住建部最新规定！一场巨变开始了

　　 今年两会上，“好房子”首次写进政府工作报告，成为今年房地产最重要的一项任务。

　　 住建部也明确表示，正在组织编制“好房子”建设指南，并修订《住宅项目规范》。这意味着，今年住宅的设计规范，将会迎来一次大调整。

　　 当然，好房子建设，并不是今年才开始的。

　　 这个概念，自2023年6月首次由住建部提出，随后，住建部就联合多部门修订了一版《住宅项目规范》。这两年，各地也纷纷修订的住宅相关标准，对住宅设计提出了新的要求。在新规指导下，新建项目呈现出了一系列明显变化。这两年住宅迭代速度之快、幅度之大，正是各项设计规范更新带来的结果。

　　 研读各地的住宅新规，可以从中发现住宅设计的几个明确趋势——

　　 减少公摊，提高得房率

　　 过去，高层住宅的得房率一般只有70%几，超过80%就算是非常高了。而这两年，市面上高得房率的项目越来越多，很多项目得房率达到80%以上，部分项目更是冲到100%以上，例如去年广州就接连出现几个得房率在120%以上的项目。

　　 得房率的提高，主要受益于计容规则的调整。

　　 一是公摊部分计容规则变化。

　　 例如深圳2024 版《深圳市建筑设计规则》将避难层、机房等公共空间列为 “不计容面积”，减少住宅公摊面积；南京的住宅新规也提出，住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。戳此了解，VR沉浸式看房

　　 二是允许住宅做更多赠送面积。

　　 阳台半计容、飘窗和露台花池等不计容，有的还默许将部分赠送面积改造成户内空间。

　　 例如，上海、广州明确封闭式阳台全计面积，开放式阳台半计，变相扩大套内实用空间。

　　 以广州为例，广州这两年新盘得房率出了名的高，但凡没个100%得房率都不好意思出来说话。

　　 下面这个项目，便是近两年来广州新房得房率的天花板：

　　 阳台占比高达25%，还额外赠送套内建面40%的空中花园。以建面约110㎡户型为例，拓展的空中花园挑高约6米，面积达33㎡。按照新规，阳台只计算一半容积率，露台则不计容积率。

　　 这是当地立体花园住宅首个试点项目，按照规定，项目的阳台占比上限最高客达30%，空中花园上限为套内建面的40%。

　　 110㎡户型(奇数层)

　　 而近期政策有所收紧，执行的是2023年8月出台的新规，即阳台的上限为20%，飘窗宽度上限为80%。不过即便如此，执行下来得房率也能轻松做到100%。戳此了解，VR沉浸式看房

　　 比如下面这个项目，号称得房率120%，其核心秘诀就是做大面积飘窗：主卧、次卧、客厅、甚至连卫生间都做大飘窗。后续飘窗转化为实用面积。因此，76㎡能实现三房两卫，88㎡能实现四房两卫……

　　 鼓励减少公摊，提高得房率，在各地这两年出台的新规里面已成一种普遍现象，这是适应购房新趋势，提高居住体验感的一种举措。

　　 优化室内空间布局

　　 主要体现为层高及各功能空间的要求变化。

　　 第一，住宅层高从2.8米，提高到不低于3米

　　 今年两会期间，住建部部长倪在记者会上，特别提出住建部正组织编制《好房子建设指南》，并修订《住宅项目规范》，其中住宅层高将从现行标准提升至不低于3米。

　　 现行的《住宅设计规范》要求，住宅层高宜设置为2.8米。

　　 别看这0.2米的层高变化，带来的影响却是多方面的。

　　 首先，这许多地区出台的新规，都对住宅层高做了限制，比如很多地方限高50米，层高提高以后，相应的层数会减少。

　　 而对于居住者而言，层高变高了，不仅有利于改善居住体验，也为装修提供了更多可能性.不仅有利于扩大窗户面积，提高采光通风效果；也便于楼板加隔声板，缓解隔音问题；在装修阶段，为中央空调、管道式新风、地暖等的安装提供更大空间。

　　 这也是为什么，提高层高会被列入“好房子”的建设指南里面。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

　　 事实上，一些城市现行的住宅规范，已经提高了层高要求。

　　 比如天津的新版《住宅设计标准》中，将原标准“住宅层高宜为2.8米”调整为“住宅层高不应低于3.0米”。江苏的《改善型住宅设计与建造导则》提出，改善型住宅层高不应小于3.1米；设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅，层高不应小于3.15米。

　　 近两年上市的项目，也普遍主动提高层高。比如上海大部分新建商品住宅层高已达到2.9米及以上，豪宅就更高了，普遍可达到3米以上。

　　 第二，套型面积底线提高，保证空间“平权”

　　 增加住宅套型及各功能空间使用面积，对室内空间结构影响也非常大。

　　 举例来说，天津普通套型最小使用面积由 32㎡提高到 36㎡，最小套型使用面积由 23㎡提高到 30㎡。

　　 另外，各功能空间的面积下限也纷纷提高。例如江西去年出台的《商品住宅品质提升设计指引（试行）》指出，厨房使用面积不宜小于5.0㎡，操作台总长度不宜小于3.0m，台前操作空间深度不宜小于1.0m。

　　 江苏去年发布的《改善型住宅评价细则》要求，当套内建筑面积大于120㎡时，宜增设家政间、独立储藏间、健身空间等；另外，规定厨房的使用面积不宜小于6.0㎡，并且鼓励电器化厨房配置；应设置独立入户玄关，其使用面积不应小于3.0㎡ (不含玄关柜)，并为安全监控等预留点位。独立入户玄关的通行净宽不应小于1.2m，进深不宜小于1.5m。入户门门洞高度不应小于2.3m， 宽度不应小于1.2m，并应采用子母门……

　　 不难发现，住宅套型面积的底线提高，是适应当前改善主导的住宅消费趋势。去年，上海、深圳取消7090户型配比限制，宣布一线城市也全面走向“大户型化”。各地土拍上，低密、限高地块也成为主流。

　　 户型结构设计上，则体现出强烈的“平权”思想。

　　 而以往的户型中，功能空间面积不均衡的现象非常普遍。以笔者所在的深圳为例，常常能见到那种主次卧面积悬殊的户型，还有建面100多㎡，卫生间却只有3㎡的户型。

　　 过去很多项目会通过压缩局部空间（如次卧面积），来实现利润最大化，催生了“主卧豪宅化、次卧鸽子笼”的奇怪结构。

　　 而这两年，这种情况有所改善，越来越多的项目重视空间平权，强调户型结构的均衡化：

　　 一是各功能空间大小相对均衡，保障居住使用的舒适度。

　　 二是兼顾主次卧的采光效果及景观视野，照顾每个家庭成员的体验。

　　 例如下面这个130㎡的户型，做了双套房设计，且主次卧双朝南，拥有同等的采光通风效果。

　　 今年随着各地新规的陆续出台，户型的“平权化”将得到更大范围的落地。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

　　 全生命周期户型设计

　　 今年2月份，北京市规自委印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，成为全国首个市级的“好房子”设计标准。

　　 其中提到，“采用模块化设计以适应家庭结构变化”，这其实就是通常所说的可变户型的概念。

　　 其他地区近年来出台的设计规范中，也出现了一些类似的表述。

　　 西安去年12月发布的《住宅品质提升设计指引（征求意见稿）》提出，各类户型中，除厨房、卫生间外的其他空间宜具备可变条件。为符合百年住宅建筑标准，在套内设计时要求明确住宅内允许调整的填充墙（轻质隔墙）、允许调整的方式（如移动或拆除）和调整后的平面空间形式等具体内容。

　　 江西《商品住宅品质提升设计指引（试行）》提到，鼓励增加户内储藏空间、多功能弹性空间，以满足家庭不同生活阶段的需求变化，这也体现了对户型可变空间的引导。

　　 如江苏去年出台的《改善型住宅设计与建造导则》中提到：“改善型住宅宜采用装配化装修，宜采用轻质隔墙或装配化隔墙实现空间灵活可变布局。”。

　　 可变户型不算一个新概念，却也是一个不曾过时的概念。随着我国家庭结构的变化，以及人们对于居住体验的要求提高，可变户型在当前乃至未来都属于一种刚性需求。

　　 总结起来，基本围绕以下三点：

　　①预留一定可变空间；

　　②户内采用轻质隔墙；

　　③装配式装修。

　　 这两年，我们也看到房企在户型可变性方面的积极探索。

　　 一是尽可能的减少户内承重墙，为后续户型改造创造可能性。

　　 例如下面这个户型，承重墙都尽可能边缘化，室内几乎没有承重墙。LDKB一体化的巨型方厅，客户可以根据自己的需求，任意改造。

　　 二是X空间的应用，适应不同阶段的家庭结构。

　　 比如绿城的“生命宅”，就赋予了空间50%灵活度，通过布局调整，可轻松实现LDKB一体化、双子房、双钥匙等个性化空间结构，满足业主从三口之家到长者独居的全生命周期需求。

　　 此外，各地新规里面，还强调了住宅“适老适幼”设计，比如考虑到老年人的行动不便，加大住宅公用外门、户门、厨房门、卫生间门、阳台门等门洞尺寸，既满足防火安全疏散要求，又保障轮椅通行需要，等等。

　　 住宅智能化及生态化

　　 住建部对“好房子”的定义中，智能和绿色是四要素之二。

　　 在过去，智能化常常是作为住宅的一个加分项，而现在最新出台的住宅标准中，都提高了对住宅智能化设备的要求。

　　 比如深圳要求， 2025 年新立项（核准备案）住宅项目应配置楼宇对讲、入侵报警等基本智能产品，预留居家异常行为监控、紧急呼叫、健康管理等适老化智能产品的设置条件。天津去年实施的《住宅设计标准》增设了 “智能化” 章节，新增智能家居系统要求，丰富住宅智能化设置内容，等等。

　　 目前来看，房企也普遍会把“科技'作为一个亮点来对外输出。

　　 一是五恒乃至六恒系统。

　　 针对温度、湿度、阳光、空气、水、噪音等设置的恒温、恒湿、恒氧、恒智、恒洁、恒净系统。

　　 二是智能家居控制系统。

　　 如，可以一键切换场景模式。

　　 在“离家模式”下，全屋灯光自动关闭、智能窗帘自动闭合；红外探测器自动开启，发现入侵迹象即刻报警；扫地机器人自动开始作业，等等。有的项目引入了毫米波雷达技术，可监测室内光照、睡眠作息、室内活动等多重数据，为居住者提供健康方面的建议。

　　 除了智能化之外，生态化也是一大趋势。

　　 近年来四代住宅在多地兴起，其最大亮点便是在建筑间构建垂直绿化体系。这与各地所倡导的“生态住宅”正是一致的。

　　 例如常州市去年试点开展立体生态住宅建设，鼓励房企通过打造平台立体绿化，实现城市建筑与生态景观相生共融，提升住区品质。

　　 郑州市最新城市规划管理技术规定，也增加了阳台立体绿化的要求。

　　 四代住宅目前还没有建立全国性的规范，只有试点省市如浙江省，湖南省，河北省，四川省，陕西省，河南省等地主管部门提出了一些管理办法。各地的规范也有所不同。比如覆土厚度，有的要求不小于0.5m，有的要求不小于0.6m。除此之外，还涉及到了外挑尺寸、开敞面、给排水以及防水等方面的要求。

　　 已落地的四代住宅之间也呈现出一些差异，例如为了解决上下层的隐私问题，通常会将露台错层布置，其中，有的采用的是水平向错位设计，例如以下这个项目，空中花园的奇偶层分别分布在南北向。

　　 也有的是采用的是转角阳台错位的设计，比如下面这个项目。这种设计赋予了户型更多组合方式。

　　 虽然各地都在鼓励建设项目立体绿化体系，房企对此也热情很高，但是也仅有部分省市开展了四代住宅试点。今年，随着中央关于高品质住宅相关规范的制定，以及试点省市的经验推广，四代住宅有望在全国更大范围内落地。