北京买房：理清思路，购房建议1484

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

最近看的老破小的房子碰到一个问题，就是一般要怎么排查这种老房子有没有老人过世的情况，因为是自住，比较介意这个。很多老房子很多年没有人住，而且就是毛坯房，中介和业主就说没有这种情况，但是总是会担心。

另外我们最近看的主要是东大桥，月河和永安南里（社科院宿舍楼）这几个小区，月河四层，两室一厅（小三居），毛坯，420可谈。东大桥2层，两居，带点装修，47平，330。

还有一个永安南里（社科院家属楼），50多平的小两居，价格在420左右，您觉得哪个小区更适合刚需入手。孩子上学在朝阳门附近。

A：

1、老人过世的情况。如果是自然的情况那就去派出所，看人家给不给查了。社区居委会有可能了解情况，但肯定不全面。另外老社区都邻里关系近，问邻居或物业也能知道大部分。一般都会如实说的，谁也不会轻易得罪未来的邻居。

如果是指非自然的，那直接问中介就行，大中介都有“凶宅库”，他们不会隐瞒的。小中介说不好是否了解，但他们也能去大中介查。另外如果在不知情的情况下买了凶宅，可以用“故意隐瞒重大信息”来起诉，有成功维权的先例。

2、哪个适合刚需，老小区没必要太过比较，看自己通勤和喜好吧。另外就是计算租售比，用总价除以预估租金，哪个的数值低就代表性价比高。在房源没有瑕疵的情况下，保值也就更优。

不过二层的算低楼层，和四层的是有价格差的，包括租金。虽然差率不大，但计算的时候也要考虑进去，一房一议。这要不就让中介给算算，他们最熟悉情况。

3、另外这月河的两室一厅怎么算“小三居”啊？我印象中这里都是长条户型，不太好改的，别轻易听忽悠，该砍价就砍。另外也可以看哪个还没做维护，如果买下后维护了那就算意外的增值。其他的我没什么建议，老房都是当地中介熟悉情况。

仅供参考。

二

Q:

我想咨询您一下***楼的情况，建成年代在1973-1976年，一楼。

我想问您的问题是

1、这个房子的楼体质量您是否清楚呢？

2、这个楼是有半地下的，它会不会存在反味和反水的情况呢，这种可以自己做排水吗？

3、这个楼未来修缮的几率大吗？流通性如何呀？

4、这个楼对比三丰里的稍小平米的一楼，您的建议是哪个更优一些呢？

5、这个楼对比90年左右的电梯楼，您更推荐哪个？

A：

1、具体质量我不清楚。但既然是70年代建成的，那质量就不会太好。因为在那十年中，北京的住宅建设属于“接推扩”时期，没有一个大规模+正式开发的宿舍区，盖的房质量都一般。

2、半地下和下水问题没有必然联系，这主要看管道。自己做排水在理论上可以，但需要征得其他住户的同意和报批，走手续的话比较麻烦。

3、未来修缮的几率比较大，因为老旧小区维护是近几年住建部的主要工作内容。另外也看原产权单位的出资情况，是首汽宿舍区吧？如果配资的话就好的多。

流通性肯定一般啊，这么老的房龄了，出手的时候如果赶上银行额度紧张，那就有可能影响贷款，不好卖。常规建议是最好长期持有，出手时在横盘期慢慢儿卖，着急出手的话有可能吃亏。而且还是一楼，算硬伤，如果维护加电梯的话就更不是利好了，出手时挂牌期长。

4、老房哪个更优？这主要看原产权单位，强势单位的占优。就因为能管物业+出资，如果轮上原址重建那就是特殊利好了，但得有人配资才行。

如果都普通，那就谈不上哪个更优，都差不多。相当于退休金一样的老人，无所谓哪个更优，只看自己觉得哪位顺眼了。

5、对比90年的电梯楼，看具体条件了。如果是强势部委的电梯板楼，比如财政部、发改委和人民日报社这种单位的，那肯定是各项都占优。但如果同一个小区中都没人管的，那步梯板楼优于电梯房，就因为维护的事儿少。

6、这我推荐不了，一房一议没有标准，还是看具体房源和自己的喜好吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我认为中国一线城市的房价必须降50%到80%才能与美国纽约持平，在全世界的发达国家，房地产是边缘到不能再边缘的一个产业。如果有疑问，那么你可以说出一个房地产公司的名称，如果你说得出来，算你赢，我想你能说的是微软，苹果，特斯拉，英伟达，波音，空客，可口可乐，肯德基，麦当劳等等，下面是Deepseek排列出来的世界房价收入比。

A：

1、一线城市降50-80%才能和纽约持平？您持平的标准是什么啊？

纽约房价多少钱？我印象中口罩前的公寓均价是75万美元一套，现在涨到110万左右，很便宜吗？

而且凭什么拥有14亿人口的国家的核心城市，要比3.5亿人口国家的核心城市房价低呢？而且还要低一半以上，他们有那么牛逼吗？中国有这么不值钱吗？

2、房地产是边缘的，这看对什么人来说。对于要饭的来说，连肯德基都算是边缘的，跟自己没什么关系。对于买不起房的来说，所有开发商都是边缘的，您没必要知道，反正也发生不了关系。

要说美国的房地产公司很简单，美国铁狮门集团知道吗？全世界开发商的顶流，仅物业面积在前些年就上亿平米了，你能想象出是什么规模吗？美国帕尔迪知道吗？*科的偶像，甚至连公司模式都是模仿的人家。

我说出两个了，能算我赢吗？如果不算的话我可以接着说，比如开发双子塔和那些标志建筑的，说出来算我赢吗？如果不算我还可以列举冷战之后开发郊区别墅的，还有开发刚烧的洛杉矶开发商，您想听吗？您能听懂吗？您能理解吗？我要是赢了，您输什么啊？别空口白牙的就打赌吧，在网上发狠吹牛逼都这么抠儿，何苦呢？

3、对了，我再说个美国开发商吧，叫特朗普，又一次当了美国总统，您觉得开发商在美国的地位如何？懂王算不算美国边缘商人？

4、当然您肯定不服气也不承认，无所谓，本来我也就就是拿您当个乐儿。对了，新加坡这个国家您听说过吗？世界上房地产最健康的，全国90%的百姓都住在保障房“组屋”里。但您知道他们国家的开发商都什么规模吗？

凯德听说过吗？CDL听说过吗？丰隆听说过吗？远东、国浩、吉宝都听说过吗？这些开发商在中国内地的项目也不少，您不会连一个都不知道吧？那也太坐井观天孤陋寡闻了，认知太低了。

5、得了，我也懒的跟您掰扯了。至于房价收入比我就更懒的教您了，我没义务给您扫盲，反正您也听不懂这些经济常识。人和人之间最大的差距就是认知，很多时候比人和哈士奇的差距都大。

仅供参考。

四

Q:

请问，我在北京海淀区有一96年塔楼面积110多一点，在北京周边属河北有一别墅原来想度假用，但现在家庭遭遇变故，资产大幅缩水。我本人面临退休，孩子刚毕业工作难找，想听您建议，如何处置这两套房？

A：

1、96年的塔楼110平，那这是典型老公寓的标准啊。一般来说，这种房的价格走势不太好，除非户型很好，否则2008年后多数都略弱于本板块平均值。从居住角度来说可以算性价比高，面积大也住的舒服，但从升值角度不算强。

另外海淀区无论哪个学区也都是有溢价的，这面积的基本都是平均值。另外得看学区的等级了，学区越好溢价越高，居住的性价比也就受影响更大。普通学区就好多了，比如学院路的，多数溢价都不高。

所以看具体情况吧，如果溢价很高的（包括本学区内），那常规建议是在入学高峰期过去之前处理了。否则过了高峰期，这种塔楼公寓各项都未必占优（户型很好的单论）。溢价不高就看自己的喜好了，留着自住的性价比在海淀肯定算高的。

2、河北别墅，那这就是典型的自住为主了。到目前为止，北京所有别墅类产品的价格走势都不强，除了在产业区周边的几个能跟上大盘，其他的都明显落后。所以这种产品主要就是消费型的，投资性比较弱。

河北的我不熟，但以环京来说，大多数跟北京相比要加个“更”字。这就看是否自住吧，自住就留着，确定不住了就卖掉。

仅供参考。

五

Q:

请问，小孩28年上小学，总预算500万，想兼顾学区和居住，地铁附近，主要考虑朝阳、通州。想请教：

1、是今年买还是等一两年再买，房价趋势如何？

2、是否有推荐区域和小区？

A：

1、考虑朝阳和通州？这不好笼统的说，主要是学区房的溢价问题，两边是不同的情况和特点。

2、今年买还是等一两年？这还真不好说。常规建议是，如果资金准备好了，或者是卖房后增加的预算高，那就提前买，买完也就踏实了。

如果没准备好或不增加多少预算，那就等两年吧，毕竟明年就是入学人数的拐点了，等过了之后看政策和行情。从理论上来说，溢价部分是肯定不会增加的，尤其是朝阳通州的。

3、房价趋势，学区房得分成两部分说。基础部分应该是没有什么下跌空间了，朝阳非学区房的租金收益都超过银行存款利率了。溢价部分说不好，过了明年再看吧，从比例来说有可能下降，看到时候的政策吧，有鼓励政策或许能撑住。

4、没有推荐的，您这一看就是刚有想法吧？所以还很笼统呢。别着急，多了解一下具体情况吧，学区房现在的溢价仍然比较高，别买错了或买亏了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。