超级大盘新地块来了，南京“北外滩”还能弥补遗憾吗？

近日，江北新区这个超级大盘又有新地块公示了！而且，项目拟建14栋20F住宅。

北外滩水城街区17街区项目设计方案

（项目区位）

项目位于江北新区，江山路以东、水城路以北、吨粮河以西、浦洲路以南（具体范围以用地红线为准）。

（项目效果图）

规划用地性质为R2二类居住用地（100%），规划总建筑用地面积约为59929.59平方米，1.01≤容积率≤2.5，建筑高度≤60米。

拟建总建筑面积约20.16万平方米，其中地上建筑面积约14.01万平方米，地下建筑面积约6.15万平方米。

持续的新房供应，与超大量供给的二手房市场，会冲出什么样的火花呢？

关于江北新区北外滩水城街区

据了解，北外滩水城有着20多年的开发史，目前已开发了1-19街区、滨江雅园等20个街区，单是滨江大道沿线 ，就长达3.6公里。

如果说南京哪个楼盘比较大，这个超级大盘绝对在前列。与此同时，“外滩”也是个响亮名字，尤其是在上海，几乎可以是现代化的代名词。

在南京，北外滩水城的位置其实也很不错。从地段上看，也算是长江北岸比较核心的区域了，与八卦洲生态湿地隔江相望，另一个方向的对岸是南京江南主城，可以形成“江、洲、城”三位一体的景观格局。

现实却是，时间不能回流，一切只能往前看。

未来的北外滩还有修补的空间吗

目前，区域内有早已通车的3号线和在建的11号线一期，交通十分方便。从开发情况看，还有少部分空白。

岸景构造需要对岸的映衬，我吹你的风，你看我的景。目前看很难，南京似乎对江景打造不感兴趣。那么，对剩余空白区域进行产业填充或许是不错的选择。

由于现有住宅体量太大，想要实现职住平衡难度太大，所以重点应该是精准产业导入和微更新改造。

精准产业导入：基本上只能选服务业等对物理空间要求不高的产业，数字经济就是不错的选择。

微更新改造：板块内以住宅为主，所以这个操作空间并不大，主要还是要对社区商业和地铁站上盖物业多下点功夫。

职住引导：前面也说了，这里体量太大想要职住平衡很难。但是可以依靠后面会通车的11号线来引导，不要集中于通过3号线“下江南”！

当然，这一点还是以市场调整为主。沿线产业有发展，人口会自然导入，所谓“引导”可能也只是宣传这个层面而已。

未来的北外滩，能不能实现从“超级睡城”向“产城融合”转变，需要提上研究日程。坏消息是难度大，好消息是预期低。

说不定有惊喜呢？

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