万物云要用AI颠覆传统物业

作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

一场静默的产业革命，正在物业行业深处裂变。

传统物业行业人力成本攀升、服务同质化、开发商依赖症未愈。另一边，AI重构价值链带来效率革命，当算法开始替代人力，当数据成为新的生产要素，物业管理是否还能停留在“扫地收租”的劳动密集型阶段？

在万物云董事长朱保全看来，AI应用迫在眉睫。万物云也在三年事业计划书里提出“成为AI应用领先企业”的目标。

用“弹性定价”撕开传统服务模式的裂缝，用“蝶城战略”重构社区生态，万物云希望接下来以AI技术为手术刀，精准切入物业行业的效率痛点。

3月26日业绩会上，朱保全坦言，物业行业正从“确定到不确定，追捕确定”，通过高分红找到新的“确定性"，AI科技应用能力或成为行业新的破局点。

一场产业革命，在物业行业深处悄然发生。

主动排雷

万物云如期完成了去年中的业绩指引。

2024年年中，万物云在业绩指引中指出，2024年的目标，是力保现金流，全年核心净利润降幅与上半年持平或微降5%。最终其全年实现经营性净现金流19.2亿元，现金及现金等价物134.3亿元。核心净利润22.3亿元，同比下降4.8%。

朱保全表示，公司核心业务增长强劲，业绩达成预期指引，正在“蹲实筑底”。

净利润等数据的下降，在于万物云在2024年主动进行了修剪开发商业务和资产减值的操作。为保证现金流安全，万物云选择主动排雷，化解开发商及关联方风险。

从数据来看，2024年万物云开发商关联业务收入占比降至9.5%，同比下降4个百分点，开发商业务毛利因此减少3.1亿元；截至2024年期末，来自关联方的贸易性应收账款24.5亿，较年初下降0.4亿。

此外，受地产行业波动带来应收帐款回收风险，万物云在2024年计提信用减值损失6.1亿元。最终，导致万物云在2024年净利润同比下降38.3%，至12.6亿元。

万物云财务负责人王绪斌表示，这些坏账的计提对万物云的当期利润产生了较大影响，但公司达成了业绩指引。

由住宅物业服务、物业及设施管理服务以及BPaaS解决方案构成的循环型业务收入，在2024年实现了15.5%的增长，毛利增长10.0%，增长3.4亿元，有效弥补了非核心的开发商业务的下滑。

整体来看，2024年，万物云实现营业收入362.2亿元，同比增长9.2%。其中，住宅物业服务、物业及设施管理服务、BPaaS解决方案三大循环型业务收入达307.9亿元，同比增长15.5%，占总收入比重提升至85%。

过去，物业企业高度依赖关联房企的“输血式”增长，但万物云2024年彻底转向“独立作战”。持续关联交易占比下降4个百分点至9.5%，蝶城战略下的市场化拓展成为新引擎。以武汉新唐社区为例，纳入蝶城体系后，会员活跃度提升24%，到店客流增长17%，餐饮坪效翻倍。这类案例表明，通过高频社群交互与资源协同，社区商业正从“空间管理”转向“资产增值”。

尽管净利润承压，万物云仍以核心净利润的100%派发股息，每股1.9元，股息率高达9.3%。支撑这一决策的是强劲的现金流——经营性净现金流19.2亿元，现金储备134.3亿元。财务负责人王绪斌强调：“特殊分红不会常态化，但现金流安全为战略转型提供了缓冲带。”

值得一提的是，在弹性定价模式上，万物云推出的“万科物业智选”产品获得了市场的高度认可。该模式允许物业公司决定项目服务底线，客户按需选择服务项目及频次，基于所选服务合集定价。

截至目前，已有超过64个城市、160组客户正在陆续接洽中，合同金额达到6.2亿元，其中25组客户已深入沟通到服务标准和频次选择阶段，并逐步推进至招投标阶段，6个项目已经中标签订合同并陆续进场。这一创新模式不仅为客户提供了更大的灵活性，也为万物云开辟了新的盈利增长点。

物业革命

随着科技的进步，物业管理领域正经历着前所未有的变革。

万物云希望用技术创新解决物业管理长期以来存在的劳动密集型、效率低下的问题。

业绩会上，万物云执行董事兼首席运营官何曙华强调，公司将AI视为重构物业管理价值链的核心引擎，并提出了一系列具有前瞻性的举措。

首先，在场景化落地方面，万物云重点突破了三大核心场景：智能运维、服务提质与能源优化。

例如，在智能运维场景中，AI巡检系统覆盖了117个蝶城中的479个项目，日均处理设备异常告警超3万件，准确率高达94.3%，效率较传统模式提升了400%。

这意味着，通过AI技术的应用，万物云不仅大幅提高了工作效率，还减少了人为操作带来的错误概率。与此同时，服务提质场景下部署的智能客服与物业经理AI助手，能够在135个项目中实现工单5分钟自动派发，并推送1500余份管理报告辅助决策，极大提升了服务质量与响应速度。

在能源优化方面，万物云依托灵石边缘服务器构建微电网系统，通过AI动态调节，试点项目的节能率突破了18%。这一成果不仅帮助客户降低了能耗费用，也使得楼宇变得更加绿色低碳，符合当前社会对环保节能的要求。更重要的是，持有LEED标签的建筑往往能获得金融政策支持，这对提升物业价值有着积极意义。

除了具体的场景应用外，万物云还在技术深化方面做出了积极探索。采用通用大模型（如DeepSeek）+敏捷迭代架构，构建了可进化的AI基础设施，包括知识驱动引擎GC平台、边缘智能网络灵石系统等。这些技术手段不仅提高了系统的智能化水平，还为后续的功能扩展和升级打下了坚实基础。

目前，AI在万物云内部已经展现出显著的成效与价值。据统计，通过AI释放重复劳动力，万物云成功将1200名员工转岗至社区运营等高价值岗位，人均效能提升了2.3倍。这也意味着，万物云正在从传统的劳动密集型企业向知识和技术密集型企业转型，为智慧城市的建设输出可复制的创新范式。

从这些数据可以看到，万物云的AI布局已显露锋芒。

朱保全表示，2025-2027年将是公司能力建设的关键三年。期间，万物云将继续围绕“资产、智慧、低碳”三大关键词，从物业管理升级至资产管理、能源管理，全面拥抱AI时代，实现流程变革与效率跃升。同时，公司还将继续强化与基金公司的合作，利用高效的空间人流管理增加资产价值，并通过建筑能源管理帮助客户降低能耗费用，使楼宇更加绿色环保。

朱保全指出，提出“成为AI应用领先企业”的目标，是万物云希望为客户提供的服务不再是数人头，而是基于流程和AI调配的服务，对整个行业带来质变。

当然，挑战犹存：AI落地需要持续的技术投入，而物业行业利润率普遍不足10%；关联业务风险出清后，市场化竞争将更加激烈。但无论如何，万物云已为行业划出一条新赛道：未来的物业巨头，是“科技公司”而非“劳动中介”。

或许用不了多久，当AGI（通用人工智能）真正降临时，物业行业的竞争将不再是保安和保洁的数量，而是算法迭代的速度、数据沉淀的厚度、生态开放的广度。在这场变革中，万物云正试图成为第一个给出标准答案的玩家。