4.4万/平，越秀打响第一枪

越秀老城，改天换命。

就在几天前，备受关注瑶台沙涌南片区，补偿征求意见方案出炉。

这份方案，虽然还只是意见稿，面向的也只是国有土地上房屋，但是——

作为越秀区“依法征收、净地出让”新模式下的首个项目，也是第一个公布补偿标准的城中村改造，对后续瑶台片区，以及越秀区其他旧改，都有很强的参考借鉴意义。

所以，讨论非常多，一些消息也在网上传得沸沸扬扬，很多读者都在问，今天就敞开了来聊。

几个关键问题：

1）补偿标准高不高，什么水平？

2）什么时候能回迁?

3) 交通问题怎么处理，一文聊透。

首先，是居民们最关心的补偿标准。

从方案来看，提供给居民的补偿方式，一共有三种：

货币补偿、产权调换、房票安置。

居民可以任选其中一种。

我们重点关注住宅部分。

其中，货币补偿，如果是有电梯，框架结构住宅，60天内签约，算上各种奖励补助，最高可以做到4.4万/平。

房票安置呢，补偿标准和货币补偿基本一致，但如果是在一年内兑付，还能多1%的政策性奖励，算起来最高44370元/平。

产权调换，相信会是绝大部分居民更倾向的选择。

不仅可以按照套内1:1，调换沙涌南粤溪北路安置房，也同样享有征收奖励、搬迁实现奖励、临迁费，还可以“增购”。

居民除了可以按照套内面积1:1调换沙涌南粤溪北路安置房，还可以额外购买面积。分段制计费，丰俭由人，最低只要支付建安成本价5545元/平，高的25000元/平，最高也不超过市场评估价，主打一个不亏。

为什么说不亏？要放在片区来看。

目前，板块基本没有新房供应，“独苗”君越府，之前已经作为存量商品房被批量收购，用作瑶台旧改的安置房，我们了解到的收购价格，也是四万出头，4万三四的水平。

二手小区，价格要低得多，但也是遍地2字头。

对比起来，瑶台开出的增购价，还是诚意很足的。

来看两个例子：

①A先生房子建面30平，套内26平，预估可申购粤溪北路安置房最小户型，建面48平，套内39平的房子，那么：

30平*（3000元+6000元）-（39平-26平）*5545元/平=197915元

产权调换完，不仅48平新房在手，还能剩余约19.8万的补偿，还有每个月2500元的临迁费拿。

②C女士子建面60平，套内55平，按照“户型最接近”原则，预估可申购粤溪北路安置房建面80平，套内64平的房子，那么：

60平*（3000元+6000元）-（64平-55平）*25000元/平=315000元

产权调换完，不仅80平新房在手，还能剩余约31.5万的补偿，还有每个月2500元的临迁费拿。

比起居民自己拿现金到市面上购买商品房，要划算得多。

这是关于补偿标准的问题。

我们再扒扒安置房。

所谓的沙涌南粤溪北路安置房，究竟怎么样？

其实，就是去年9月，开工建设的瑶台城中村改造项目（一期）首开区，总用地面积9公顷，由国企广建操刀。

位置，就是沙涌南西北，原粤溪北充电桩+珠江水产研究所地块，增埗河旁。

从规划效果图来看，颜值很高，还有规划商业，和原先居民居住的老破小，完全不是一个概念。

缺点么，当然也有，近铁路，也近同德围高架，现状和周边有阻隔有断裂，这是不能回避的事实。

但针对交通问题，瑶台是有一套解决方案的。

拟通过240m隧道下穿铁路，步行3分钟连通与沙涌南村，隧道采用双向四车道+两侧人行、非机慢行系统，消除铁路阻隔，缝合东西地块，满足居民安全、通畅、通达的出行需求。

所以这一点，也不用太担心。

广州的目标，是把这里打造成为一个环境优美、设施完善、交通便捷的现代化商住示范区。

同时，也利用改造契机，解决交通问题，规划增加北环辅道东西向跨铁联系通道，缝合铁路分割，完善路网结构，建设完工后可通过北环通道、同德围高架等快速到达广州站、白云站、珠江新城等地，极大促进内外交通互联互通，提升地块活力。

改造能给居民带来的，不仅是更大的居住面积，生活品质也能有质的提高。

安置房容积率低，楼间距大，采光通风好，私密性也更有保障，社区绿化率更高，住得更舒心，也都是电梯房，彻底解决老年人等群体上下楼不便的问题。

很多居民关心的回迁时间，我们也从可靠途径了解到了。

预计2027年，安置房就能正式完工，居民也能乔迁新居。

顾整个瑶台旧改的历程，是典型的“先快后慢”。

改造的提起，最早可以追溯到2009年，亚运会前，历经十多年迂回，也曾吸引多家头部房企进场角逐，但也一直未见实质性突破，直到2023年，借助政策东风，才真正实现了破局。

其所在的广州火车站片区，是广州市城市更新四大重点片区之一，采取“依法征收、净地出让”新模式，与广州站站城产居一体化地区规划统筹。

进入2024年，也正式步入了快车道：

·7月，改造意愿征询仅用1天就顺利通过“双三分之二”的法定比例，集体经济组织成员、18周岁以上村民同意率均超96%

·8月，广州站站城产居一体化地区控规优化和瑶台村城市更新单元详细规划同步获批实施

·9月19日，瑶台城中村改造项目（一期）首开区正式启动；

资金层面，更是获得国开行专项借款等政策性资金支持超过150亿元。

今年刚开年，在市高质量发展大会上，越秀也明确，要完成瑶台城中村改造投资超30亿元，提速广州火车站片区改造及瑶台城中村拆迁、安置房建设工作，年内完成新开工安置房2000套以上。

瑶台城中村改造项目，以及广州火车站片区（站城产居一体化地区），也是今年广州点名的新开工重点建设项目。

整个瑶台村，包括瑶台、王圣堂、沙涌南3条自然村，改造范围97公顷，规划总建设量275万㎡，在寸土寸金的越秀，堪称史诗级超大旧改。

从过会方案来看，整个瑶台，规划新建12块涉宅地块（含回迁、商住）、2所小学、1所完全中学、预控佛山5号线+14号线瑶台站。

整体规划上，会按照“分片分期、逐步推进”原则，划分三大组团实现滚动开发。

通过提供优质产业空间、优化交通组织、补强公共配套短板，实现产城融合、文化传承、生态宜居等城市功能，预计项目建设带动总投资超过600亿元。

现在的沙涌南，仅仅只是第一枪。

在老城找增量，确实难，但存量焕新，也能打开增长新维度。