中国金茂，用高阶产品力杀出一条血路   年报风云⑨

文/乐居财经 李奕和

2024年，毫无疑问是房地产发展逻辑深度变革的一年。随着好房子、第四代住宅兴起，产品力的提升成为共识。行业真正意义上从卷速度、卷规模、卷成本，进入到卷品质的阶段。

如在一众房企中，中国金茂将过去的2024年定为是“产品升级”主题年，并全面提炼进化出“金玉满堂”四大产品系，从颜值到功能，从户型到园林，从配套到服务，以高品质在全国各地刮起热潮。

产品力的升维，已然成为中国金茂穿越行业周期的重要利器。最新发布的年报显示，2024年，中国金茂实现营业收入590.53亿元，所有者应占溢利10.65亿元。

在行业仍在筑底回稳的阶段，中国金茂所有者应占溢利较上一年度增加了115%，成功实现扭亏为盈。而若扣除投资物业公平值亏损，其所有者应占溢利13.33亿元，同比增长达120%。

期内，因城市运营与物业开发分部毛利率增长，中国金茂整体销售毛利率增长3个百分点至15%。

产品力的提升，给中国金茂带来了更高的溢价以及更好的获利能力。在业绩发布会上，中国⾦茂董事⻓陶天海表示，今后中国⾦茂不仅要去做特⻓⽣，还要去做优等⽣，希望能⼒⽅⾯在全⾯均衡之上有亮点。

“金玉满堂”全国落地，高品质产品力提升获利能力

去年3 月，基于行业发展进入新阶段、市场关系被重构、资源业态整合升级，中国金茂首先发布了新产品战略，为外界带来了“金玉满堂”全新四大产品线。

这四大产品线，“金”指的是进化到3.0的“金茂府系”，以科技为核心全维度提升，为高知及新贵家庭营造“自然生长的社区”；“玉”，即“璞系”，是建立在国际视野、东方审美、艺术质感下的返璞归真，为静奢派人士打造“璞”系高定生活。

另外，“满系”主打“家庭观、松弛感、生命力”，寻求为悦己派带来精神共鸣；“棠系”以全龄友好为底色，倡导家庭陪伴、亲子成长和元气活力。

此后，“金玉满堂”全系产品在全国各地加速推进落地，“9府3璞2满3棠”在市场精彩呈现，凭借高品质的产品力受到了普遍欢迎，在行业筑底回稳阶段持续引领当地市场热销。

天津体北金茂府实景图

如“金”系产品，上海中环金茂府，四开四罄，成为宝山南大板块的现象级红盘；天津体北金茂府，全年揽金33.1亿元，销售金额稳居天津大宅市场TOP1地位，650万以上市场占比超过50%，占据天津奢宅半壁江山；南京桃园金茂府，首开1小时内售罄，中签率18%，创南京市2024年最低中签率，三开三罄。

“玉”系产品，西安金茂璞逸曲江，七开七罄，实现西安市600万以上产品全年销售业绩TOP1，持续引领市场热度；成都璞逸锦江，两开两罄，全年去化套数300套，金额28亿，成为全市4万 商品住宅现象级热销项目。

西安璞逸曲江实景图

“满”系产品，成都越秀金茂天鹭满园，首开去化率超96%、劲销超6亿的成绩，在西二环鹭岛再掀金茂现象，成全城西圈层口碑之选。

三亚天鹭满湾实景图

“棠”系产品，南京东山金茂晓棠，首次开盘销售成绩亮眼，在2024年南京单次开盘去化套数排名中位列TOP1，克而瑞数据显示，今年2月东山金茂晓棠位居南京市销售套数第一，领跑楼市小阳春；天津上东金茂晓棠，在天津市商品房排行榜全市销售金额第二名，同时摘取了全市成交面积&成交套数的双冠王。

武汉金茂晓棠实景图

产品热销，推动中国金茂2024年度实现签约销售额983亿元、排名12位，行业地位稳中有进。

更重要的一点是，这些集中体现中国金茂在产品细节极致追求与全面升维，从立面、精装、户型、园林、地库、会所、配套、服务等多方面带给人多层次美好生活体验的产品，在引领市场热销的同时，也给中国金茂带来了更高的溢价及获利能力。

据了解，在开发板块“盘活存量、做优增量”的战略指导之下，中国金茂夯实新项⽬的投资，持续优化货值的结构，通过优质的投资来提升整体⽑利率⽔平。

根据中国⾦茂⾸席财务官乔晓洁介绍，23年以来，中国金茂获取的项目净利水平都还不错，整体平均的净利水平能达到10%以上。而去年开盘的项目，上海中环金茂府，天津体北金茂府、西安金茂璞逸曲江，毛利都达到20%以上。

高效组织激活好项目、好产品，利润“护城河”进一步夯实

除了对产品本身的打造，中国金茂能够以高品质的产品力在市场突围，很大程度跟其对核心城市核心区域的深耕也有很大关系。特别在如今这个严重分化的市场，甚至可以说，精准的投资、好的地块往往成为了一个产品能否热销的关键。

事实上，若回顾上述中国金茂在过去一年引领市场热潮的项目，无一不是来自其深耕的高能级一二线城市。中国金茂一直坚持双聚焦投资策略，新增拿地也仅仅围绕这一策略进行。其去年全年在北京、上海、天津、成都、济南、重庆、长沙、西安、郑州、三亚等一二线城市新增获取22宗土地，为公司发展储备优质资源。

业绩会现场，董事⻓陶天海就表示，随着调控政策的全⾯放开，中国⾦茂还是要回归核⼼城市、核⼼地段，回归⾼端，改善产品的定位。这既是我们的⽼本⾏，也是我们的品牌优势和基因优势所在。“所以今后⼤家可能会看到更多的⾦茂在⼀些核⼼城市、核⼼地段做的⾼端改善产品，我相信今年还会有更多的这种项⽬会出现。”

“好地块 好房子”无疑成为了中国金茂穿越周期的利器。对于今年的推货节奏，陶天海介绍，中国⾦茂2025年总的推货预计⼤概1800亿，销售规模预计会保持在千亿规模，排名稳中有升，应该说是充满信⼼的。推货结构中2023年以来新获取的⼟地占⽐⼤概是70%左右，“所以总体的推货质量还是不错的”。

当然，除了精准投资和高品质的产品，中国金茂之所以能在仍旧低迷的市场走出独立行情，还因为做到了一点。就是通过组织架构的变革，进一步夯实企业利润的“护城河”

在业务之外，中国金茂近段时间以来积极推动公司组织架构变革，全⾯推动组织能⼒的创新升级。

前不久，中国金茂已将“总部—区域—城市”三级管控架构，调整为“总部—地区”二级管控架构，取消了华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，对现有城市公司撤并重组调整为14个地区公司。

组织力的提升能够减少不必要的管理环节，降本增效，从而彻底激活项目。陶天海就表示，组织架构变革的核心，就是提高组织的敏捷度，提高决策的效率和质量，真正助力我们在重点城市做优做强。

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