即服务”时代命题的深刻作答。

真正的商业韧性，在于主动重构消费场域

传统零售，尤其是超市业态，正面临结构性重塑。从家乐福大规模闭店、永辉年亏27亿元，到大润发持续收缩……2024年国内实体门店闭店总数超过1.2万家，其中商超业态就占据782家。面临流量、效率、体验三重挑战，传统商超正经历着从“关停潮”向“迭代潮”的转变。

从“商品中心论”到“用户场景论”，从功能性刚需到社交化体验，消费者对超市的期待，已经从“购物”延展至“生活”，也催生出购物中心负一楼的“进化需求”。盒马鲜生、胖东来等“新物种”频频出圈，不只是靠高效的商品组合，更在于打造出一个个兼具场景美学与服务温度的“生活样本”。

在赢商网看来，以用户为核心的新消费时代，传统商超依赖“场地租金+扣点”模式为主的运营方式，早已无法适配快速变化的零售格局；其对供应链、消费体验的把控能力也难以匹配即时零售、会员店等业态的快速演化。传统商超所在的负一楼常年陷于动线单一、业态老化、坪效下滑的运营困局，已成为制约商场整体运营活力的“沉没成本区”。

面对这场系统性变革，吾悦广场苏中区域展现出极强的主动性与进化力——不是简单地更换超市品牌，而是率先迈出重构之步：在镇江、句容、高邮、扬州四地营运期项目中，对负一楼空间进行系统性升级，率先提出“悦来市集”这一全新商业模式，以“盒马鲜生+自持空间”双结构联动，开启从“招商思维”向“共建逻辑”的跃迁。

具体而言，盒马鲜生聚焦超市运营，专注供应链与商品体验；吾悦广场则通过自持外围业态，进行场景规划，融合生活方式、轻社交、便民体验等功能，打造出更具延展性的动线。双方强强联合，实现“专业分工+流量共享”，这一创新举措不仅提升了用户的游逛体验，也丰富了吾悦广场的业态组合。

从空间改造到价值共创，吾悦广场苏中区域正以“悦来市集”为起点，重塑负一楼的想象边界，也在存量商业的博弈中率先破题，跑出了“第二生长曲线”。

以“悦来市集”，激活负一楼的第二生长曲线

继2022年底南京建邺吾悦广场成功引入盒马鲜生后，吾悦广场苏中区域再度出手，于2024年底敲定“四店齐开”计划——将在镇江、句容、高邮接连开出盒马鲜生城市首店，并在扬州开出城东首家门店。盒马鲜生的集中落地，不仅推动了区域消费结构的迭代升级，也成为吾悦广场营运期项目升级的突破口。

“悦来市集”这一全新模式将超市与生活空间打通，构建出一条从生鲜刚需到餐饮社交的完整动线链条，也让“超市+生活场”的商业组合成为现实。盒马城市首店以强品牌号召力带来流量聚合，聚焦生鲜、熟食、烘焙、果蔬、鲜花等高频刚需产品。与此同时，围绕盒马外部区域，吾悦自持的“悦来市集”空间逐步成型，形成既具市井烟火气又不乏年轻调性的多元组合。

以扬州吾悦广场为例，自2023年11月启动改造以来，负一楼围绕盒马鲜生全面升级，总面积超6500㎡的“悦来市集”计划于2025年4月盛装亮相。该空间将打造为集美食广场、休闲中心、潮流体验于一体的复合功能场域，目前已入驻品牌超20家，包含粉小主、东方墨兰、乐乐茶、赵记传承、程小楼、胥先生、咏巷、喜识、就他佳、周有秀、线上花甲等知名品牌，未来还将焕新引入品牌近40家。

在空间设计层面，“悦来市集”打破了以往超市的封闭形态，围绕盒马鲜生设置“中岛铺+外摆区+就餐区”的复合化布局，考虑美学、安全、舒适、功能等多维度需求，重塑负一楼的流量轨迹与消费节奏。

中岛区域聚焦主理人品牌与轻量级社交内容，强化即时体验与消费决策效率；外摆区则承接盒马边缘流量，打破传统超市边界感，强化视觉渗透与动线弹性；就餐区则在人文细节上下功夫，融入光、绿植、科技等元素，增加休闲座椅和娱乐设施，营造邻里共享、家庭休憩的微社交场景，真正实现功能性与情绪价值的双重提升。

扬州吾悦广场悦来市集效果图

值得注意的是，“悦来市集”的品牌组合也在跳出“功能式填铺”的传统思维，强调的是复合性、延展性与情绪链接。以镇江吾悦广场为例，项目团队为“悦来市集”引入小金金、Manner、潮宏基、周大福、华为、云阿蛮等多样性品牌，实现体验力与销售力的双轮驱动。它用熟悉的“超市逻辑”唤起消费者的消费频率，又用新鲜的“市集形态”延长消费时间，从而构建一个集便捷性、参与感、沉浸体验于一体的高粘性消费空间。

“盒马鲜生+自持空间”这套组合打法，正带动负一楼由“低效洼地”走向“体验主场”，成为购物中心营运期项目提升坪效、激发流量、深化用户关系的新引擎。

深耕营运期项目，跑出存量时代的可复制路径

在当前行业进入营运深水区的大背景下，真正具备持续竞争力的项目，往往不是单靠“起点高”，而在于“能进化”。吾悦广场苏中区域正是其中的代表——不是等问题暴露再做修补，而是在趋势显现时先行一步、率先重构。

传统商业往往依赖于“纯招商模式”，以租赁为主要收益手段，其中超市业态则扮演“二房东”角色，缺乏运营参与权，空间利用效率低、坪效提升难。而吾悦广场苏中区域选择跳出这一框架，通过“自持+共营”的模式主动介入运营环节，将负一楼空间从“可租赁物业”转化为“可运营资产”。

镇江吾悦广场悦来市集效果图

它打破了购物中心对主力超市“单点依赖”的传统逻辑，通过“盒马鲜生+自持空间”的强耦合机制，打造了一个动态共生的内容闭环——既能强化日常消费的频次刚需，又能承载家庭休闲、社交互动、品牌展示等复合型需求，让“负一楼”从服务配套跃升为体验主场。

这种“共营”模式不仅提升了整体空间坪效，也增强了运营方对项目节奏、品牌策略与客群结构的把控力。超市面积的适度收缩，换来外围更多元的轻餐饮、零售与社交内容，转化为更具粘性的停留时间与租金收益，构建出一条清晰的“第二生长曲线”。

句容吾悦广场悦来市集效果图

赢商网观察认为，“悦来市集”的突破，反映出吾悦广场苏中区域对“项目生命周期管理”的前瞻性理解。从空间布局的重构，到功能生态的重组，再到场景叙事的再定义，吾悦广场苏中区域的这条“负一楼进化路径”，实则是一次面向营运期项目的系统性价值再造。未来，随着这一模式的不断成熟，完全有望向全国范围内的吾悦广场进行推广。

吾悦广场苏中区域不仅做对了这件事，更抓住了市场变化的关键时间窗口。当前，“盒马化”“胖东来化”已成为主流商业对超市业态认知转型的重要信号，“悦来市集”无疑为业界提供了一种可以复制、可以演进的运营模型模板，也成为购物中心探索“从量到质”“从租到营”进阶方式的重要标杆。

—— 结语 ——

“悦来市集”的诞生，不止是一次空间与品牌的焕新，更是吾悦广场苏中区域对商业运营哲学的深度演绎。当五边形人格从理论落地为实操，吾悦广场苏中区域展现出极强的战略前瞻力与执行穿透力，从“人货场”出发，重构场景、重塑动线、重连人心。

赢商网认为，这场从“负一楼起跳”的空间跃升，背后是对消费需求、商业效率与场景体验的深度洞察与精准回应。它不仅跑出了负一楼坪效革命的加速度，更为中国购物中心营运期改造提供了一个具有启发性的样本：

真正有价值的商业更新，不是向上翻新，而是向内深耕、向下扎根。

透过吾悦广场苏中区域，我们看到了实体商业穿越周期、持续生长的更多可能。赢商网将持续关注其“从招商到共营”的深水区突围路径。