题图来源：视觉中国
记者丨李惠琳 编辑丨谭璐
周期压力下，稳住万亿资产，挑战不言而喻。
3月26日，华润置地召开业绩会，董事会主席李欣、新任总裁徐荣等一众高管出席。
李欣坦言，行业形势严峻复杂，也欣喜看到，通过改革转型，有效应对风险挑战。
过去一年，华润置地收入2788亿元，同比增长超一成。遗憾的是，未能扛住盈利压力，核心净利润下降约8.5%至254亿元。
“要真正习惯过紧日子。”李欣在去年喊话。2024年，公司强调以收定支，权益拿地投资减少282亿元，行政开支缩减了6.7亿元。
这家总资产达1.12万亿的房企，家底依然殷实。截至2024年末，手握1332亿元现金，净负债率只有32%。
新一年，李欣谨慎却不保守，一边挥金补仓，一边大力去化。
抢地补仓
一开年，李欣和团队就发起猛烈进攻。
1-2月，联手合作伙伴，拿下9宗地块，以232亿元的权益拿地金额，登顶行业榜首。
对比去年，其拿地意愿明显提升。彼时，华润置地拿地29宗，权益投资额约526亿元，前6个月只投资了183亿元。
拿地热情回升的拐点，发生在徐荣上任前后。
2024年12月，55岁的徐出任华润置地总裁，此前，该职位由李欣代理，已空缺一年多。
徐荣算是华润系“新人”，2023年才加入，担任集团副总裁，负责城市更新业务，不到两年就被“扶正”。
他出身政府机构，后任职招商局等企业。“拥有丰富的都市规划、开发建设及都市更新管理经验。”华润置地在公告中如此评价。
徐上任之前，市场已现回暖迹象，去年最后两个月，华润置地积极出手，先后在上海、深圳拿下两个百亿级“地王”。
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徐与李欣组成新搭档，放开手脚，四处出击，斩获多宗高溢价地块。
“近几年，华润置地的拿地金额比销售额下降得更快，拿地总量更弱，土地储备货值不足。”中指研究院企业研究总监刘水向《21CBR》记者分析，此举出于补仓需求。
李欣曾明确表态，公司对规模没有要求，但对行业排名有诉求。
调整压力下，华润置地的销售额下滑，排名稳中有升。2024年，全口径销售额约2611亿元，在克而瑞榜单中排名第三。
这轮补仓拿地，李欣团队出手谨慎，瞄准核心城市核心区域，一二线城市占比超94%，倾向于合作方式以降低风险，也更注重利润。
刘水举例，溢价72.5%的杭州地块，楼面价为5.06万元/平方米，周边二手房均价超7万元/平方米，预计有较大毛利空间。
存货重压
李欣治下，华润置地积极拓展，有赖于充裕的现金和畅通的融资渠道支持。
去年10月开始，公司的单月销售额增长同比回正。今年1-2月，累计销售251亿元，同比增长两成。
“随着更多支持性政策出台，市场有望逐步企稳。”徐荣在业绩会上坦言，高库存压力依然存在。
扩储之际，去化成为团队的核心任务。
“房地产行业全面进入存量时代，华润置地的工作重心已转移到库存去化。”李欣表示。
据克而瑞统计，下半年，可售资源中存货占比上升到75%；另有数据显示，截至去年中，2020及之前获取的项目货值占比超过三成。
记者注意到，华润置地在部分三线城市的项目，去化艰难。比如，2020年拿地的绍兴置地中心·润樾山，2021年开盘至今，仍未卖完。
即便在一线城市，也存在区域分化。
比如，上海闵行区的映江润府（备案名：映江名邸）在去年5月开盘，因登记认购客户不足，取消摇号。项目累计推出758套房源，目前去化率不到八成。
为加速卖楼，华润置地部分楼盘采取了以价换量策略，据监测，去年其在多地推广特价房源。
比如，位于北京的西红门橡树湾三期，5月推出了一批单价5.4万元/平方米的特价房，而网签备案价接近6.4万元/平方米。
大量项目也进行常态化降价。比如，广州的天河润府，均价从去年开盘时5-6.5万元/平方米，降到今年的4.5-5.7万元/平方米。
核心城市地价成本较高，叠加一系列让利措施，2024年开发业务的毛利率下降8.5%至16.8%，贡献净利润150亿元。
动能转换
薄利已是地产开发的常态，好在，新动能开始崛起。
2021年起，华润置地将业务梳理整合为“3+1”，除了开发销售，还布局经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型三大业务，包括购物中心、写字楼、酒店、物管、代建、租赁等。
新业务现金流稳定，利润更高，比如，以购物中心为主的经营性不动产业务，毛利率超过70%。
多年投入，这些经常性业务渐进收获季。
2024年共带来收入416.5亿元，净利润103亿元。相当于仅占总收入的15%，却贡献了超过40%的利润。
“作为业绩稳定器的托底作用更加凸显。”李欣表示。
按照规划，2025年，公司经常性业务的利润贡献将增至45%。李欣团队希望，做大“经营性不动产与资管”，让其扛起业绩大旗。
截至2024年底，华润置地在营购物中心92个，一年新开约16座购物中心。预计到2027年末，总数将增至117个。
管理层提到，将继续获取优质购物中心地块，推动存量收并购项目落地。
基于手上庞大的商业资产，李欣治下的华润置地加快向大资管转型。
去年，公司发行了两个公募REITs——华润有巢住房租赁REIT、华润商业REIT。二者与华润万象生活一起，形成了“一轻两重”资产管理架构。
截至2024年底，其资管规模达4621亿元，过半来自购物中心。
对于两个公募REITs，团队都准备扩募。
管理层提到，未来一到三年，华润有巢REIT可能会收并购一些资产。同时，也在研究推进私募REITs。
开发依然是华润置地的基本盘，新旧动能转换之际，李欣团队要力守排位，保住规模。
图片来源：华润置地，除标注外
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