李从瑞“落”，中国金茂“升”

中国金茂的管理层有个挺有意思的现象，总裁比较稳定，董事长频繁变更。

其中，最典型的案例就是曾经的总裁、董事长李从瑞，他曾担任总裁10年，而任董事长只有一个月。

在李从瑞担任要职期间，中国金茂经历了跻身千亿阵容的辉煌年代，也迎来了由盈转亏的至暗时刻。

2021-2023年，其合同销售额分别为2356亿元、1550亿元、1412亿元。2023年，中国金茂归母净利润转亏68.97亿元，首次出现亏损。

随着李从瑞的“闪退”，张增根临危受命接过帅印，中国金茂在2024年实现扭亏为盈。

2024年，中国金茂实现营业收入590.53亿元，同比下降18%，但成本大幅度下降，公司所有者应占溢利为10.65亿元，同比增长115%。

但遗憾的是，中国金茂跌出“千亿房企俱乐部”。2024年，中国金茂实现签约销售额983亿元，比2023年的1412亿元大幅度下滑。

在年报发布前不久，中国金茂再次换帅，“扭亏”功臣张增根因到龄退休而辞职。陶天海担任董事长，他此前担任华东区域总裁，被称为“第一战将”。

两年三次换帅，接下来如何继续提升中国金茂的业绩，对于这位“第一战将”恐怕也充满了挑战。

李从瑞“仓惶”谢幕

李从瑞1997年加入中化集团，2009年进入中国金茂，在2013-2023年担任总裁期间，中国金茂更换多任董事长。

2016年，58岁的宁高宁以中化集团董事长身份兼任中国金茂董事长。在宁高宁任职期间，中国金茂打造豪宅品牌“金茂府”。任职6年后，宁高宁退休卸任。

2022年，李凡荣接任中国金茂董事长。李凡荣主要经历偏向石油领域，他任职不足8个月，被外界视为“摆渡人”角色。

李凡荣离职后，2023年4月28日，李从瑞接任中国金茂主席，打破以往由母公司中化集团董事长兼任的惯例。

李从瑞任职前期，中国金茂从2013年签约销售金额仅145亿元，到2021年高峰时期销售额达2356亿元。

2022年，在整体楼市低迷的背景下，中国金茂销售额回落至1550亿元，同比下滑34%。同时，其盈利能力也遭受重创，2021年毛利率为18.61%，2022年进一步下滑至16%，归母净利润从2021年的46.90亿元降至19.84亿元。

到了2023年，中国金茂业绩更是雪上加霜，归母净利润转亏68.97亿元，同比减少448%，首次出现年度亏损。

金茂业绩亏损的背后，有多方面深层次原因。2020-2021年，中国金茂在全国进行大规模扩张，土储规模两年增加3477万平方米，且多集中于一二线城市。

但随后行业迅速进入下行周期，即便拥有核心城市项目，也难以避免市场困境。高价获取的土地在市场下行时成为沉重负担，项目销售和利润空间受到极大挤压。

面对业绩困境，中国金茂在李从瑞后期也采取了一系列措施。在土地投资策略上，提出“缩量发展”，2022年和2023年新获取项目面积大幅减少。同时，借助盘活存量资产政策，对商办资产进行资产化操作，套现约223亿元，以缓解短期偿债压力。

然而，担任董事长仅仅33天，2023年5月31日，李从瑞因工作调整辞任。如此短暂的任期，引起外界热议。

有业内人士认为，李从瑞的离职与业绩下滑有关。2022年，中国金茂销售额回落至1550亿元，同比下降34.21%，毛利率也持续下滑，这或许成为他离职的潜在因素。

不过，也有人猜测李从瑞是被调查才离职。不过这些说法并没有事实依据，中国金茂官方公告明确表明是“工作调整”。

李从瑞离职后，张增根于2023年5月31日获任为中国金茂主席。他此前在化工和石油仓储贸易、风险管理、企业经营管理等方面拥有30年丰富经验，但并无地产工作经历。

张增根算是临危受命，在他的带领下，2024年中国金茂实现营业收入590.53亿元，公司所有者应占溢利为10.65亿元，成功扭亏为盈。

面对困境，中国金茂自2023年开始积极调整战略。在土地投资策略上，提出“缩量发展”，2022年和2023年新获取项目面积大幅减少。

同时，中国金茂借助盘活存量资产政策，对商办资产进行资产化操作，套现约223亿元，有效缓解了短期偿债压力。

在组织架构方面，2023年总部原先的8个中心和4个部室合并为13大职能部室，区域公司也由6大区域合并为5大区域，通过一系列改革优化公司运营管理。

2024年，中国金茂在调整战略后逐渐显效。尽管全年合同销售额为982.5亿元，跌出“千亿阵营”，但成功实现扭亏为盈。

从市场表现来看，2024年四季度至今，中国金茂抓住市场窗口，在土地市场积极拿地。

在北京，2024年10月以40.13亿竞得丰台东铁营地块，2025年2月联合保利以87.3亿摘得朝阳三间房地块；

在上海，2024年11月联合华润建发15.8亿拿下桃浦地块，2024年12月以103.5亿拿下宝山三幅土地，2025年2月又联合庆隆89.6亿拿下虹口地块。

随着2024年业绩扭亏为盈，中国金茂也迎来重要人事变动。3月11日，张增根因达至退休年龄而辞任公司主席、执行董事等职务，执行董事陶天海获董事会委任出任公司主席。

陶天海此前在华东区域成绩亮眼，在其领导下，金茂华东已入驻多城。升任总裁后，他力推核心城市战略，在2023年下半年至2024年初，在北京、上海等一线城市斥资百亿拿下核心地块。

在换帅的同时，中国金茂再次对组织架构进行全面调整，从现行的“总部-区域-城市”三级管控架构，向“总部-地区”二级管控架构转变。

此次调整将取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，对现有城市公司进行撤并重组，形成14个地区公司。

中国金茂方面表示，此次架构调整旨在实现重点城市的做大做优，通过强化总部运营管控和管理穿透，提高组织敏捷度，提升决策效率和质量。

值得一提的是，此次组织架构调整距离陶天海担任公司主席仅一周，充分展现了新管理层推动变革的决心和行动力。

事实上，近年来中国金茂不断通过组织架构优化，适应行业环境变化。

2023年，金茂对总部架构进行了整合，将原先8个中心和4个部室合并为13大职能部室，区域公司也由6大区域合并为5大区域。

在行业整体处于调整期的当下，众多房企都在探索组织架构的优化。

2025年以来，保利发展、中海地产、招商蛇口等多家企业都进行了重大组织变更与人员调整，区域合并成为主流趋势。中国金茂此次架构调整，顺应了行业趋势。

业内人士分析，通过撤并重组城市公司，中国金茂可以更好地整合资源，将优势资源向重点城市倾斜，优化土地储备结构，提升核心城市的市场竞争力。此外，二级架构下，城市公司的话语权将有所提升，能够更灵活地应对当地市场变化，快速做出决策。

目前，中国金茂现有架构覆盖56座核心城市，随着区域公司的撤并，新的二级管控架构将使总部对区域的管理更加扁平化。

此次组织架构调整，是中国金茂在新管理层领导下，对未来发展战略的一次深度布局，但实际效果如何尚未可知。

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