手握数十万平米商业压力山大，中通投资急赶新项目盼望回血

今年呈贡房地产市场的竞争，其实就是看邦泰和中通的“二人转”，因为两家公司都在年初溢价竞得了多个地块，而且地块条件都不错，项目进度也差不多，将成为今年呈贡新房供应的主力。

但几乎在同期拿地后，邦泰的进度显得更为迅速，上周，邦泰两个项目都已过规，产品形态公开，相关宣传也已展开。

相比而言，中通投资的声量就要小很多，新项目尚未过规，产品形态未知，倒是案名已经公布——中通联大书山，感觉要打教育牌。虽然公开信息不多，但联大书山的建设速度并不慢，拿地后就迅速开工，一个星期前云南房网看到的状况是其中一个地块的基坑挖掘已经成形，另一个地块正在打桩，很快也将进行基坑施工。

另外，从工地围挡上公示的项目总平图可以看出，联大书山三个地块都是围合式布局，规划了19栋9-11层住宅，总共建设725套住宅，地上建筑面积约7.8万平米。

既然项目已经在大规模施工，工地上也公布了总平图，估计联大书山很快也会过规，届时更多产品细节就会公开，到底是不是第四代住宅也就能一目了然。

总的来说，中通拿地后对项目的推进其实并不亚于邦泰地产，只不过作为本土公司，此前开发的项目不多，又不擅长营销，所以虽然报规落后于邦泰，可是施工却比较急，以至于工地围挡甚至没有来得及进行任何包装，更不要说释放其他信息，但估计项目正式上市销售应该和邦泰两个项目差不多。

联大书山抓紧赶工，目的当然是想尽早上市销售，许多人认为这是为了和邦泰比速度，但在云南房网看来，中通投资在中通世纪广场项目还有几十万平米商业压在手上，导致资金压力比较大，需要新项目尽快上市销售实现资金回血，才是联大书山推速度的主要原因。

中通世纪广场是中通投资在呈贡的第一个项目，与联大书山隔街相望，目前已经竣工，但写字楼、公寓和商铺大部分都没有卖掉，占用了巨量资金，这对中通投资来说是不小的负担。

中通世纪广场属于综合体项目，商业部分占比巨大，其中不仅有高达201.8米的呈贡地标级写字楼，还有4栋高层公寓和1栋4层商业+公寓，总面积约34万平米（含地下），这些商业物业卖出去的只是少数，大部分还在中通投资手上，其中2082套由公寓改造的保租房只能长期自持经营，大部分商业也是如此。写字楼虽然可租可售，可是呈贡的写字楼早已过剩，销售困难，只能出租，但出租状况并不理想，租金也很低。

去过中通世纪广场的人其实都对项目的商业体量有很深的印象，项目沿彩云南路一侧全部是商业建筑，4栋高层全玻璃幕墙的公寓看上去档次不低，可是因为体量太大，不得不在去年将其中一部分改为保租房对外出租，房源多达2082套，是目前昆明房源最多的保租房项目。

保租房虽然能消化一部分公寓，可是因为保租房租金并不高，中通投资的收益有限，而且不得不长期持有这部分保租房，投资难以快速收回。

相对来说，中通世纪广场的纯商业面积倒不是很大，主要是一楼底商以及负一层的商业街，目前一楼的出租状况还可以，去年又在地下引入了农贸市场和海鲜市场，只不过如今海鲜一条街几乎闲置，唯一一家仍在营业的商家也说生意一般，主要是呈贡的人少，居住又分散，来买海鲜的就更少了。

但对中通投资来说，公寓转为保租房后也算是有了出路，商业因为体量不是很大招商也还过得去，去年才竣工的写字楼如何去化才是老大难。

中通世纪广场写字楼有201米，48层，建筑面积13万平米，去年之前外界还曾担心会不会停工烂尾，因为呈贡的写字楼过剩严重，建盖超高写字楼投资很大收回投资却很难，烂尾项目不少，比如中通世纪广场附近的涌鑫哈佛中心就停工多年，但中通还是克服困难，完成了写字楼建设，可是去化变现却面临极大挑战。

如今中通投资采取租售两步走的办法进行去化，定价也都不高，对外售价是8500元/平米，大大低于中通世纪广场住宅的价格，但买家仍然不多；如果是租赁，月租只有36元/平米，而且包含物业费。如果扣除物业成本，实际也就20多块钱，连成本恐怕都难以覆盖。

按照规划，48层的中通世纪商务中心还有部分楼层是豪华酒店，而酒店物业只能自持。如今中通基本不怎么提引进酒店的事。

同行说，要不是中通投资10多年前拿地的价格很低，平均每亩才160多万，楼面地价才几百块，住宅销售时又赶上了呈贡的房价高峰，在住宅上赚了大钱，否则很可能没钱完成200多米的超高写字楼，可是即便如此，建设超高写字楼和数千套公寓仍极大地占用了中通的资金。

所以中通投资的策略是继续在附近开发住宅，尽可能利用中通世纪广场已经建成的配套资源，比如学校、商业等，既增加住宅卖点，也让新项目分摊中通世纪广场的商业投入，这才有了年初呈贡土拍时溢价抢地的举动，因为对中通来说，摊薄在该片区已经产生的巨大商业开发成本，是一件必须做的事。