母亲买房未过户离世，房屋遭查封，子女起诉停止查封胜诉！

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一、案件梳理

（一）人物关系

原告方为周悦萱，向法院起诉被告方：乙公司、甲公司。案外人林秀芳与周悦萱系母子关系，林秀芳与配偶周志鹏育有周悦萱、周宇轩、周泽楷、周澜怡、周轩宇五个子女。周志鹏早于林秀芳去世，周泽楷、周澜怡也先后离世，周泽楷生前与配偶林晓涵育有周晨阳、周熙瑶，周澜怡生前与配偶赵婉丽生育了周诗琪。

（二）房屋背景

2017 年 3 月 15 日，林秀芳与甲公司签订北京市商品房预售合同，购买一号房屋，房款 1265620 元及面积差价 6040 元均已缴纳。2017 年 7 月 3 日，房屋交付使用，周悦萱及其家人一直居住在此。该房屋产权仍登记在甲公司名下。

（三）案件进程

因甲公司与乙公司存在建设工程合同纠纷，法院判决甲公司需向乙公司支付工程款、质保金及利息、案件受理费等。甲公司未履行判决义务，乙公司申请强制执行，2023 年 7 月 17 日法院查封了一号房屋。此前，林秀芳于 2017 年 4 月 14 日死亡，未立遗嘱，其遗产应由五子女继承，但因周泽楷患病无法办理继承事宜。2022 年 10 月 17 日周澜怡死亡，2023 年 8 月 2 日周泽楷死亡。经全体继承人协商，一致同意一号房屋由周悦萱继承，北京市某公证处出具公证书予以确认。2023 年 11 月 7 日，周悦萱对执行标的提出书面异议，请求解除并终止对一号房屋的查封与执行，法院于 2023 年 11 月 20 日驳回其异议请求。于是，周悦萱向法院提起案外人执行异议之诉，请求判令停止执行一号房屋、解除查封、要求甲公司协助将房屋过户至自己名下，并让被告承担诉讼费。乙公司不同意解封，称已与执行法官沟通暂停拍卖房屋。甲公司认可周悦萱诉求。

二、争议焦点

（一）原告诉求

周悦萱请求判令停止执行一号房屋、解除查封、甲公司协助过户，要求被告承担诉讼费。

（二）被告诉求

乙公司不同意解封，甲公司认可周悦萱诉求。

（三）焦点总结

周悦萱对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

甲公司是否应协助周悦萱将一号房屋过户。

三、裁判结果

停止对一号房屋的执行。

解除对一号房屋的查封。

四、案件分析

（一）法律依据

依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，案外人需就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。其中第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议可获支持的情形，第二十九条针对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议的情况作出规定，第二十四条明确了法院审查案外人排除执行异议应审查的内容。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十条也对相关案件审理作出规定。

（二）证据与事实关联

权益认定：林秀芳在法院查封前已与甲公司签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，且房屋已交付使用，后因林秀芳去世导致未办理过户登记，符合非因买受人自身原因未办理过户的情形。周悦萱作为继承人，有权对房屋执行提出异议。

过户诉求：周悦萱要求甲公司协助办理过户，涉及预售合同能否继续履行，超出执行异议审理范围，法院在本案中不予处理。综合判断，周悦萱对房屋享有足以排除强制执行的权益，法院判决停止执行、解除查封，但驳回过户等其他诉求。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握法律规定

研究异议相关法规：深入研究执行异议相关法律条文，精准把握最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定中关于案外人排除执行的条件。在诉讼中，能够准确依据法律规定，阐述自己对房屋所享有的权益符合排除强制执行的情形，为胜诉奠定法律基础。

明确法规适用要点：清晰区分不同情形下法律规定的适用，如本案中准确判断应依据第二十八条关于登记在被执行人名下不动产的规定，还是第二十九条关于登记在房地产开发企业名下商品房的规定，使自己的主张更具针对性和合法性。

（二）有效收集与运用证据

收集关键证据：收集了林秀芳与甲公司签订的预售合同、购房发票，证明在查封前已签订合法合同并支付全部价款。同时，收集死亡证明、公证书等证据，明确自己作为继承人的身份及对房屋权益的继承情况，这些证据在证明其对房屋享有合法权益方面起到关键作用。

合理运用证据阐述：在庭审中，合理组织证据，向法官清晰阐述从林秀芳购房到自己继承房屋权益的整个过程，说明房屋未过户原因并非自身造成，有力论证自己对房屋享有足以排除强制执行的民事权益，促使法官作出有利判决。

（三）应对被告抗辩

分析被告观点：针对乙公司不同意解封的抗辩，原告方从法律和事实角度分析其不合理性。强调自身对房屋权益的合法性，以及法律规定中关于案外人排除执行的情形，指出乙公司的主张缺乏法律依据，削弱其抗辩效力。

争取支持与配合：对于甲公司认可诉求的情况，原告方积极与其沟通，获取其在案件中的支持与配合。如甲公司对房屋交付等事实的认可，进一步强化了原告方的证据链条，有助于案件的顺利推进和胜诉判决的取得。