破局者龙湖，率先解锁存量时代的新增长密码

作者 | 梁秀杰 编辑 | 刘玉娇 责编 | 韩玮烨

在这个存量时代，运营的深度决定资产的高度。

当房地产行业集体陷入“增量焦虑”，一家企业却悄然构建起300亿元规模的资产管理帝国。

近日，龙湖集团旗下资管旗舰品牌“龙智资管”，交出了一份亮眼的答卷，向市场展示了存量时代的正确打开方式——

年报显示，2024年，龙智资管以31.8亿元收入，成为龙湖集团第二增长曲线的重要引擎。其中，长租公寓品牌冠寓作为基本盘，整体期末出租率保持在95.3%的高位区间，以12.4万间开业房源稳居行业前三，年租金收入达26.5亿元，同比增长4%，盈利能力行业领先。据悉，截至2024年末，龙智资管的资产管理规模已达近300亿元。

更值得关注的，是数字背后的战略远见，龙湖已率先完成从“空间建造者”到“价值运营商”的蜕变。

这其中没有奇迹，只有对运营的极致追求。从“日咖夜酒”的都市社交新地标，到老旧商场变身产办融合的活力空间，再到40天极速改造的长租公寓标杆。龙湖用一个个鲜活案例证明：在存量时代，运营的深度决定资产的高度。

从长租公寓到产业园区，从医养服务到活力街区，龙湖龙智资管以“全周期全业态资产管理运营商”的定位，率先探索出一条以运营驱动资产增值的新路径。

“六大飞轮”协同

打破单一业态价值天花板

传统的资管模式往往受限于单一业态的价值天花板，比如4万㎡以下的商业体难以形成规模效应，老旧办公楼面临租金增长瓶颈、长租公寓需要持续投入社区运营……这些行业痛点，正在被龙湖龙智资管创新的“六大飞轮”模式所破解。

龙湖龙智资管六大业务单元

图片来源：企业自供

基于对人生命周期需求的深刻洞察，龙湖龙智资管构建了一条覆盖“住”、“职”、“娱”、“医”、“养”等全周期全业态空间服务生态链：

• 最小年龄段：佑佑宝贝妇儿医院提供专业医疗服务；

• 青年阶段：冠寓解决居住需求，蓝海引擎满足办公需求，欢肆覆盖社交消费，霞菲公馆服务商务旅居；

• 老年阶段：椿山万树提供品质养老服务。

这种全周期服务的无缝衔接、多元业态的灵活组合，为龙智资管带来了两个直接优势：

一、资产适配性强，收益弹性大。商业、办公、公寓等业态的灵活组合，能够针对不同区位、不同体量的存量资产定最优改造方案，从而最大化资产价值；

二、生态协同效应显著，抗风险能力突出。各业态将形成良性互动，比如商业为公寓提供完善生活配套、公寓为商业输送稳定客源、办公人群提升商业日间活力、医疗服务增强社区粘性等，这种“1+1＞2”的共生效应，使项目整体运营风险显著降低。有数据显示，采用混合业态的项目平均出租率比单一业态项目高出8-12个百分点。

以欢肆为代表的创新实践，展现了龙湖龙智资管多元业务协同的独特方法论。在商业地产领域，3-8万㎡的中型项目长期面临“高不成低不就”的困境：体量不足以支撑大型购物中心的品牌矩阵，又难以靠单一业态实现高坪效。欢肆以“Hybrid Space”理念破题，通过“街区商业+长租公寓”的混合业态定位，将长租公寓（冠寓）与街区商业深度融合。

龙湖合肥欢肆

图片来源：企业自供

合肥欢肆项目就是通过这种模式，在3.78万㎡的项目上形成了完整的小型生态：

• 商业为公寓赋能：欢肆商业为冠寓租户提供休闲娱乐、健身、社交、宠物、美容美发、户外公园等具体场景，提升租户粘性；

• 公寓为商业导流：冠寓为商业提供稳定的客流，保障商业基础营收的同时，有效降低空置风险。

不同业态之间形成相互促进的共生模式，不仅成功激活了原本低效的商业空间，更让项目成为了区域“日咖夜酒、精致烟火”的新生活据点。

龙湖合肥欢肆开街现场

图片来源：企业自供

“前-中-后”三大能力体系

从“空间改造”到“价值重生”

龙智资管的实践，也印证了一个趋势，在增量见顶的背景下，资产价值不再简单取决于地段，而是取决于运营的深度。至于混合业态的运营，更非简单的叠加，而是对资管团队“投融管退”全链条能力的极致考验。

在资产管理赛道上，依托于龙湖集团多年来积累的空间资产管理经验，龙湖龙智资管已构建出“前-中-后”全流程能力体系，形成了独属于自己的核心竞争壁垒。

一、前端—精准投资研策能力。依托“一城一策”体系，龙湖龙智资管通过对地缘价值、人口轨迹迁移、市场竞争的深入洞察，匹配策略模型，精准定位。在项目定位阶段即奠定价值重塑的基础。

龙湖成都三千集项目的成功改造，正是这一能力的生动实践。2010年开业的龙湖成都三千集，曾经是成都城东区域购物中心的天花板项目。然后随着区域商业开发过度饱和，到2023年底周边商业密度已达全市平均水平的近4倍。

新的竞争环境下，项目面临三大核心挑战：传统零售业态同质化竞争激烈；高楼层客流衰减严重，导流成本攀升；空间利用率不足，坪效持续走低。

龙湖从空间、产业、消费等因素综合考量，跳出简单的商业调改，对三千集进行了颠覆性的业态重构。将传统商场业态中对客流吸引力弱、导流成本高的楼层，调整为办公业态，引入龙湖龙智资管旗下产业办公品牌“蓝海引擎”，形成“商业+办公”的复合功能空间。不仅充分激活低效楼层，更实现了项目客流多元性、活跃度及运营效率的提升。

龙湖成都三千集蓝海引擎

图片来源：企业自供

这种精准的研策能力，正在全国进行复制，助力各地政府盘活存量资产。比如将上海闵行区的旧厂房改造为科创产业园区，北京郭公庄的闲置办公楼改造为长租公寓等。

二、中端—优质产品兑现。背靠龙湖多年开发运营经验，持续迭代建造标准，实现高品质产品兑现。基于“一个龙湖”体系，龙湖龙智资管能够充分调动龙湖强大的资源池，以更高效率、更优成本为存量资产探索价值增量。

以武汉经发龙湖冠寓德锐大厦店为例，同时由龙湖旗下智慧营造品牌“龙湖龙智造”提供建造赋能，仅用时40天即实现300余间公寓从开工到交付，成功落地冠寓4.0产品。项目还获得了“2024年伦敦杰出地产大奖”。

龙湖冠寓武汉德锐大厦店

图片来源：企业自供

三、后端—极致运营管理。基于OMS数据底座，实现空间资产实时在线，“人、房、场”全场景智慧运营管理，推动项目运营提效增质，收益更加稳定。

截止目前，龙湖龙智资管已参与百余个闲置存量项目盘活，协助当地政府盘活存量资产，还落地了包括冠寓、霞菲公馆、蓝海引擎在内的多个标杆项目。

其全周期能力体系不仅实现了单个项目的保值增值，更通过“商业+办公”、“公寓+商业”等创新模式，为城市更新提供了可复制的解决方案，有助于推动城市更新与产业升级的协同发展。这正与“抓好‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”高度契合。

无论是从城市更新的宏大叙事，还是从项目可持续运营的微观视角来看，龙湖龙智资管都为行业探索出了一条存量资产的价值跃升之路——不是简单改造空间，而是重构资产的价值生成逻辑。

结语

当行业仍纠结于"轻资产输出"还是"重资产持有"时，龙湖龙智资管已跳出现有框架，展现出更本质的思考——

“空间价值=运营密度×业态协同系数”、“资产增值=用户LTV（生命周期价值）×服务触点数量”。

从一栋公寓的焕新，到一座产业园的崛起，再到一条街区的活力重生，龙智资管的创新实践预示着不动产行业正在经历的根本转变：从“造空间”到“造场景”，从“赚差价”到“赚复利”。随着“三大工程”持续推进，龙湖这种以运营能力为核心、以用户需求为原点的模式，或将成为破解存量难题的通用密码。