从“住一天”到“住一年”，灵活模式激活万亿存量资产

“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。2025年《政府工作报告》再次将盘活存量资产作为核心工作之一。在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，“推进收购存量商品房，支持地方在收购主体价格和用途方面充分行使自主权。”将会同有关部门长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。

图源/铂顿国际公寓

收储纳保一直是近年来国家工作的核心。中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《提振消费专项行动方案》提出要更好满足住房消费需求，并明确允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。

除了商品房，存量资产还涉及各类物业条件的项目，比如空置的办公楼、闲置的产房&宿舍等。因缺乏有效的商业形态和运营，闲置和低效的存量物业正沦为“沉睡资产”。

超万亿存量存量资产待激活

伴随经济发展进入新周期，存量资产数量越来越大。仅以国有资产为例，据十四届全国人大常委会第十二次会议发布的《关于行政事业性国有资产管理情况的监督调研报告》显示，截至2023年末，全国行政事业性国有资产总额达到64.2万亿元。

另一份来自国家统计局的数据表明，截至2024年，全国商品房待售面积为75327万平方米，同比增长10.6%，按照2024年全国商品房销售均价计算，2024年年末的存量商品房规模对应为7.5万亿元。

在顶层设计引领下，有效盘活手中存量资产、释放更多价值与活力成为各地政府核心工作。

盘点目前市场上的成功案例，各大城市激活存量资产的有效形式主要集中于以下几种方式：

1、城市更新，赋予老旧资产新生命：一二线城市核心地段的老旧工业区、低效商业楼宇和闲置住宅的改造升级(如北京首钢园区转型、上海“老洋房”活化利用)。通过改变其使用功能和进行修缮升级，可赋予其新的生命力和创收点。

2、 REITs(不动产投资信托基金)扩容：将交通枢纽、仓储物流、新能源电站等资产打包证券化，吸引长期资本参与(如2023年首批保障性租赁住房REITs试点)。通过REITs发行，企业可构建“投资—运营—发行REITs—再投资”的资本循环机制，实现资金的高效流动。

3、市场化手段快速盘活低效资产：对于一些低效利用的资产，如闲置土地、设备等，可采用承包、租赁、拍卖等市场化交易手段，快速实现资产变现。这些方式操作简便、周期短，能有效挖掘资产的潜在价值，提高资产的利用效率。

因城施策，结合区域发展规划，根据项目情况，一些未得到充分利用的产业园、办公、酒店及商业等物业，正迎来翻新、升级或重新定位成长租公寓的机会，进而提升使用效率和物业价值。

据仲量联行统计，自2014年至今，作为国内主要的酒店投资交易市场，北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态。其中，长租公寓便是比较被看好的业态。

对于业主方而言，长租公寓能改善资产闲置状态，实现增值;对于产业经济发展而言，优质住宿体验能助力宜居城市的打造，有效提升城市对于人才的吸引力，服务于产城融合;对于国家而言，租售并举勾勒出房地产发展新模式的方向。

一箭三雕，公寓业态成为盘活存量资产的香饽饽。

创新收益结构：对冲风险+最大化资产回报

不论是出于盘活存量资产，还是共同构建房地产发展新模式，抑或是促进产业经济发展，长租公寓都成为优质选择之一。赛道选对了，如何在其中实现资产回报价值最大化?迈点认为东呈集团旗下中高档服务式公寓品牌铂顿国际公寓已经通过铂顿元世纪探索出了最佳途径。

01

长租稳底盘，短租创利润

传统长租公寓一般只做长租，但基于东呈集团酒店业务的背景，铂顿元世纪深耕的是长短租结合的细分市场。不仅满足中长期居住的需求，还能满足商务出行、旅游休闲等更多元化的旅居要求。

以佛山三水铂顿元世纪店为例，结合铂顿独有的长租与酒店式日租融合管理的优势，200间房量被拆解为65%酒店式公寓+35%长租公寓进行运营。而在铂顿·元世纪(广州汉溪长隆地铁站保利大都汇店)项目中，310间房量分为80间短租客房+230间长租客房。通过租赁结构上的平衡配置，铂顿元世纪项目都取得了不俗的业绩。

据数据统计，佛山三水铂顿元世纪店RevPAR超区域竞品17%。铂顿·元世纪(广州汉溪长隆地铁站保利大都汇店)上线仅一个月，短租出租率已突破9成，长租去化率达到97%。

图源：铂顿国际公寓

在这些项目中，长租模块主要是“稳底盘”，覆盖物业租金成本;短租模块则是创造高溢价利润。两者有机配合共同提升资产价值。

02

灵活转化租期，降低空置率

空置率是衡量公寓项目投资价值的标准之一，尤其是大体量的物业。对此，铂顿元世纪的秘诀在于“像调节水流一样管理房量”。

以广州科学城店为例，5:1的长短租配比看似激进，实则是基于大数据对科创企业外派员工的深度洞察——长租锁定60%企业协议客源，短租则承接展会季爆发的商旅需求。这种动态平衡的背后，是东呈PMS系统的算力支撑：提前30天预测需求波动，优化房量储备，让RevPAR(每间可售房收入)始终高于区域竞品。

图源：铂顿国际公寓

对于大体量物业而言，这样的模式更具吸引力。铂顿元世纪广州汉溪长隆地铁站项目就将超过300间的房量拆解为长租房和短租房，以2:1的占比满足周边市场的需求。无独有偶，体量接近300间的国企项目中山翠亨铂顿元世纪也以1.5:1的占比规划产品。据透露，这个项目将于今年上半年正式开业。

03

复合收入提升坪效

公寓业态的收入来源主要是租金，但在铂顿元世纪并不拘泥于此，而是迎合年轻人的需求，设立了一个复合式大堂，融入早餐、咖啡、轻食、酒吧等业态，让一个大堂变出三份钱：早上早餐厅;下午咖啡厅;晚上小酒馆。住客不仅能享受24小时全天候贴心的管家服务，还可以在食肆区域购买专业现制精品咖啡茶饮和轻餐食品。而在夜幕降临后，复合式公寓大堂瞬时变身为“酒隐”小酒馆，住客可自行购买啤酒、鸡尾酒等，自行制作的酒精饮品。

图源：铂顿国际公寓

早餐、咖啡茶饮、轻餐和小酒馆特饮都成为铂顿元世纪的收入来源。服务与餐饮产品融为一体的模式，不仅打破时间限制，丰富住客体验，还创造良好收益，提升坪效。

通过长短租结合+灵活租期+复合收入提升坪效，铂顿元世纪重构了长租公寓传统的收益结构，实现资产回报最大化。

产品力迭代：从住宿入口到生活社区

观察目前酒旅市场，长短租结合的模式并非铂顿独创，为何铂顿能实现成功落地?在迈点看来，根本原因在于铂顿元世纪的定位——不止于住宿，铂顿元世纪要打造的是社区。

发心和目标不同，实现路径和获得的成果便也不同。笔者早年采访铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊时，他基于“社区”这一概念，明确提出三大圈层：一、长短租结合作为核心圈层;二、创新办公+自助式会议为合作圈层;三、青年人喜欢的多业态组合为联盟圈层。“三个圈层解决了我们定位的问题，三种产品模型解决了我们做什么工作的问题，三个价值观解决了我们往哪个方向去的问题。”郝磊表示，“这三个圈层的组合是我们最深入，最巧妙的商业模型，铂顿的竞争力就来自圈层的有序组合。”

图源：铂顿国际公寓

细致拆解铂顿元世纪的产品组合，正是将单一的住宿入口，融入餐食、饮品、新零售、生活服务等，做成了生活社区。以广州科学城铂顿元世纪为例，项目坐落于广州天河区科信街28号，以便捷的地铁21号线的交通动脉为纽带，构建起覆盖工作、生活、社交全场景的居住解决方案，实现职住平衡。

房型设置上，不仅有动静分区的挑高LOFT，也有一体化空间的全能大平层，还配备7X24h酒店式贴心服务解决突发需求，设置智能健身房与共享办公空间满足打工人的隐秘刚需。更特别的是铂顿元世纪大堂直接把公共区域变成生活&社交的据点：

￮ 早8点：下楼在大堂打包一份营养早餐，顺带捎杯咖啡。

￮ 晚7点：回到健身房撸铁，从职场精英到自律者的身份转换。

￮ 晚9点：在切换为酒隐模式的食肆，用DIY调酒台调制专属鸡尾酒，开启欢快的自由时光。

￮ 周末：不仅能约朋友玩桌游，还能约同道中人品茶叙旧。

不仅能在房间里获得优质的住宿体验，还能随时下楼享受高品质的生活，铂顿元世纪精准拿捏当下年轻租客的需求。更为重要的是，从单一的住宿入口到生活社区的构建，铂顿元世纪解决的不仅是住宿的问题，还同时解决了配套问题，积极实现资管价值最大化。

探索租赁市场的另一种可能

铂顿元世纪的模式，普通人能抄作业?迈点认为难度颇高。

从长租模式转向短租/日租市场，绝非简单的租赁周期调整，而是需要构建全新的运营管理体系。这一转型涉及成本结构优化、风险管控机制升级、收益模型迭代等系统性工程，对企业资产管理能力形成全面考验。

高频次的房源周转对服务链条提出严苛要求：从智能化预订系统到标准化保洁服务，从即时化客诉响应到动态化房源维护，每个环节都需要建立工业化服务标准。铂顿元世纪之所以能实现高效运营，关键在于其依托东呈集团成熟的酒店管理体系和供应链资源，构建了可复制的短租运营解决方案。

截至目前，铂顿在全国运营(含筹建)的项目超过80个，签约项目超过150家，房间数超过12000间。而这个数据还在不断增加，据铂顿高层透露，2025年Q1即将签约近10个大体量项目，分别位于厦门、广州、深圳和成都。

图源：铂顿国际公寓

伴随规模的不断扩大，铂顿元世纪将成功探索租赁市场的另一种可能，不是单纯卖空间，而是对“时间价值”进行极致榨取——用长租锁定现金流，用短租捕捉溢价，用空间生态拓宽盈利边界。

当行业还在争论“该做长或做短”时，铂顿国际公寓已证明：真正的赢家从不选择，而是让选择因时而变。铂顿元世纪用长短租的动态博弈破解了资产方的去化焦虑，用社区化运营重塑了年轻人的居住想象。当更多业主手握大体量存量物业却无从下手时，铂顿的答案清晰有力：与其困守单一业态，不如让空间价值随目标客群的时间场景需求而流动起来。