地产混改新时代

文/乐居财经 魏薇

在中国房地产行业跌宕起伏的三十年里，职业经理人的身影始终与企业的兴衰紧密相连。他们在资本的棋盘上推动企业跨越周期，却又在行业剧变中悄然退场。

最近，绿城中国一纸公告宣布张亚东辞任董事会主席。这位曾用七年时间将绿城推至行业前三的掌舵人，最终未能打破职业经理人的“七年魔咒”。接任者来自绿城大股东中交集团。

此前，类似的剧本也在金地、万科上演。金地创始人凌克辞任后，大股东富德生命人寿全面掌控董事会；万科郁亮卸任主席，深圳地铁集团高管接棒，国资全面进驻管理层。

这些曾站在镁光灯下的明星职业经理人们，最终都成了资本周期轮转中的过客。

张亚东7年征程

离开绿城中国的张亚东，仍在绿城体系内。2023年8月，张亚东出任绿城管理联席主席、非执行董事。

轻资产代建业务的开拓，是张亚东在绿城系任职以来的突出贡献之一。2020年，张亚东主导绿城管理分拆上市，成为“代建第一股”，如今稳坐行业头把交椅。

在任期间，张亚东带领绿城制定了“2025战略规划”，明确了以“最懂产品”和“最懂客户”为两大战略支点，致力于成为TOP10房企中的品质标杆。

响应住建部建设“中国好房子”的指导要求，绿城从2023年开始研发适配绿城特点的“绿城好房子”标准产品体系。2024年6月，《绿城中国好房子产品标准2024》成为业内首个企业公布的“好房子”标准。

在张亚东的带领下，绿城的地产业务规模和行业排名实现了跃升。

2018年，张亚东刚接手绿城中国的那一年，绿城的年销售额为1564亿元。据克而瑞数据，2024年，绿城全口径销售额达1718.3亿元，位列全国第六；操盘金额2768.5亿元，位居全国第三。权益销售额，1210亿元，位列全国第六。

金地权利更迭

2023年10月，在金地当了25年董事长的凌克，因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务，金地集团总裁黄俊灿代行董事长职务。这一变动一度让市场猜测，金地大股东富德生命人寿要有大动作。

2024年4月，金地集团董事会大洗牌。董事会席位由之前的13名减少至11名，除了徐家俊和季彤留任外，其他董事全部更换。

变动之后，大股东富德生命人寿在董事会占据了3个席位——徐文渊、徐倩、李荣辉。此前，富德生命人寿在董事会只占一个席位。另外，新上任的董秘胡学文，监事会主席关凌，也都来自富德生命人寿。二股东福田投控占据1个席位——福田投控董事长季彤，他同时还出任了金地集团副董事长。

来自金地经营团队的董事仅有2席，即第九届董事会董事长徐家俊以及一位职工董事。

这样一来，股东们的话语权大大增加，而职业经理人对上市公司的掌控权开始削弱。

万科变局

今年农历春节前夕，万科董事局主席郁亮因工作调整原因辞去公司董事会主席职务，将继续担任公司董事，并担任执行副总裁职务。同时，祝九胜因身体原因辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等职务，辞职后不再担任公司任何职务。

二人在万科均任职多年，郁亮于2017年7月开始担任万科董事会主席，在位约7年半时间；祝九胜自2019年1月起担任万科总裁、首席执行官等职务，担任关键管理职务约6年时间。

取而代之的，是来自万科大股东的一众高管。接替郁亮职务的，是深圳市地铁集团有限公司的董事长——辛杰。实际上，辛杰在多年前就进入万科管理层，2020年7月，辛杰担任万科董事；2023年10月，任万科董事会副主席。

郁亮与李锋、华翠和李刚三人获任为公司执行副总裁，田钧被聘任为公司董事会秘书。这其中，除郁亮外，其他新任命的3位执行副总裁和董秘都有深圳国资背景。

年后，万科内部公布了一批拟任职的中高层名单，这些高管几乎都来自深圳国资系统，涉及财务、法务、战略投资等重要职能部门。

万科曾是职业经理人制度的标杆，一番变动后也彻底进入“国资主导时代”。

业绩为王

在资本面前，明星职业经理人只是个过客。即便他们曾缔造千亿规模的商业帝国，当行业下行、业绩下滑时，资本仍会剥离其光环。

2025年2月3日，绿城中国发了盈利警告称，预计2024年公司股东应占利润同比2023年31.8亿元下降50%以内。

绿城给出的原因是，主要是房地产市场整体下行，及本公司主动加大长库存去化力度，加快库存结构调整，导致2024年度计提的资产减值损失增加所致。

作为一家营收在千亿级别的公司，其归母净利润的却一直维持在较低水平。2021年-2023年，绿城中国的营业收入不断摸高，从1002.4亿元上升至1313.83亿元，但归母净利润持续较低，2021年-2023年对应的归母净利润分别为44.69亿元、27.56亿元、31.18亿元。

万科也不例外。深圳国资全面入主之前，业绩下滑。

万科预计2024年归属于上市公司股东的净利润亏损约450亿元，上年同期盈利121.63亿元。万科方面表示，业绩亏损主要因房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、新增计提信用减值和存货跌价准备、部分非主业财务投资亏损以及大宗资产交易价格低于账面值。

对于凌克的辞任，金地给出的理由是“身体原因”。加入金地31年、执掌金地25年，金地内部对凌克的辞任也颇感意外。

作为曾经“招保万金”之一的金地，是稳健派房企的代表。在行业持续下行的大趋势下，金地也步入增收不增利的困境。

凌克辞任上一年，也就是2022年，金地实现营业收入1202.08亿元，较上年992.32亿元，增加21.14%；净利润91.66亿元，较上年129.51亿元，下降29.23%；归母净利润61.07亿元，较上年94.1亿元，下降35.1%。

当前房地产行业的核心任务已从高速扩张转向风险防控。国资与险资等大股东入场，或会带来更稳定的资金与政策资源。而职业经理人的退场，不仅是个人职业生涯的转折，更是一个地产时代转折的缩影。