房屋被当“违法建筑”拆除，遭遇“拆违”代“拆迁”如何救济？

案情回顾

2003年12月13日，于某、彭某与施园村委会签订《土地租赁合同》，承租施园村村南印刷厂以西3650平方米（合5.48亩，另加东墙外道路0.52亩，总面积为6亩）土地用于铝塑等加工使用，租期为50年，即自2002年3月1日至2052年2月29日止。

2018年9月14日，张家湾镇政府向原告彭某、于某作出第202号《限期拆除通知书》，要求原告彭某、于某在9月16日前自行拆除位于施园村225号的建设房屋并清理屋内物品。彭某、于某对该项目的补偿标准合法、合理性有异议，未与张家湾镇政府达成一致并搬迁交房。11月7日，张家湾镇政府再次向彭某、于某第285号《限期拆除通知书》，要求原告彭某、于某于次日前自行拆除位于施园村建设房屋砖混及钢结构并清理屋内物品，逾期仍不拆除的张家湾镇政府将组织拆除。

原告彭某、于某仍未按照相关通知进行拆除，后张家湾镇政府于11月9日对涉案建筑物进行了拆除。张家湾镇政府辩称涉案厂房未依法取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证，属于违章建筑，张家湾镇政府对涉案厂房进行强制拆除，系依法实施，并无不当。

案件结果

法院审理后，确认被告北京市通州区张家湾镇人民政府于2018年11月9日对原告彭某、于某位于北京市通州区张家湾镇施园村地上物的拆除行为违法。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、什么是以“拆违促拆迁”？

“以拆违促拆迁”是指启动征收后再作出拆除违法建设决定，即在房屋拆迁过程中，行政机关以认定被拆迁房屋为违法建筑为手段，通过拆除违法建筑的方式推动拆迁进程，促使被拆迁人接受拆迁条件的一种行为模式。

合法的征收程序复杂而漫长，完成征收程序甚至需要数月甚至数年，而实施拆除违法建设的程序相对成熟且时间短，因此某些地方政府在征收时遇到协商不成的情况下，就选择了拆除违法建设，若不“配合”的话，则会启动拆除违法建设的程序不予补偿，从而在短时间内达成拆除房屋的目的。

某些地方政府甚至提出了“拆违带动拆迁不可动摇，拆迁拆到哪里，拆违就拆到哪里”的口号。这种行为将“不配合拆迁”的被拆迁人房屋找个“合法理由”定性为“违法建设”予以强拆，无需补偿，给某些政府带来了巨大的便利。因此，以拆违促拆迁的情形在我国各地不断上演。

合理行政、程序正当、诚实守信是依法行政的基本要求。在集体土地上房屋被纳入征收范围后，行政机关再启动违法建筑一般处理程序，违反正当程序原则。对违法建筑的查处，行政机关应当加大行政执法的时限性和合理性，将违建建筑物、构筑物的查处作为常态性工作内容，而不应将其作为推进征收工作的手段。

二、本案中，张家湾镇人民政府拆迁行为是否合法？

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

因此，张家湾镇政府对本行政区域内发生的涉嫌未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的违法行为，具有进行调查并作出处理的法定职权，但应当符合行政强制法的规定。

根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条、第三十七条及第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

在本案中，张家湾镇政府以涉案厂房未依法取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证为由，认定其为违章建筑，并直接作出《限期拆除通知书》予以拆除。张家湾镇政府在作出强制拆除决定前，未依法进行催告，未充分保障彭某、于某的陈述权和申辩权，违反了《中华人民共和国行政强制法》的相关规定。同时，在拆迁过程中，张家湾镇政府未与当事人就补偿标准达成一致，未充分考虑彭某、于某的合理诉求，未能保障当事人的合法权益。

综上， 张家湾镇政府的拆迁行为存在程序违法、认定事实不清及补偿不合理等问题，其强制拆除行为违法。

律师寄语

“以拆违促拆迁”作为一种特殊的拆迁手段，在实际操作中存在诸多问题，北京泽达律师事务所认为，解决这一问题需要从法律监督、补偿机制、沟通协商和公众意识等多方面入手，平衡行政机关与被拆迁人之间的利益关系，确保拆迁工作的合法、公平、有序进行，促进社会的和谐稳定发展。

我们也建议，各位当事人如遭遇类似案例中的情形，可及时拿起法律武器进行维权。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领